Синдром разбитого окна или как деградируют микрорайоны

В свою деревню мы переехали 17 лет назад. В пешей доступности от нас находится микрорайон соседнего города. Район был очень приятный и зеленый: много деревьев, во дворах цветы, рядом лес, озеро. Застройка мало- и среднеэтажная (максимальная высота 9 этажей, но таких домов меньше 20%, остальное - пятиэтажки оригинального проекта, с большими кухнями и окнами). Лет 10 назад там понастроили очень хороших детских площадок. А около 7 лет назад началось... Открыли точек пять "Выпивка на разлив", потом Красное и белое, Винлаб. На улицах появились сначала бомжи, потом алкаши. Лес вырубили под предлогом нашествия долгоносика (или короеда?), 5 лет наблюдаем голое поле в пеньках. Закрыли детский Дом творчества, на его месте открылся Дикси, на ступеньках которого пьяные мужики постоянно просят на опохмел.
На днях ходила в пункт выдачи. За час встретила пять пьяных, один в состоянии полной невменяемости ползал по аллее, клянчил у прохожих деньги. Видела бомжей в картонных коробках. Кругом грязь: пакетики из-под кетчупа, обертки от мороженого, пластиковые стаканчики, памперсы, пакеты, экскременты. Мусора так много, что создаётся ощущение, что это уже многолетние залежи "культурного слоя". Дворников вообще ни разу не видела там. Район едва ли не на 50% заполнен мигрантами. Пара знакомых семей продали там квартиры и переехали в новостройки центре города.
Хочу понять, что явилось причиной такой деградации района. Понятно, что все играет роль: и небрежение администрации, и постепенная смена проживающего контингента.
Муж считает, что это хорошая иллюстрация к теории разбитых окон (типа, раз не починили что-то, другой раз сломали - и вот народ уже сам начал все портить в микрорайоне). Мне все-таки кажется, что первично качество контингента. Там, где строят приличные дома, приезжают нормальные люди, там и районы постепенно улучшаются. Или нет? А вы что думаете? Почему одни районы деградируют, а другие наоборот - поднимаются из руин?
Ребёнка вожу в школу в центральный район этого же города и на каток в другой периферийный район - там все вылизано, озеленено и прилично.
Добавлю: предыдущая школа младшего (о которой я писала так много плохого) тоже была в этом районе.