Хочу описать детали некоего квартирного проекта и послушать мнения со стороны на тему, стоит или не стоит.
Есть квартира в не очень близком к центру районе, но возле метро. Трешка в старом доме. В свое время она была полностью перепланирована и капитально отремонтирована. Квартира теплая, удобная, комфортная. Живем в ней всей семьей уже 8 лет.
Появилось другое жилье, в которое мы планируем в ближайшее время переехать. Трешку было решено сдавать.
У мужа появилась мысль продать нашу трешку, взамен купить две однушки в новых домах близко к центру, сделать в них хорошие ремонты и сдавать их вместо нашей квартиры.
Как вы думаете, в этом есть рациональное зерно?
*** Тема перенесена из конференции "О своем, о девичьем"
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Помогите определиться
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Квартирный проект
08.01.2011 13:02:22, ДК24 комментария
1. Трешка в старом доме будет обесцениваться быстрее (медленнее расти в цене), чем однушки в хорошем месте.
2. Эту квартиру, по-видимому все равно надо будет разменивать, не сейчас, так через 10-15 лет. Как правило, квартиры в цене растут, через 10 лет понадобится бОльшая сумма для доплаты при размене.
3. Хорошие однушки в центре пользуются большим спросом, чем трешки на окраине. При смене жильцов не будет простоя.
Против.
Это надо считать, зная ваши цены.
На примере нашего города - трешка в старом доме стоит 2 700 000-3 000 000. Однушка в новом - 2 000 000 - 2 300 000. Доплата за обмен и ремонт так велика, что уже нет речи о плюсах этого обмена. Проще доход от аренды трешки откладывать на покупку однушки. 08.01.2011 15:17:15, Кобра Гадюковна
Две однушки сдавать выгоднее и менее хлопотно, чем трёшку. Стандартные затраты окупятся за год.
08.01.2011 15:05:10, NLU
Отвечу тут, чтобы сразу всем.
Понятно, что затраты и доходы нужно еще тщательно считать. Но речь идет даже не о том, что из этих двух вариантов более выгодно экономически. Муж настаивает на том, что наша трешка - это жилье бесперспективное, неликвидное и т.д. На балансе у ЖЕКа дом не состоит (один ЖЕК сдал, другой не принял). То есть, никто обслуживанием дома не занимается. Жалобы и прочее - до лампочки. Подвал периодически течет, отопление часто отключают, напор воды бывает очень слабым и т.д.
Муж готов вложить дополнительные деньги и усилия, чтобы получить взамен нормальные долгосрочные :-) квартиры вместо того, что у нас есть сейчас. Деньги и ремонты не проблема. Муж очень деятельный.
Меня все-таки терзают сомнения.
Детей двое, но оба маленькие еще. 08.01.2011 13:38:48, ДК
Понятно, что затраты и доходы нужно еще тщательно считать. Но речь идет даже не о том, что из этих двух вариантов более выгодно экономически. Муж настаивает на том, что наша трешка - это жилье бесперспективное, неликвидное и т.д. На балансе у ЖЕКа дом не состоит (один ЖЕК сдал, другой не принял). То есть, никто обслуживанием дома не занимается. Жалобы и прочее - до лампочки. Подвал периодически течет, отопление часто отключают, напор воды бывает очень слабым и т.д.
Муж готов вложить дополнительные деньги и усилия, чтобы получить взамен нормальные долгосрочные :-) квартиры вместо того, что у нас есть сейчас. Деньги и ремонты не проблема. Муж очень деятельный.
Меня все-таки терзают сомнения.
Детей двое, но оба маленькие еще. 08.01.2011 13:38:48, ДК
долго же вы ее будете продавать. одна однушка в районе поцентрее получится. с натяжкой 2 в том же районе. еще и на ремноты добавить.
08.01.2011 14:13:39, Colline
а квартира чья? куплена в браке или принадлежала кому-то из вас до брака?
08.01.2011 13:44:03, virus
Куплена в браке.
08.01.2011 14:31:13, ДК
Чой-то у меня бухгалтерия не сошлась.
А так идея хорошая. 08.01.2011 13:17:30, Суматра
И даже район центральнее планируется. Если без дополнительных инвестиций, то очень хорошая идея, конечно.
08.01.2011 13:21:30, в розовых очках
Если старый фонд то просто на ремонт не хватит
Что за трешка такая бездонная? 120 м? 08.01.2011 13:27:06, Суматра
и пока они будут ждатьт новостройку, они потеряют денег из расчтеа примерно 50 тыс рублей в месяц (не заю точно, сколько их трешка стоит, но примерно). То есть за три года - то есть почти 2 млн рублей
08.01.2011 13:32:03, virus
Имеется в виду относительная новостройка, 3-5 лет после сдачи. Чтоб не ждать и не делать ремонт совсем с нуля.
08.01.2011 13:39:57, ДК
В общих чертах. Мы не в Москве.
08.01.2011 14:32:14, ДК
оцените её, выставляйте на продажу и давайте рекламу через день с подробным описанием и фотографиями, в сети полно бесплатных сайтов объявлений, свободнопродажных трешек на рынке немного, так что, если цена разумная будет, то продастся быстро..
08.01.2011 16:42:01, Ветер Перемен
тут надо считать. нужно прикинуть сначала затраты:
- доп затраты при покупке (комиссии всякие и т.д.)
- затраты на ремонт двух квартир (тут еще надо учесть поддерживающий ремонт при сдаче раз в несклько лет - для двух однушек он скореее всего будет дороже, чем для одной трешке)
- коммунальные платежи (я не знаю точно, но мне кажется что коммуналка за одну трешку будет ниже, чем за две трешки)
- налоги (которые пока копеечные, но предусмотреть повышение надо)
И возможные доходы:
- какая стоимсоть аренды существующей трешки и потенциальных однушек? Посчитать доходы за год (например). Причем я бы на сякий случай учла подоходный налог, хотя бы не 13%, а 6-7 (то есть платить не с полной суммы, или платить не всегда :)). Учесть возможные простои (в случааи трешки они мгут быть больше, так как однушки больше пользуются спросом)
- простои по времени сейчас: трешку можно сдавать уже сейчас и получать доход. А пока продашь-купишь-отремонтируешь - сколько времени пройдет? ИМХО может и год пройти.
Вот все это надо посчитать на период лет 10, например. Вычесть из потенциальных доходов все расходы и посмотреть оба варианта. Если две однушки получается сильно выгоднее - иметт смысл так и поступить. Если примерно тоже самое,или выигрыш небольшой - то я бы не стала рисковать (ведь при покупке-продажи квартиры есть определенные риски) 08.01.2011 13:21:26, virus
- доп затраты при покупке (комиссии всякие и т.д.)
- затраты на ремонт двух квартир (тут еще надо учесть поддерживающий ремонт при сдаче раз в несклько лет - для двух однушек он скореее всего будет дороже, чем для одной трешке)
- коммунальные платежи (я не знаю точно, но мне кажется что коммуналка за одну трешку будет ниже, чем за две трешки)
- налоги (которые пока копеечные, но предусмотреть повышение надо)
И возможные доходы:
- какая стоимсоть аренды существующей трешки и потенциальных однушек? Посчитать доходы за год (например). Причем я бы на сякий случай учла подоходный налог, хотя бы не 13%, а 6-7 (то есть платить не с полной суммы, или платить не всегда :)). Учесть возможные простои (в случааи трешки они мгут быть больше, так как однушки больше пользуются спросом)
- простои по времени сейчас: трешку можно сдавать уже сейчас и получать доход. А пока продашь-купишь-отремонтируешь - сколько времени пройдет? ИМХО может и год пройти.
Вот все это надо посчитать на период лет 10, например. Вычесть из потенциальных доходов все расходы и посмотреть оба варианта. Если две однушки получается сильно выгоднее - иметт смысл так и поступить. Если примерно тоже самое,или выигрыш небольшой - то я бы не стала рисковать (ведь при покупке-продажи квартиры есть определенные риски) 08.01.2011 13:21:26, virus
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
