Сегодня смотрела сюжет в новостях, потом штудировала НК и так и не поняла, может, кто разъяснит.
Сюжет был о том, что если человек официально сдает квартиру в аренду (и, соответственно, платит налоги), а спустя какое-то время решает ее продать, то он теряет право на любые налоговые вычеты для ФЛ, т.к. эта квартира являлась источником регулярной прибыли и приравнивается к объекту предпринимательской деятельности, а человек приравнивается к предпринимателю.... В инете много обсуждений на эту тему, но не одного официального разъяснения я не нашла. Никто не в курсе? Есть ли в налоговой консультанты?
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: ...затрудняюсь выбрать раздел
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Вопрос очень непростой. Как мне кажется есть зацепки этого избежать, но абсолютно не уверена, что суд будет на стороне налогоплательщика
1. Я не нашла ни одного судеюного решения по поводу такого спора относительно жилого помещения. Все только о нежилых. Это может означать как то, что таких споров не было, так и то, что они были, но мне не удалось их найти. Если таких судов именно по поводу квартир) действительно не было, то тогда есть вероятность что налоговые не особо зверствуют и налог не начисляют, иначе бы кто-то наверняка до суда все-таки дошел.
Да, если кому-то попадались решения судов, буду признательная за ссылки.
2. В налоговом кодексе фраза звучит так:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
Осталось разобраться со словом "использование".
ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Теоретически, это можно тактовать так:
Сдавая квартиру по довогору найма, собственник сам НЕ использует квартиру. Он ей РАСПРЯЖАЕТСЯ и передает для ИСПОЛЬЗОВАНИЯ другому дицу. Другое лицо ее использует для своего проживания, а не сам собственник. Жилищный кодеас также четко оговаривает пределеы использования квартиры в предпринимательских целях - проживающими в нем на законных основаниях граждан...
То есть, если я использую свою квартиру в качестве кабинета для наращивания ногтей - я использую эту квартиру в предпринимательской деятельности. Если я сдаю ее по договору найма, я ей распоряжаюсь, а не использую ее лично.
Но как суды на такой аргумент посмотрят, я не знаю :) 10.11.2017 10:32:38, virus
Спасибо за столь обстоятельный и аргументированный ответ. А вот как закон трактует "предпринимательскую деятельность"?
10.11.2017 10:49:28, Мелисса
1. Я не нашла ни одного судеюного решения по поводу такого спора относительно жилого помещения. Все только о нежилых. Это может означать как то, что таких споров не было, так и то, что они были, но мне не удалось их найти. Если таких судов именно по поводу квартир) действительно не было, то тогда есть вероятность что налоговые не особо зверствуют и налог не начисляют, иначе бы кто-то наверняка до суда все-таки дошел.
Да, если кому-то попадались решения судов, буду признательная за ссылки.
2. В налоговом кодексе фраза звучит так:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
Осталось разобраться со словом "использование".
ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Теоретически, это можно тактовать так:
Сдавая квартиру по довогору найма, собственник сам НЕ использует квартиру. Он ей РАСПРЯЖАЕТСЯ и передает для ИСПОЛЬЗОВАНИЯ другому дицу. Другое лицо ее использует для своего проживания, а не сам собственник. Жилищный кодеас также четко оговаривает пределеы использования квартиры в предпринимательских целях - проживающими в нем на законных основаниях граждан...
То есть, если я использую свою квартиру в качестве кабинета для наращивания ногтей - я использую эту квартиру в предпринимательской деятельности. Если я сдаю ее по договору найма, я ей распоряжаюсь, а не использую ее лично.
Но как суды на такой аргумент посмотрят, я не знаю :) 10.11.2017 10:32:38, virus
мне все-таки кажется все эти риски реальны именно для ИП, а не для физлиц.
10.11.2017 11:01:22, virus
Ну и еще. Я лично знаю случай, когда квартира использовалась ИП для сдачи, налоговая об этом знала Но налог при продаже начислен не был. Но все может поменяться...
10.11.2017 10:45:40, virus
Если человек зарегистрировался как ИП, сдает квартиру и платит налоги как ИП, то он теряет право на имущественный налоговый вычет (имущественный вычет нельзя применить в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ)).
См.также:
Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198
Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124
Судебная практика не однозначная: есть решения судов как в пользу физ.лица, так и против него. 09.11.2017 14:41:30, elku2003
Я правильно понимаю, что если человек не регистрировал ИП и оплачивал налоги как физлицо, то продавать он будет с имущественным налоговым вычетом?
09.11.2017 15:28:33, Мелисса
См.также:
Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198
Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124
Судебная практика не однозначная: есть решения судов как в пользу физ.лица, так и против него. 09.11.2017 14:41:30, elku2003
Или, если квартира находится в общей собственности супругов, можно переоформить ее на второго "чистого" супруга, и продать квартиру от лица нового владельца. При этом и право на не уплату налога за супругом, перешедшим из тени в свет, сохраняется. 09.11.2017 14:26:37, Swaan
Но если вы квартиру сдали на 1 день, а все остальное время жили в ней сами, превратилась ли квартира в "прочее имущество"? - я ответа не знаю. И не знаю тех, кто знает ответ.
Если вы квартиру сдавали год, а потом жили в это квартире перед продажей 5 лет сами, есть ли у вас льготы или нет? - тоже не знаю. Знаю только, что есть такая идея у ГНИ, идея лишить льгот при продажах тех, кто сдает квартиры. Но нет никаких цифр, делающих эту идею более понятной.
Самое неприятное то, что вы можете продать вашу квартиру сегодня, даже не озадачиваясь заполнением декларации, так как у вас есть на это право, как у ФЛ, а через год-два к вам придут гости из налоговой с претензиями на кругленькую сумму, потому что сочтут вас ФЛ, занимавшимся предпринимательством в прошлом. И вам останется с ними только судиться.
Поэтому если уж путать следы, то путать их качественно. :) 09.11.2017 16:03:59, Swaan
Читайте также
Почему важно вовремя диагностировать и лечить скрытые родовые травмы у детей
Проблемы со сном, аппетитом или поведением могут быть следствием травмы, которую малыш получил при рождении. В статье расскажем, как распознать такие нарушения и почему важно вовремя их корректировать.
