Конференция "Недвижимость""Недвижимость"

Раздел: Покупка квартиры (еслисогласно брачному договору квартира моя ремонт его)

В блог Подписаться на Дзен!

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Право собственности по брачному договору

Здравствуйте, помогите, пожалуйста, оценить ситуацию.
Покупаем квартиру, в выбранной квартире право собственности хозяйки возникло на основании 1) ДКП от 2012 года (куплена в браке), 2) брачного договора двухнедельной давности. В брачном договоре указано, что данная квартира является раздельной собственностью продающей гражданки, и она может совершать с этой квартирой любые действия (не помню точную формулировку, договор читала, но копии у меня нет). Хозяйка и ее муж по-прежнему состоят в браке, мотивировали заключение брачного договора перед продажей, чтобы не писать согласие мужа на продажу и иметь одного собственника.
Насколько опасно связываться с этой квартирой?

06.11.2016 18:23:43, В сомнениях

99 комментариев

От кого:

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:

получать ответы на E-mail

показывать ссылки на изображения в виде картинок

Попробуйте задать свой вопрос и опишите ваши опасения на портале 9111. ru (бесплатная юридическая консультация). Войдите в отрасли права "недвижимость" и т.д..Там сидят юристы. Вам обязательно ответят. Может помогут прояснить ситуацию.
Знаю, что БД устанавливает иной режим собственности: меняет общую долевую собственность (то что у супругов всё 50/50) на единоличную (как в вашем случае) или какую-то другую. Про то, можно ли оспорить БД и признать сделку с продажей вам квартиры недействительной-вопрос к практикам, тем кто с этим сталкивался или специалистам (юристам). 07.11.2016 02:25:17, compromiss

БД оговаривает судьбу только этой квартиры или делит еще разное имущество? Не стала бы точно связываться, потому что знаю, что нотариальное согласие мужа на продажу квартиры стоит копейки и делается за 15 мин в любой нотариальной. А вот БД - документ явно более редкий. 06.11.2016 21:08:04, Чернобурка

Добавлю, квартира не в Москве, довольно далеко, порядок цен иной. 06.11.2016 20:43:29, Автор в сомнениях

"мотивировали заключение брачного договора перед продажей, чтобы не писать согласие мужа на продажу и иметь одного собственника", - Вы присутствовали в момент разговора об этом? Как это всплыло? 06.11.2016 20:02:28, Юля В

Да, это было при подписании предварительного ДКП. Пръявили нам два экземпляра оригиналов БК, сказали, что сделали, чтобы перевести все из долевой собственности в собственность жены и чтобы заодно и не делать нот.согласие. 06.11.2016 20:04:37, Автор в сомнениях

Кто был инициатором подписания предварительного ДКП и внесения задатка?

Кто и какой вопрос задал, как вели себя при этом продавцы? Кто об этом заговорил? Вы видели обоих супругов? 06.11.2016 20:14:41, Юля В

Инициатор - мой риелтор.
Видела обоих супругов и ребенка и на просмотре, и на подписании. Видела паспорт жены.
Я читала образец предварит.ДКП, там указаны основания права собственности: ДКП от января 2012, БД от 25.10.2016. Я спросила про БД, они показали оба экземпляра. 06.11.2016 20:19:15, Автор в сомнениях

Поинтересуйтесь у вашего риэлтора, в чем отличие и правовые последствия подписания преддоговора, задатка и аванса. Пускай Вам разъяснит.
Предпочитаю договор аванса. Мне так удобнее. 06.11.2016 20:23:35, Юля В

Да, если я откажусь от заключения, эту сумму я потеряю, я помню. Значит, мне надо было настаивать на другой форме договора.
БКИ - это что? Бюро кредитных историй? 06.11.2016 20:33:44, Автор в сомнениях

Да, БКИ - это бюро кредитных историй.
Да, договор аванса был бы лучше. Ваш риэлтор работает против Вас. 06.11.2016 21:59:38, Юля В

Вам говорят неправду, до тех пор, как не услышите правдоподобное объяснение, думать о покупке этой квартиры не имеет смысла.
Потому что БК сделать дороже и сложнее, чем простое согласие супруга. И ничего не мешало сделать и то, и другое, коль уж дошли до нотариуса.
Могу предположить ПМЖ или наличие долгов у супруга.06.11.2016 19:13:00, Юля В 
если согласно БД квартира принадлежит жене, то о каком одновременном оформлении согласия может идти речь? Согласии на что?06.11.2016 20:53:26, Oker 
Вам Ольга ниже ответила.06.11.2016 22:10:13, Юля В 
нет, никто не ответил.
[ссылка-1]06.11.2016 22:11:45, Oker 
"Ножками приходишь к нотариусу и пишешь согласие. И покупатель это согласие кладет себе в папочку вместе с доками на квартиру. На всякий случай."

И именно на продажу всей квартиры. Немного с другим текстом, о том что ему известно о продаже квартиры.06.11.2016 22:25:19, Юля В 
но если нет БД, то жена не может продать ВСЮ квартиру. Доля мужа остается у него.07.11.2016 09:37:53, Oker 
У нас есть понятие "добросовестный приобретатель". В связи с этим, если даже что-то было признанно судом недействительным, покупка остается у покупателя (кроме случаев, определенных гражданским кодексом). Это в теории. На практике это все работает не очень хорошо. Поэтому чем больше у покупателя будет бумажек, подтверждающих, что он приложил максимум усилий, чтобы удостовериться, что покупка прошла законно, тем больше шансов, что он будет признан добросовестным покупателем, а не вошедшим в сговор с продавцом, например.
Ну и в принципе, при наличии такого документа мужу будет сложнее в суде оспорить ДКП на основании того, что он "не знал", его ввели в заблуждение БД, а продавать он и не собирался.
И поэтому бумага от мужа на продажу ВСЕЙ квартиры может в случае чего весьма пригодиться, даже если формально она не нужна.
07.11.2016 10:03:56, virus 

Изначально квартира была куплена в браке на имя жены (в случае развода и прочего делится пополам независимо от того, на кого из супругов куплена). БД квартира становится только собственностью жены. В противном случае мужу надо было сделать нотариальное согласие на продажу квартиры. Нотариальное согласие - простой и недорогой документ. 
06.11.2016 21:06:48, Чернобурка 

она была куплена в равных долях. для продажи такой квартиры нужно нотариальное оформление договора, что стоит весьма недешево.

и это не ответ на мой вопрос) Если квартира УЖЕ принадлежит жене, о каком согласии мужа может идти речь?06.11.2016 21:12:38, Oker 

 


 


 
на случай, если БД по каким-либо причинам будет признан недействительным. Тогда, если будет согласие супруга, он не сможет признать сделку купли-продажи недействительной.
06.11.2016 21:19:44, virus 

каким образом можно дать согласие на продажу того, что тебе не принадлежит?06.11.2016 21:27:40, Oker 
А как же, если в браке приобреталось?
06.11.2016 21:41:35, Etagerka 

если приобреталось в браке, но по БД принадлежит одному из супругов, согласие не нужно.
но я о другом спрашивала, ответ получила.06.11.2016 21:49:24, Oker 
Ножками приходишь к нотариусу и пишешь согласие. И покупатель это согласие кладет себе в папочку вместе с доками на квартиру. На всякий случай.
06.11.2016 21:30:34, virus 

т.е. я могу прийти к нотариусу и написать согласие на продажу чего угодно? ого.06.11.2016 21:37:57, Oker 
Конечно. Нотариус удостоверяет вашу подпись и разъясняет соответствующие статьи законов, не более того. Он не проверяет, имеете ли Вы право собственности на что-то.
06.11.2016 21:43:11, virus 

так) квартира куплена в равных долях. Супруг не возражает против ее продажи. Не квартиры, а доли тогда уж, точно)? А СВОЮ долю он никому не продавал.
Чем это поможет покупателю)? Если брачный договор недействителен, то он мог купить у жены только ее долю.06.11.2016 21:46:49, Oker 
Хорошо, я отвечу :). Если предположить, что я бы была готова купить эту квартиру, я бы попросила согласие супруга на продажу всей квартиры. И хранила бы его бережно. На случай если супруг придет в суд и начнет оспаривать БД, то наличие такого согласие ничего не гарантирует, но его наличие это лучше чем его отсутствие.

Кроме того, изначально о согласии речь шла с исходном топике. И там не было указано, что собственность долевая. Согласие нужно когда собственность оформлена на одного из супругов. И изначальные ответы (мои в том числе) исходили именно из этого - что квартира оформлена на жену. И тогда согласие, да.
06.11.2016 22:19:02, virus 

Ну если говорить обо мне, то я бы, пока не разобралась во всем, вообще эту квартиру бы не стала покупать.
06.11.2016 21:54:52, virus 

автор пишет, что квартира была куплена в долях.
06.11.2016 21:09:14, virus 

Я прочитала. Не знаю, мне тигры с БД не нравятся и я бы искала другую квартиру. 
06.11.2016 21:13:04, Чернобурка 

но вы же понимаете, что если у квартиры два собственника, процедура заметно усложняется?
Кстати, в этом случае, получается, надо два согласия?(или, наоборот, ни одного?)06.11.2016 21:16:24, Oker 
Ни одного согласия не нужно было бы, если бы не было БД.06.11.2016 23:00:28, Юля В 
т.е. каждый из супругов может продать свою долю без согласия второй стороны?07.11.2016 09:39:11, Oker 
Если я правильно понимаю, речь идет не о двух отдельных договорах (жена по своему договору продает свою долю, а муж по своему - свою), а об одном (продается квартира целиком, со стороным продавца выступают и муж и жена), то в этом случае не нужно.
07.11.2016 09:44:15, virus 

Да, при продаже всей КВАРТИРЫ, а не долей, согласие сособственников не нужно.07.11.2016 11:29:05, Юля В 
Покупка квартиры - дорогостоящее дело (ну, по крайней мере, для меня было бы:)) и рисковать миллионами я бы не стала.
06.11.2016 22:25:54, Чернобурка 

Но, она (процедура) прописана, видимо. А вот историю, приводящую к заключениям БД (в наших реалиях), проследить невозможно.
06.11.2016 21:30:19, Etagerka 

Ну она усложняется не больше, чем оформление БД.
Нужны ли перекрестные согласия при продажи без БД общей долевой собственности - я не знаю.
06.11.2016 21:21:02, virus 

оформление БД занимает полчаса)06.11.2016 21:35:57, Oker 
читайте внимательно - усложняется НЕ БОЛЬШЕ, чем.
Я нигде не писала, что заключение БД - это сложная процедура.
06.11.2016 21:39:51, virus 

если к нот.регистрации ДКП прилагается еще и два согласия, то это точно сложнее и дороже.06.11.2016 21:48:05, Oker 
Дороже, но не сложнее, это все укладывается в ваши 30 минут
06.11.2016 21:55:38, virus 

Спасибо за ответ. Я там ниже virus ответила, что они еще и из долевой собственности этим договором квартиру перевели в единоличную.
А ПМЖ - это что?
06.11.2016 19:31:48, Автор в сомнениях

ПМЖ - постоянное место жительство, имела в виду фактическое проживание за границей, нерезиденство и вследствие этого 30% налог при продаже.

Какая собственность у супругов была до БК? Общая совместная без определения долей или долевая по 1/2 в праве?06.11.2016 19:41:51, Юля В 
В общей долевой по 1\2 доле.
Прописаны муж+жена+ребенок все там.
06.11.2016 19:48:17, Автор в сомнениях

Вопрос не по теме: ипотека какого банка была выплачена?

И по теме:
Супруги прописаны были с момента покупки? или кто-то из них прописался позже?06.11.2016 19:51:31, Юля В 
Райффайзен.

Про прописку пока не знаю, завтра риелтор с продавцом идет в паспортный стол.
06.11.2016 19:53:40, Автор в сомнениях

Спасибо, так и думала.06.11.2016 20:00:50, Юля В 
Ээээ... Райф славен нехорошим что ли?
06.11.2016 20:02:29, Автор в сомнениях

Немногие банки разрешают покупку по долям и не супругам с ипотекой. Было интересно, какие банки еще это разрешают, кроме Райфа и сбера.06.11.2016 20:08:02, Юля В 
В смысле не супругам? Брак зарегистрированный, куплено в долях, выплачено в сентябре.
06.11.2016 20:09:52, Автор в сомнениях

В вашей ситуации я поняла.06.11.2016 20:18:12, Юля В 
О, еще и ребенок всплыл в ипотечной квартире.
06.11.2016 19:51:02, Etagerka 

А это чем Вас смущает? Разве наличие детей говорит о чем-то плохом? Скорее о хорошем :)06.11.2016 19:53:09, Юля В 
а наличие БД?06.11.2016 20:07:24, Oker 
Наличие БД, заключенного накануне продажи, сильно смущает и предполагает, что муж сделал все, чтобы избавиться от своей собственности как можно быстрее, как стало возможным после выплаты ипотеки, не дожидаясь продажи всей квартиры. Это и напрягает.06.11.2016 22:05:12, Юля В 
он сделал это, чтоб упростить процесс продажи.
Все документы сейчас готовы, нотариальное заверение не требуется. Плати и забирай. Чего еще можно пожелать?06.11.2016 22:09:31, Oker 
Чего пожелать? - спать спокойно после сделки.

За нотариат платит покупатель, по какому поводу забота о покупателе? Скорее, о себе, чтобы не отобрали имущество за долги или еще по какому-нить поводу.
В благие намерения давно не верю.06.11.2016 22:17:25, Юля В 
"За нотариат платит покупатель"
по взаимной договоренности.07.11.2016 09:39:47, Oker 
Пока не встречала продавцов, желающих оплатить оформление.07.11.2016 11:30:15, Юля В 
В смысле? Ребенок - не собственник, ипотека погашена у них.
06.11.2016 19:52:12, Автор в сомнениях

Да, долги у супруга - реально. И оспаривать договор тогда будут банки или еще некий субъект.
06.11.2016 19:28:25, Etagerka 

недавно у знакомого через суд деньги взыскивали, у него с супругой была квартира в совместной собственности, поэтому арестовали автомобиль, который был только на нем, хотя его стоимость не покрывала долг.
06.11.2016 19:44:48, как-то так

Значит дело не закончено. Раз долги не погашены. Оно покупателю надо, чтоб кто-то вдруг интересовался квартирой, в которой этот покупатель уже поселится?
06.11.2016 19:53:11, Etagerka 

Не связывалась бы. Не люблю мутности. А это она и есть. Легко получается нотариальное согласие на продажу. 06.11.2016 19:07:07, Etagerka

+10000 06.11.2016 19:37:13, vasaa

про риски ничего не знаю. НО с учетом того, что обычное нотариальное согласие оформить гораздо проще и дешевле, я предполагаю что "заключение брачного договора перед продажей, чтобы не писать согласие мужа на продажу и иметь одного собственника" - это вранье.
Другое дело, что причина вполне может быть уважительная - например, решили и все остальное имущество (в том числе будущее) прописать, и чтобы два раза не вставать... Но тогда почему не сказать правду?06.11.2016 18:54:06, virus 
Спасибо.
Я так поняла, что этим договором продавцы решили двух зайцев убить: они покупали эту квартиру в ипотеку в общую долевую собственность, в сентябре ипотеку выплатили, решили продать, т.е. 1) договором перевели квартиру в единоличную собственность жены, чтобы избежать нотариального оформления продажи по долям, 2) избавились от необходимости получать согласие мужа на продажу.
Так, на ваш взгляд, логичнее выходит?
06.11.2016 19:27:05, Автор в сомнениях

За оформление обычно платит покупатель, поэтому вся версия звучит неубедительно.06.11.2016 19:56:09, Юля В 
Я задаток уже внесла. Мой риелтор меня успокоил именно тем, что они, видимо, не хотели тратиться на нотариальное оформление при продаже долей.
Что вы мне посоветуете? Требовать с них согласие мужа на продажу?
06.11.2016 19:59:48, Автор в сомнениях

Я бы предложила, что они продают вам квартиру как два собственника (то есть как будто у них не было бы этого БД), все расходы на нотариуса покрываете Вы. И посмотрела бы на реакцию.
06.11.2016 20:11:12, virus 

Автор выше пишет, что собственность оформлена вся на жену. БК должен быть зарегистрирован в Росреестре и, видимо, уже зарегистрирован.06.11.2016 20:19:59, Юля В 
Она вроде писала, что там общая долевая?
06.11.2016 20:32:03, virus 

До БК собственность была оформлена по 1/2 доли в праве каждому супругу. После заключения БК собственность должна была стать только жены.06.11.2016 22:07:02, Юля В 
Интересный вариант, спасибо за идею. А технически это реально? Т.е. если, грубо говоря, они "порвут" эти договоры, они останутся по-прежнему двумя собственниками?
06.11.2016 20:15:36, Автор в сомнениях

Как это "порвать" БК? БК можно только расторгнуть и опять же у нотариуса.06.11.2016 20:25:16, Юля В 
а его нельзя просто порвать)
придется оплатить еще и расторжение.06.11.2016 20:18:20, Oker 
Здесь не в согласии мужа дело. Оно вам не поможет.
Версия о нотариальном оформлении звучит неубедительно.06.11.2016 20:09:36, Юля В 
Для меня выглядело убедительно - хотели продать с одним хозяином, заключили БК...
Что мне стоит делать?
06.11.2016 20:12:32, Автор в сомнениях

Я же не Ваш риэлтор и не Вы, чтобы принимать решение...06.11.2016 20:20:46, Юля В 
Разумеется. Я вам очень благодарна, что вы уделяете время моему вопросу.
Просто до того меня ничего не смущало, а сейчас я близка к истерике, пытаюсь сообразить и спланировать свои дальнейшие шаги, пока ничего не приходит в голову.
06.11.2016 20:28:41, Автор в сомнениях

я может чет не понимаю, но слишком замысловато это все, простая дарственная и согласие 5 минут оформляются любым нотариусом, перергистрация 5 дней через мфц и все красиво. что там за брачные танцы?
06.11.2016 19:41:17, как-то так

Если только тот нюанс, что для того, чтобы не платить налог с продажи, надо повладеть квартирой в течение 5 лет? Но слишком много юридического образования надо получить покупателю))
06.11.2016 19:49:24, Etagerka 

У них чуть меньше пяти лет получается. Только все равно непонятна связь налога и БК.
06.11.2016 19:51:26, Автор в сомнениях

для них срок 3 года, а не 5.
06.11.2016 19:53:18, virus 

Именно.06.11.2016 19:57:43, Юля В 
Вроде при изменении размера доли срок владения считается от момента покупки?
06.11.2016 19:50:31, virus 

Да, Оль, с момента покупки.06.11.2016 19:58:12, Юля В 
То есть квартира изначально не была в общей совместной собственности?
Пусть риелторы подскажут, но меня бы эта ситуация напрягла еще больше.
06.11.2016 19:39:38, virus 

ой.
Смотрю скан ДКП: "Покупатель купил в общую долевую собственность по 1\2 доле каждому".
06.11.2016 19:47:03, Автор в сомнениях

Мой риелтор меня успокаивает. Но его-то интерес - поскорее сделку провести, понятное дело. оххоохоо...
06.11.2016 19:49:50, Автор в сомнениях

Не в МФЦ риэлтору нужно идти, а сделать запрос в БКИ.06.11.2016 19:59:43, Юля В 
Расшифруйте, пожалуйста. Завтра он планировал идти с хозяйкой в паспортный стол, чтобы смотреть, кто был прописан.
06.11.2016 20:01:38, Автор в сомнениях

Риэлтор расширенную выписку надеялся получить в МФЦ? Зачем ему туда еще идти?

Грустно.06.11.2016 20:11:09, Юля В 
Юля, пожалуйста, если вас не затруднит, расшифруйте все же про БКИ и что мне стоит делать, если посчитаете нужным.
06.11.2016 20:36:05, Автор в сомнениях

Напишите мне на мейл, я Вам подробно отвечу.

Но я бы не стала связываться с этой квартирой.06.11.2016 22:08:27, Юля В 

с ондной стороны они правы и брачный договор заменяет согласие супруга, который сегодня согласен, а завтра фиг согласится, а брачный действует долго. с другой стороны...эти брачные оспариваются, много историй слышала про то как этот договор в суде превращался в бумажку обычную. я бы обычное просто старое согласие попросила, делается оно за 5 минут, пусть не бурагозят. 06.11.2016 18:41:37, как-то так

Спасибо. Я там выше пояснила, что они этим договором квартиру еще и из долевой собственности в единоличную перевели. Типа еще и экономят на нотариальном оформлении продажи. 06.11.2016 19:28:26, Автор в сомнениях

Вернуться в конференцию

Право собственности по брачному договору

Загруженные изображения