Дано: Есть у меня родная тетка , ее дочь (моя 2-я сестра) живет в другой стране. И нужно поменять квартиру тетки на большую с доплатой. Тетка боится всего , что ее обманут и останется она без квартиры. Моя 2-я сестра попросила помочь.
Варианты мы нашли ( за теткину квартиру внесен аванс) , а теперь вопрос , как максимально обезопасить сделку, риелтор сделку проверит и заверяет теку и меня , что все будет ок.
Сестра предлагает взять ипотеку в банке на сумму доплаты , что бы только тетка успокоилась , что банк дополнительно квартиру проверит.
Можно как-то застраховать сделку?
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Вторичное жилье
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
При ипотеке банки юридическую чистоту НЕ проверяю - им это не нужно, даже если квартиру отнимут, обязательства перед банком по выплате кредита не прекратятся.
Есть банки, которые страховать титул не требуют (например, Сбербанк и банки, кредитующие по стандартам АИЖК), поэтому проверка там будет формальная - на наличие и качество документов, требуемых для регистрации сделки. Копаться и искать скрытые изъяны не будут.
Проверку может проводить страховая компания, в которую банк направит запрос на страхование титула. У банка несколько партнеров, если никто титул не возьмет - кредит не дадут на этот объект. Если страховая компания из топ-10 по сборам на рынке согласовала страхование, то это более-менее гарантирует чистоту. Вы можете самостоятельно обзвонить эти СК на предмет страхования титула, отправить сканы документов и получить ответ.
Что проверяем мы и тоже самое можете сделать вы самостоятельно:
1) паспорта всех владельцев по базе фмс на действительность;
2) выписку из ЕГРП - простую и расширенную (я сама оформила ключ доступа, плачу раз в 2-3 месяца по 1000 рублей и этого хватает на запросы по моей СК) - не должно быть зарегистрированного обременения права (кроме ипотеки) на текущий момент;
3) всех продавцов, как текущих, так и предыдущих (если известны) по ГАС "Правосудие" на наличие судебных споров (особое внимание - спорам по жилью и наследству), по базе банкротств (особенно если продают по заниженной цене); иногда тупо забиваю в яндекс фио владельца и ищу негатив.
Факторы риска, на которые нужно обращать внимание:
1) частая смена собственников (если первая сделка мошенническая, то потом квартиру 2-3 раза перепродают, чтобы замести следы). Если 2 и более сделок за год - стоп-фактор.
2) дарение от пожилого человека и быстрая продажа. Есть вероятность, что пожилому человеку обещали пожизненный уход и содержание, а потом обманули: придете его выселять (или через суд выписывать) - может быть иск об отмене дарения, ибо "не сознавала, что делала, думала, что заключаю договор ренты и т.п.". Вообще все сделки с пожилыми людьми - повышенный риск;
3) текущая или предшествующие сделки по доверенности от продавца. У нас был страховой случай, когда купили квартиру, проданную дочерью от себя и по доверенности от матери. Мать заявила, что никакой доверенности не оформляла, дочь это признала (она на момент иска уже в тюрьме сидела, а кто в таком случае лично приходил к нотариусу с паспортом матери - большой вопрос), эту сделку признали недействительной, а квартиру отобрали у следующего (второго) покупателя, причем полностью, а не только половину, которая матери принадлежала, т.к. ее преимущественное право на выкуп доли дочери было нарушено.
4) наличие судебных споров по оспариванию предшествующих сделок. Если продавец оспорил ту сделку на том основании, что был не в себе, то и с вашей сделкой это может произойти с вероятностью, стремящейся к неизбежности.
В целом, с учетом тех объектов, которые через меня десятками в день проходят, на рынке очень много квартир с ужасной историей, от которых нужно бежать, роняя тапки, если вы не хотите провести в судах следующие несколько лет и в результате остаться без квартиры. 26.08.2016 13:33:45, Polett
Спасибо вам большое! Покупаемая квартира в идеале должна быть в собственности у продавца с момента постройки дома ,и чем меньше с квартирой сделок , тем лучше , правильно я вас поняла ?
26.08.2016 15:52:29, Zllata
Есть банки, которые страховать титул не требуют (например, Сбербанк и банки, кредитующие по стандартам АИЖК), поэтому проверка там будет формальная - на наличие и качество документов, требуемых для регистрации сделки. Копаться и искать скрытые изъяны не будут.
Проверку может проводить страховая компания, в которую банк направит запрос на страхование титула. У банка несколько партнеров, если никто титул не возьмет - кредит не дадут на этот объект. Если страховая компания из топ-10 по сборам на рынке согласовала страхование, то это более-менее гарантирует чистоту. Вы можете самостоятельно обзвонить эти СК на предмет страхования титула, отправить сканы документов и получить ответ.
Что проверяем мы и тоже самое можете сделать вы самостоятельно:
1) паспорта всех владельцев по базе фмс на действительность;
2) выписку из ЕГРП - простую и расширенную (я сама оформила ключ доступа, плачу раз в 2-3 месяца по 1000 рублей и этого хватает на запросы по моей СК) - не должно быть зарегистрированного обременения права (кроме ипотеки) на текущий момент;
3) всех продавцов, как текущих, так и предыдущих (если известны) по ГАС "Правосудие" на наличие судебных споров (особое внимание - спорам по жилью и наследству), по базе банкротств (особенно если продают по заниженной цене); иногда тупо забиваю в яндекс фио владельца и ищу негатив.
Факторы риска, на которые нужно обращать внимание:
1) частая смена собственников (если первая сделка мошенническая, то потом квартиру 2-3 раза перепродают, чтобы замести следы). Если 2 и более сделок за год - стоп-фактор.
2) дарение от пожилого человека и быстрая продажа. Есть вероятность, что пожилому человеку обещали пожизненный уход и содержание, а потом обманули: придете его выселять (или через суд выписывать) - может быть иск об отмене дарения, ибо "не сознавала, что делала, думала, что заключаю договор ренты и т.п.". Вообще все сделки с пожилыми людьми - повышенный риск;
3) текущая или предшествующие сделки по доверенности от продавца. У нас был страховой случай, когда купили квартиру, проданную дочерью от себя и по доверенности от матери. Мать заявила, что никакой доверенности не оформляла, дочь это признала (она на момент иска уже в тюрьме сидела, а кто в таком случае лично приходил к нотариусу с паспортом матери - большой вопрос), эту сделку признали недействительной, а квартиру отобрали у следующего (второго) покупателя, причем полностью, а не только половину, которая матери принадлежала, т.к. ее преимущественное право на выкуп доли дочери было нарушено.
4) наличие судебных споров по оспариванию предшествующих сделок. Если продавец оспорил ту сделку на том основании, что был не в себе, то и с вашей сделкой это может произойти с вероятностью, стремящейся к неизбежности.
В целом, с учетом тех объектов, которые через меня десятками в день проходят, на рынке очень много квартир с ужасной историей, от которых нужно бежать, роняя тапки, если вы не хотите провести в судах следующие несколько лет и в результате остаться без квартиры. 26.08.2016 13:33:45, Polett
Лучше всего - покупать новостройку в готовом доме у застройщика :-)
Чем дольше квартира в собственности продавца и чем меньше в отношении нее было сделок, тем лучше. Собственность с момента постройки - это новое жилье, купленное на этапе котлована по ДДУ для перепродажи.
Если жилье в собственности менее 3 лет - продавцы будут настаивать на заниженной сумме в ДКП (чтобы ндфл меньше платить). Это тоже риск. Насколько я понимаю тренд рынка, с введением уголовной ответственности за уклонение от оплаты налога продавцы уже не дают расписку на вторую часть суммы как "за неотделимые улучшения", а оформляют некое обязательство в случае признания сделки недействительной купить другую квартиру по цене Х или с определенными характеристиками, что будет в стиле "обещать не значит жениться".
Если у продавца есть 2 детей, хотя бы один из которых рожден после введения мат.капитала и продаваемая квартира куплена в ипотеку, то "к гадалке не ходи" - использовали мат.капитал, но детям доли не выделили, и квартиру продают без согласия опеки. Для подстраховки можно просить справку из банка, что не использовался мат.капитал или справку из ПФ об остатке средств МК. Если не дают ни то, ни другое - 100% нарушают закон, не выделяя доли детям. 26.08.2016 21:16:48, Polett
Чем дольше квартира в собственности продавца и чем меньше в отношении нее было сделок, тем лучше. Собственность с момента постройки - это новое жилье, купленное на этапе котлована по ДДУ для перепродажи.
Если жилье в собственности менее 3 лет - продавцы будут настаивать на заниженной сумме в ДКП (чтобы ндфл меньше платить). Это тоже риск. Насколько я понимаю тренд рынка, с введением уголовной ответственности за уклонение от оплаты налога продавцы уже не дают расписку на вторую часть суммы как "за неотделимые улучшения", а оформляют некое обязательство в случае признания сделки недействительной купить другую квартиру по цене Х или с определенными характеристиками, что будет в стиле "обещать не значит жениться".
Если у продавца есть 2 детей, хотя бы один из которых рожден после введения мат.капитала и продаваемая квартира куплена в ипотеку, то "к гадалке не ходи" - использовали мат.капитал, но детям доли не выделили, и квартиру продают без согласия опеки. Для подстраховки можно просить справку из банка, что не использовался мат.капитал или справку из ПФ об остатке средств МК. Если не дают ни то, ни другое - 100% нарушают закон, не выделяя доли детям. 26.08.2016 21:16:48, Polett
Закажите проверку еще где-нибудь, лучше у частного риэлтора, поспрашивайте здесь на форуме - кто кого посоветует.
Только проверка кв. и ее расшифровка стоит не оч. дорого, поэтом у смотрите по деньгам - мб. сделать 2-3 проверки у разных специалистов. 25.08.2016 16:08:14, Ма
Только проверка кв. и ее расшифровка стоит не оч. дорого, поэтом у смотрите по деньгам - мб. сделать 2-3 проверки у разных специалистов. 25.08.2016 16:08:14, Ма
2. У риэлтора запросите результаты проверки, чтобы убедиться, что он действительно что-то заказывал и проверял. Недавно как раз была такая ситуация, когда после уточнений, оказалось, что некоторые вещи риэлтором были отпущены на "авось".
3. Почитайте по ссылке статью - как раз недавно вопросы рисков по сделкам с недвижимостью обсуждали, возможно она будет для вас полезной. 25.08.2016 14:36:41, smalltwo
2. И вы должны понимать, что при сложившейся ситуации в нашей стране 100% гарантию вам никто не даст. Есть возможность избежать большого количества рисков - да, но не всех, к сожалению.
3. Что далеко ходить - само государство не готово возмещать потери покупателей при зарегистрированных государством сделках полностью. Максимум - 1 миллион рублей, и то, если вина регистратора будет доказана. 25.08.2016 16:26:12, smalltwo
Если говорить о сроках - на год, а потом обновляйте, если захотите еще 2 года. 25.08.2016 17:10:43, smalltwo
Риэлтор проверит, сами тоже проверьте. Если квартира после приватизации продается - идеальный вариант, если куплена - надо смотреть у кого. Самый ненадежный - продажа после наследства, но и там необязательно все плохо.
25.08.2016 14:11:10, Мадам Шредингер
имхо, чисто теоретически. выписку расширенную взять по тому, кто когда был прописан в квартире. если дадут в пасп. столе - это наверное собственник должен обратиться... Еще можно в росреестре взять какую-то расширенную выписку из ЕГРП, вроде бы там уже любой гражданин может заказать. Еще я бы не поленилась расспросить соседей. Если жилье старое и там есть какие-нибудь старушки, давно живущие в этом доме или дворе, на улицах. Мало ли. Вот в соседнем подъезде продавали наследную квартиру (не Москва, дом на 40 квартир всего, 63 года постройки) - наверняка покупателей отпугивали 3 наследника за бабушкой - дочь, внук от дочери и внучка от сына. А мы, соседи, по кр мере знаем, что квартиру в 63 году получала именно эта бабушка с мужем, сыном и дочкой. И что муж потом умер. А в 80-е умер и сын. И что других детей не наблюдается. Остается только риск в виде каких-то может внебрачных детей умершего 20 лет назад сына бабушки, но это уже вряд ли проявится...
25.08.2016 17:24:11, Dnnn
после наследства самый хороший? нет надежных, всегда возможны подснежники.
25.08.2016 15:09:07, как-то так
извините, неправильно прочитала)
26.08.2016 18:47:51, как-то так
Сперва попросить документы, на основании которых у них возникло право на квартиру. Скажем, у меня был договор приватизации на старую квартиру, а сейчас есть договор купли-продажи на новую и еще скан договора приватизации предыдущих владельцев.
26.08.2016 13:34:35, Мадам Шредингер
Читайте также
Слепое пятно: невидимая преграда на пути к объективной реальности
У вас есть слепое пятно? Не то, о котором вы думаете. Узнайте, как физиологический феномен объясняет наши "слепые зоны" в мышлении и отношениях, и как их преодолеть. Читайте статью!
Скрытые родовые травмы: чем они опасны и как вовремя их распознать
На какие "красные флаги" важно обращать внимание
