Сниму 1-2к.кв и вопрос текущей цены

Ищем квартиру в аренду от собственника, 1комн или недорогую 2комн, в районе +/-30-33тыс, территориально рассмотрим разные варианты. Мы - семейная пара, без детей и животных. Тихие, адекватные, платим вовремя. Текущие мелкие проблемы решаем сами, особых запросов не имеем. Помощь агентов не рассмариваем.
В данный момент снимаем 5 лет одну и ту же квартиру, когда-то нашли через знакомых с хорошим дисконтом. Но ситуация меняется, и мы вполне адекватно с хозяином расходимся в интересах.

И текущий вопрос - подскажите по цене аренды. Сейчас снимаем 1-ку на Беговой, 14-этажжные дома у ипподрома. Какая сейчас цена на аренду такой квартиры?
Состояние квартиры - 90ее. Требует косметики. Холодильник новый, плита газовая и стиралка старые. На кухне пара старых навесных шкафов и мойка.Санузел раздельный, все "из прошлого", но чисто и не течет. В комнате стенка и кровать.
Из визуальных минусов - квартира затоплена сверху, примерно полквартиры на потолке ошметки; плохая вентиляция в доме - потолок в кухне постоянно коптится, т.к нет вытяжки; окна и откосы оконные тоже в трещинах и ошметках, требуют ремонта.
Минусы, которые видны только в процессе проживания (это к тому, что при осмотре это не видно, но жить с этим придется) - окна рассохлись и зимой дует, а при заклеивании их фиг закроешь), шпингалеты по одному на каждую створку, держат фигово, было дело что при сильном ветре окно открывалось, особенно прикольно если ты пришел с работы ,а у тебя дома минус и сугроб лежит)); на полу ковролин, возраст неизвестен)) пыль и запах от него в бытовых условиях вычистить невозможно; матрас на кровати самый дешевый и уже до нас был продавлен, но т.к. кровать нестандартная шириной 1,8м, сами мы не готовы покупать новый матрас, его потом некуда пристраивать; ежегодно появляются клопы и блохи на 9 этаже((
Вкладывать в квартиру хозяин не хочет, как есть так есть. Но хочет поднять цену до +- цены нормальной квартиры с ремонтом.
Я конечно понимаю, что сейчас от арендодателей в меня полетят помидоры )) я не придираюсь и не хочу за 2 копейки канарейку)) в этот район мы попали случайно, и я была готова мириться с недостатками с дисконтом. Но по полной цене я не вижу в этом смысла.