Родственники решили продавать квартиру. Она из достаточно дорогого сегмента (порядок цен - 50-70 млн рублей). Попросили помочь советом. У меня есть определенный опыт, но не в этом сегменте. Поэтому буду признательна за советы:
1. Определение цены. Совершенно непонятно. В этом доме продается квартира 150 метров за 75 млн рублей, а 200 м - за 58. За сколько они реально продадутся, не знает, наверное, никто (и что там у кого с документами). Я так понимаю, что в цене таких квартир играет буквально все - в том числе банальный вид из окна. Обращались к риелторам - оценивали от 40 млн до 70. ну и как разобраться и определить правильную цену?
2. Нужно ли агнеттво в данном вопросе (на поиск покупателя, продажа прямая, альтернатива не нужна)? Рекламу дать можно и самим. Делает ли агентство то, что можно не суметь сделать самим? Вопрос особенно касется именно этого ценового сегмента.
3. Если находится покупатель - то какого размер аванс должен быть? Ну не 30-50 тыс же брать - это смешно.
4. Насколько играет в цене узаконенная/неузаконная перпалнировка? Одна из "конкурирующих" квартир незаконно присоединила чердак, увеличив высоту потолков до 7 метров - из-за этого она должна стоить дешевле или нет (в "нашей" квартире перепланировка узаконена, чердак не присоединен).
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Вторичное жилье
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Продажа относительно дорогой квартиры
23.08.2012 23:14:40, Попросили помочь16 комментариев
извините за офф, просто рассуждательный вопрос:) 25.08.2012 20:28:24, Паровозик из Ромашкова
[ссылка-1]
))) как пример)))
ну Кремль-то еще дороже этой будет)
[ссылка-1] 25.08.2012 20:44:27, Tortillka
))) как пример)))
ну Кремль-то еще дороже этой будет)
[ссылка-1] 25.08.2012 20:44:27, Tortillka
2. По цене никто вам навскидку нормальрно не скажет. Все эти оценки по телефону-от лукавого, просто завлекаловочка.
Квартиры массового сегмента хоть и возможно оценить с минимальным лагом, но каждая квартира индивидуальна(своим состоянием, видом из окна, схемой сделки, документами и т.д.), а тем более если речь о сегменте немассовом а явно выше среднего уровня.
3. Аванс за подобную квартиру должен быть соответствующим, но физику давать крупные деньги многие поостерегутся. Не забывайте, что на столь дорогие квартиры покупатели придут явно с своим риэлтором/юристом, который и будет их отговаривать от столь опрометчивого шага.
4. Неузаконенная перепланировка будет играть в минус и не только от наличия ипотеки(тем более банки сейчас достаточно лояльны). 24.08.2012 17:44:43, smalltwo
Во-первых, это, как правило, штучный товар. Об аналогах здесь можно говорить очень условно. Слишком много значимых нюансов влияют на цену и на привлекательность варианта. Разброс цен - очень большой. По описанию цену определять бессмысленно. Бывает, что и 30% разница в цене на квартиры в одном доме оправдана. Поэтому главный и самый сложный момент на этом рынке - не промахнуться с ценой.
Во-вторых, покупатели таких квартир, как правило, без риэлторов не ходят. А риэлторы таких покупателей через одного (если не каждый) прежде, чем вести покупателя в квартиру, выясняют возможность (и надежность) получения "отката", если сделка вдруг состоится. Если откат не светит - покупателя просто не ведут. Если продает сам хозяин - либо начнут жестоко занижать цену, либо будут тянуть на договор к себе в агентство. А там уже скрыть "суперкомиссию" будет несложно. Т.е. будут банально "приклеиваться" к квартире: приведут липового покупателя, изобразят потенциальное внесение аванса, которое сорвется в последний момент, а договор с фирмой уже будет подписан и т.д. А, если приклеиться не одно агенство, дальше с Вами будут работать на понижение...Суть понятна, надеюсь.
В-третьих, реклама тоже отличается от эконом.сегмента.
По процедуре же сделки отличий от любой однушки в хрущевке нет.
Поэтому мой Вам искренний совет, не выходить на рынок в этом волчьем сегменте самостоятельно. Основной риск для продавца в данном случае - продешевить, не суметь отстоять реальную цену (переговоры, переговоры, переговоры...), когда торг идет на миллионы и даже десятки миллионов. 24.08.2012 17:43:36, Юля В
Юля, большое спасибо за четкий и аргументированный ответ!
Скажите, а если обратиться не в агентство, а к частному риелтору, то эти риски удастся избежать, ну или хотя бы снизить? Или в таком сегменте лучше через агентства?
Просто у меня нет агентства, которое я готова порекомендовать и сами они не знают, а хорошо зарекомендовавший себя частный риелтор есть. 24.08.2012 18:53:44, Попросили помочь
Скажите, а если обратиться не в агентство, а к частному риелтору, то эти риски удастся избежать, ну или хотя бы снизить? Или в таком сегменте лучше через агентства?
Просто у меня нет агентства, которое я готова порекомендовать и сами они не знают, а хорошо зарекомендовавший себя частный риелтор есть. 24.08.2012 18:53:44, Попросили помочь
У риэлтора есть опыт продажи квартир и ведения переговоров с покупателями и с риэлторами покупателей. Важно отследить все происходящее в данном районе с аналогичными квартирами.
Рекламу, естественно, Вы сможете сами разместить. Принимать звонки тоже сможете. А вести переговоры, определять цену, доказать что Ваша квартира лучше всех остальных - это зависит от Ваших знаний, умений и жизненного опыта.
Физ.лицам обычно больше 50 т.р. аванс не дают. Наверное, смешной аванс для квартиры за 50-70 млн.. Но больше могут и не дать.
Вообще, дорогие квартиры без риэлторов продаются крайне редко. 24.08.2012 10:57:50, Сонета
2. Агенство скорее нужно. Все-таки реклама нужна усиленная. Да и переговоры с покупателями нужно вести профессионально.
3. Аванс чем больше, тем лучше ) Я думаю, 300тыс. например. Очень сильно от покупателя будет зависеть. Если он с риэлтором, то вряд ли больше вам дадут. Есть практика не передавать большие суммы физ.лицам, то есть продавцам на прямую. Если вы будете работать с агентством, то покупатель с большей уверенностью передаст крупный аванс юр.лицу, выступающему вашим риэлтором.
4. То, что у вас узаконенная перепланировка - это большой плюс. Опять же, вдруг ипотека у покупателя. 24.08.2012 10:02:38, Lasto4ka
Тут как раз ситуация "за меньшие деньги мне не интересно" :). Ну то есть нужно продать, купить другую квартиру (альтернатива реально сложная, поэтому и приняли решение разделить две сделки, благо есть и где временно жить, и куда выписаться), причем довольно приличную, а это значит что довольно дорогу, и в остатке получить определенную сумму денег (ради 5, или даже 10 млн разницы овчинка выделки не стоит)
24.08.2012 20:38:31, Попросили помочь
Вы бы где разместили объявление? ) 24.08.2012 18:07:58, Lasto4ka
НЕ скупитесь, обратитесь в агенство, при такой сумме сделки лучше не рисковать и доверить это дело профессионалам. Покупатели таких квартир по рекламам вашим сами не ищут, а звонят в агенство и дают задание найти, а риэлторы ищут в своих базах и в других агенствах.
24.08.2012 00:27:21, 2in1
А база, кнечно, страшно секретная, и простой смертный туда дать объявление не сможет :)))
24.08.2012 09:43:05, virus
Читайте также
Слепое пятно: невидимая преграда на пути к объективной реальности
У вас есть слепое пятно? Не то, о котором вы думаете. Узнайте, как физиологический феномен объясняет наши "слепые зоны" в мышлении и отношениях, и как их преодолеть. Читайте статью!
Почему важно вовремя диагностировать и лечить скрытые родовые травмы у детей
Проблемы со сном, аппетитом или поведением могут быть следствием травмы, которую малыш получил при рождении. В статье расскажем, как распознать такие нарушения и почему важно вовремя их корректировать.
