Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Помогите определиться
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
А вот подскажите, пожалуйста...
Реально ли, прикупив недвижимости в Москве на 7,5 миллионов, сдавать ее за 40 тысяч руб в месяц? Это я хочу на елку, в смысле в ипотеку влезть, и при этом кушать мясо не только по праздникам. Принимаются любые комментарии на данную тему. Коммерческую недвижимость не предлагать, я в ней полный 0.
11.07.2012 17:45:04, Легкость бытия
17 комментариев
на последнем проекте (купить-приготовить-сдать), 08.07 договор подписали, я клиенту сделал 9,3% годовых от сдачи. 12.07.2012 09:04:54, Alex - ToRent
Квартира была в пределах МКАД? С нормальной историей, не отягощенной наследством и прочими прелестями? Покупалась сейчас готовая (а не вложение в новостройку на незавершенном этапе?
Можно попросить описание, расположение и цену квартиры? Кстати, расходы на подготовку учтены в расчете доходности? Сколько ушло на нее? 12.07.2012 09:59:05, virus
Можно попросить описание, расположение и цену квартиры? Кстати, расходы на подготовку учтены в расчете доходности? Сколько ушло на нее? 12.07.2012 09:59:05, virus
это не рекорд, два года назад я умудрился 12% годовых на сдаче взять - общий расход 8лям ровно (6,9 покупка + 1,1 ремонт и оборудование), сдали с первого показа за 80тр, кстати эта квартира освобождается, я ее в рекламу уже поставил, можно у меня на сайте фотки посмотреть (1шка в Даевом переулке) 12.07.2012 10:28:44, Alex - ToRent
Спасибо. 12.07.2012 12:28:06, Юля В
простая сделка: готовая альтернатива с одобренной ипотекой и у нас наличные. доки - первичка, полный комплект. с опекой проблем не было - они трешку брали в том же районе. квартира нашлась случайно на прямую - ее сам клиент в ИРР увидел. стояла за 7, из-за налички и скорости на сотку сторговались. альтернативка тоже без агента была, они ее по знакомым нашли. 12.07.2012 14:59:25, Alex - ToRent
А сейчас за сколько вы выставили Даев переулок, 6 на сдачу? Ищу для себя, но посмотрела всю Вашу страничку на Семье и никакой инфы не нашла. На Фейсбуке я не зарегистрирована.
14.07.2012 13:56:55, Maruscha
надысь, кстати, там же рядом аналогичная освободилась, но малость попроще - 2500$/мес. 14.07.2012 16:33:09, Alex - ToRent
практически готовая - это что значит? С момента вложения 4,9 млн до момента сдачи в аренду сколько времени прошло? Когда она куплена-то была?
Рекорды бывают, кто ж спорит. Особенно, если удастся очень дешево купить. А что, она и два года назад 80 стоила, и сейчас? С тех пор не подорожала вообще? 12.07.2012 10:42:54, virus
Рекорды бывают, кто ж спорит. Особенно, если удастся очень дешево купить. А что, она и два года назад 80 стоила, и сейчас? С тех пор не подорожала вообще? 12.07.2012 10:42:54, virus
ну, считать доходность от цены квартиры, на момент покупки почти год назад - лично мне как-то странно (я вот свою квартиру в 99м году покупала - представляете, какая у нее доходность будет, если сдать сейчас :))). За первый год владения Ваш пример вообще принес отрицательную доходность, если уж быть честными.
Считать нужно от текущей цены, по которой квартиру можно продать на день сдачи и получить ее денежный эквивалент. Вот это и будет честная ее доходность. Все остальное - выигрыш из серии "дешево купил и/или наварил за счет разницы в цене, в том числе и за счет роста цен на недвижимость, а вовсе не за счет сдачи в аренду.
Доходность от сдачи в аренду в Москве за последний год по моим наблюдениям упала. Квартиры (особенно экономкласс) очень выросли в цене, при этом аренда если и выросла, то не так резко. Я в том числе по этой причине стала на "сторону" (за границу) смотреть. 12.07.2012 13:24:50, virus
Считать нужно от текущей цены, по которой квартиру можно продать на день сдачи и получить ее денежный эквивалент. Вот это и будет честная ее доходность. Все остальное - выигрыш из серии "дешево купил и/или наварил за счет разницы в цене, в том числе и за счет роста цен на недвижимость, а вовсе не за счет сдачи в аренду.
Доходность от сдачи в аренду в Москве за последний год по моим наблюдениям упала. Квартиры (особенно экономкласс) очень выросли в цене, при этом аренда если и выросла, то не так резко. Я в том числе по этой причине стала на "сторону" (за границу) смотреть. 12.07.2012 13:24:50, virus
Я не спорю. Я спорю только с методикой расчета доходности. Квартира - это капитал, который ежегодно прирастает (ну если нет никаких кризисов, хотя даже в этом случае это прирост, просто отрицательный)
Я считаю, что правильнее считать доходность каждого года исходя из текущей стоимости, а не той, которая была год-три-пять лет назад. Просто потому, что квартира достаочно легко обменивается на деньги в любой момент времени (особенно, если потерпеть первые три года :)).
При пятилетнем расчете тоже нужно учитывать прирост стоимости капитала и доходность от аренды считать с учетом этого прироста.
Я все это к тому, что никакой доходности в 9 и больше % годовых нет в Ваших примерах. На момент сдачи квартира стоила уже ощутимо дороже, Вы прирост цены не учли, а это неправильно. Если квартира на 8.07 стоила 6,5-7 млн (условно, я не знаю, сколько она сейчас стоит, но точно не 4,9), то от этой суммы и надо считать
Из того, что я вижу, соотношение текущих цен и цен на аренду такое, что дает доходность в лучшем случае порядка 7% годовых. И то, если повезет.
Самое выгодное (опять же ИМХО) на сегодняшний день - это квартира стоимостью порядка 6 млн рублей с расчетом на сдачу за 40 (тогда аж 8%). Но все квартиры в этом ценовом сегменте, которые я смотрела, имели ощутимый недостаток - например жутко прописанный вонючий подъезд, промзона из окна и тп. Ну или отягощение по документам (менее трех лет и т.п.)
Возможно в более дорогом сегменте расклад другой, но я его не смотрела из-за своих ограничений бюджета. 12.07.2012 15:03:56, virus
Я считаю, что правильнее считать доходность каждого года исходя из текущей стоимости, а не той, которая была год-три-пять лет назад. Просто потому, что квартира достаочно легко обменивается на деньги в любой момент времени (особенно, если потерпеть первые три года :)).
При пятилетнем расчете тоже нужно учитывать прирост стоимости капитала и доходность от аренды считать с учетом этого прироста.
Я все это к тому, что никакой доходности в 9 и больше % годовых нет в Ваших примерах. На момент сдачи квартира стоила уже ощутимо дороже, Вы прирост цены не учли, а это неправильно. Если квартира на 8.07 стоила 6,5-7 млн (условно, я не знаю, сколько она сейчас стоит, но точно не 4,9), то от этой суммы и надо считать
Из того, что я вижу, соотношение текущих цен и цен на аренду такое, что дает доходность в лучшем случае порядка 7% годовых. И то, если повезет.
Самое выгодное (опять же ИМХО) на сегодняшний день - это квартира стоимостью порядка 6 млн рублей с расчетом на сдачу за 40 (тогда аж 8%). Но все квартиры в этом ценовом сегменте, которые я смотрела, имели ощутимый недостаток - например жутко прописанный вонючий подъезд, промзона из окна и тп. Ну или отягощение по документам (менее трех лет и т.п.)
Возможно в более дорогом сегменте расклад другой, но я его не смотрела из-за своих ограничений бюджета. 12.07.2012 15:03:56, virus
может Вам и дадут советы, но я решая подобную задачу, анализировала все сама.
В соб.ру смотрите, что и за какие деньги продается, причем смотрите по средней и верхней ценовой границе. Не ориентируйтесь на нижний сегмент. Этих квартир или нет, или они имеют проблемные документы и другие неприятные моменты.
В циан.ру смотрите стоимость аренды подобных квартир. Причем именно подобных, вплоть до состояния и улицы.
Немного времени и настойчивости, и Вы будете понимать общую картину. 11.07.2012 18:20:18, Безобразная Эльза
В соб.ру смотрите, что и за какие деньги продается, причем смотрите по средней и верхней ценовой границе. Не ориентируйтесь на нижний сегмент. Этих квартир или нет, или они имеют проблемные документы и другие неприятные моменты.
В циан.ру смотрите стоимость аренды подобных квартир. Причем именно подобных, вплоть до состояния и улицы.
Немного времени и настойчивости, и Вы будете понимать общую картину. 11.07.2012 18:20:18, Безобразная Эльза
смотрите в пешковой доступности от метро и имейте ввиду, что в собе (и прочих базах) часто врут о расстоянии (15 минут пешком часто означает, что это минут 30 на оленях) - надо перепроверять хотя бы по карте.
11.07.2012 19:16:35, virus
Читайте также
Как правильно отдыхать: 7 научно подтвержденных правил идеального восстановления
Чувствуете хроническую усталость и выгорание? Мы часто не умеем по-настоящему восстанавливаться!
В нашей новой статье "Как правильно отдыхать: 7 научно подтвержденных правил идеального восстановления" вы узнаете, как превратить обычную паузу в мощный инструмент перезагрузки.
Почему важно вовремя диагностировать и лечить скрытые родовые травмы у детей
Проблемы со сном, аппетитом или поведением могут быть следствием травмы, которую малыш получил при рождении. В статье расскажем, как распознать такие нарушения и почему важно вовремя их корректировать.
