Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Зарубежная недвижимость
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Покупка недвижимости за границей.
Помогите советами, хочу купить недвижимость в Италии или Испании. Ближайшие 10-12 лет жить там не собираюсь, просто отдых наездами, а вот через 10 лет (ближе к пенсии) переехать туда жить с мужем насовсем, дети будут самостоятельными уже. Расскажите про все плюсы и минусы. Реально ли жить на доходы от сдачи трех комнатной квартиры в москве + пенсия.
05.07.2012 11:02:39, erka
23 комментария
У меня немного другая география, но может буду чем-то полезна - купили 2 квартиры в Германии, в Берлине и маленьком курортном городке в Баварии. Берлинскую сдаем, на эти средства содержим обе квартиры, платим текущие налоги и еще остается. Баварской квартирой пользуемся сами, она очень удобно расположена на пересечении многих интересных мест в Европе.
08.07.2012 18:09:54, Коваря
Есть еще один нюанс, о котором автор не посчитал нужным сообщить. Продать менее 10 лет владения собственностью в Германии - достаточно сильное попадание на немецкие налоги. В отличие от Франции, владение недвижимостью в Германии практически ничего не дает.
09.07.2012 11:44:17, Юля В
А если не секрет какой финансовый расклад? стоимость покупок, налогов и обслуживания?
08.07.2012 18:54:26, Лескова Юля
Квартира в Берлине покупка ок.80 тыс
в Баварии (там маленький курортный городок, по нашим меркам деревня) ок.20 тыс. Это все включая услуги маклера.
Дополнительно при покупке налог и оплата услуг нотариуса, это примерно 3-5 тыс итого.
Аренда кв. в Берлине ок 450 евро, за кв. в Баварии платим 90 евро в мес коммуналку.
Суммы текущих налогов не помню, этим муж занимается - но они не ужас-ужас)) 08.07.2012 19:43:02, Коваря
в Баварии (там маленький курортный городок, по нашим меркам деревня) ок.20 тыс. Это все включая услуги маклера.
Дополнительно при покупке налог и оплата услуг нотариуса, это примерно 3-5 тыс итого.
Аренда кв. в Берлине ок 450 евро, за кв. в Баварии платим 90 евро в мес коммуналку.
Суммы текущих налогов не помню, этим муж занимается - но они не ужас-ужас)) 08.07.2012 19:43:02, Коваря
Спасибо за информацию
Но налоги - это как раз самое интересно :)
Если вспомните - сколько налоги на имущество, и сколько за доход от аренды, если ли какие-то налоговые вычеты? Или от них (налоги от сдачи) там укрываются, так же как и в России? :)
Как осуществлялся поиск арендатора? Сами искали, обращались в агентство, платили ли агентству за подбор?
Заранее спасибо за ответы 09.07.2012 11:06:01, virus
Но налоги - это как раз самое интересно :)
Если вспомните - сколько налоги на имущество, и сколько за доход от аренды, если ли какие-то налоговые вычеты? Или от них (налоги от сдачи) там укрываются, так же как и в России? :)
Как осуществлялся поиск арендатора? Сами искали, обращались в агентство, платили ли агентству за подбор?
Заранее спасибо за ответы 09.07.2012 11:06:01, virus
про налоги от аренды не напишу сейчас, муж в командировке, а я правда не в курсе. Аренда, я написала, 450 евро примерно. От налогов не укрываются, может быть, в теории это как-то и возможно, но у нас арендатор немец, и ну как бы это чревато((
Арендатора нашли через агентство, да, очень быстро, у квартиры отличное расположение, в общем с этим проблем не было. 09.07.2012 18:02:25, Коваря
Арендатора нашли через агентство, да, очень быстро, у квартиры отличное расположение, в общем с этим проблем не было. 09.07.2012 18:02:25, Коваря
я ж не риэлтор, чтобы все нюансы освещать)) нам важно было другое, что мы и получили с этими покупками. Про Францию ничего не знаю, а в Германии недвижимость дает постоянно обновляемый годовой шенген. Но возвращаясь к общей теме, я бы сказала так - надо ориентироваться на страну, исходя и из текущей ситуации семьи, и из последующих планов. Например, меня интересует также недвижимость в Италии, мы очень предметно на нее смотрели, но также пришли к выводу, что ближайшие много лет она будет просто объектом, за которым надо как-то ухаживать на расстоянии, а отдыхать каждый год на одном месте неохота. В результате, решили строить на эти деньги дом на Родине. А в Германии у нас, так получается, эта недвижимость все время работает, одна квартира приносит понемногу деньги, другую мы и наши родственники-друзья используем в свое удовольствие. Ну и вопрос цены, конечно, не без этого - финансовые риски с квартирки ценой в 20 тыс несопоставимы с домом в Италии ценой 400 тыс.
09.07.2012 18:11:26, Коваря
Во Франции тозже подобное есть. Плюс дополнительное попадание (если рыночная цена не выросла значительно), так как очень большие расходы на агентство (их комиссия доходит до 10%) и нотариуса (до 8%).
Так что, приобретая недвижимость за рубежом, надо отдавать себе отчет, что это долгосрочное вложение.
И еще не надо забывать, что во многих странах наследство тоже облагается налогом. Так что если слишком долгосрочно вложить в той же Франции, например, наследники могут попасть на немаленькую сумму.
В общем, нюансов много. 09.07.2012 11:55:20, virus
Так что, приобретая недвижимость за рубежом, надо отдавать себе отчет, что это долгосрочное вложение.
И еще не надо забывать, что во многих странах наследство тоже облагается налогом. Так что если слишком долгосрочно вложить в той же Франции, например, наследники могут попасть на немаленькую сумму.
В общем, нюансов много. 09.07.2012 11:55:20, virus
У нас пока все проще для нас (резидентов)
Для нерезидентов все несколько сложнее, например то, что нерезиденты не имеют права на имущественный налоговый вычет, и правило 3-х лет для них не работает.
То есть вынь да положь 30% от стоимости продажи (даже не разницы между покупкой и продажей), хоть ты 30 лет владел этой недвижимостью. То есть для них еще все хуже, чем для нас в той же Германии или Франции. 09.07.2012 12:20:11, virus
Для нерезидентов все несколько сложнее, например то, что нерезиденты не имеют права на имущественный налоговый вычет, и правило 3-х лет для них не работает.
То есть вынь да положь 30% от стоимости продажи (даже не разницы между покупкой и продажей), хоть ты 30 лет владел этой недвижимостью. То есть для них еще все хуже, чем для нас в той же Германии или Франции. 09.07.2012 12:20:11, virus
Я все-таки хочу (может быть) рискнуть по осени и вложиться в зарубежную недвижимость (Франция). Пока зрею и изучаю матчасть :).
09.07.2012 13:16:13, virus
Посмотрите сколько сейчас Вам обойдется содержание этой квартиры.Ведь простаивать она будет 10 лет целых.А уж что будет с Вами или с той страной где Вы купите в плане законов-экономики через 10 лет вообще непонятно. То есть-у меня такая же ситуация,ближайшие 10 лет не могу уехать из Москвы.В результате покупаю квартиры тут.Если через 10 лет соберусь-тогда и буду думать,где и что.Продам тут-куплю там.
06.07.2012 09:49:20, Линдaaa
В нашей стране риски резкого изменения экономической или законодательной ситуации, увы, не ниже, если не наоборот. Я сейчас задумываюсь о покупке недвижимости за рубежом скорее из соображений "вывести средства из России". Именно из-за текущей ситуации в нашей стране. Не смотря на те риски и сложности, которые возникнут у меня в чужой стране.
Нельзя все яйца в одну корзину класть, тем более, если эта корзина дырявая. 05.07.2012 15:23:55, virus
Нельзя все яйца в одну корзину класть, тем более, если эта корзина дырявая. 05.07.2012 15:23:55, virus
Щаз дам совет теоретика. :))) Слушала как-то интервью с одним экспертом, он рекомендовал из инвестиционных соображений за рубежом покупать исключительно квартиры в студенческих кампусах (не знаю, верно ли применяю термин). Ну, т.е. ту недвижимость, которая сразу ориентирована на аренду студентами, обучающимися в крупнейших вузах. В частности, очень хвалил в этом смысле Лондон. Иные приобретения считаются инвестиционными весьма условно.
11.07.2012 13:00:00, SillyBilly
Европа на данный момент в кризисе, Испания и Италия в частности. И какие он будет иметь последствия в дальнейшем для иностранцев (в виде расходов на содержание, налогов и т.п.) - предугадать сложно. Найти реально об'ективный отчет или прогноз ликвидности недвижимости в этих странах на такой долгосрочный период невозможно. Бум инвестиций в зарубежную недвижимость пришелся на период с 1999 по 2010 годы, динамика роста цен была хорошая, а сейчас средняя стоимость кв м в Испании, в частности, падает. Посмотрите раздел экономики на сайте www.hispana.ru, может это немного развеет миф о ликвидности и доходности, распространяемый сейчас агенствами по продаже зарубежной недвижимости, которым надо срубить свою комиссию здесь и сейчас и которым глубоко наплевать на ваши возможные проблемы в будущем. Я тоже периодически рассматриваю идею покупки квартиры в Европе на ближайшие 10 лет, чтобы или самим на пенсии жить, или дочь отправить туда учиться. Но пока неопределенность пугает. Купить для себя, имхо, успеете всегда, деньги на покупку пусть поработают пока в России.
05.07.2012 14:38:40, Polett
Доход от сдачи в аренду трехкомнатной квартиры в Москве может быть и 40 тыс рублей, и 150 тыс рублей.
На 40 тыс + пенсии с учетом коммунальных платежей, налогов, медстраховки и т.п. ИМХО не хватит. В каждой стране есть определенный минимум доходов для получения национальной визы (для постоянного проживания), совсем не уверена, что это всего 1000 евро на двух человек.
150 тыс - уже лучше. Вполне возможно, что и по требованиям пройдете, и на жизнь хватит.
В остальных случаях - если по требованиям страны пройдете, но жить будете фигово. ИМХО.
Но считать надо каждый конкретный вариант.
Мы вот считали-считали, и пришли к выводу, что если мы купим однушку в Москве и будем ближайшие 10 лет ее сдавать, то это на порядок выгоднее и проще, чем иметь эти 10 лет недвижимость за рубежом. Так как там налоги и коммуналка дороже, и пользоваться ей будет возможно только раз в год во время отпуска, то есть максимум месяц в году. И то под вопросом, так как пока силы и здоровье позволяют, ИМХО имеет смысл поездить по миру.
А если сдавать однушку тыс за 28-30, то чистый доход будет порядка 23-25 тыс рублей. Это почти 300 тыс в год (без учета простоев, но на однушках он минимален) - на этот месяц отпуска можно снять себе дом в Италии или Испании, и еще куча денег останется. А к старости эту однушку продать и купить уже там для постоянного проживания.
Сейчас я повторно задумалась о недвижимости за границей, но думаю все же о доходной недвижимости (для сдачи в аренду), а не для себя 05.07.2012 12:42:05, virus
Просто у нас в москве 2 квартиры ( с третье пока непонятно, потому что бабушка ее приватизировать отказывается, там прописана дочка, но ее потом продать нельзя будет) и 2 дачи в подмосковье, хотели детям оставить по квартире и третью сдавать, а одну дачу продать и на эти деньги купить за границей что нибудь. Недвижимость за границей собираюсь сдавать в аренду, а через пару лет дочка собирается поехать туда учиться и там жить. Все пугают налогами и страховками, а как же тысячи Россиян и Украинцев и т. д. там живут? У меня яркий пример, который сподвиг меня на все это. Бабушка моей подруги поехала к своей подруге в Италию в гости, ей там так понравилось, что она приехала в Москву и сообщила вем что уезжает жить в Италию. Сейчас она живет там 7 лет, ей сейчас 63 года, она работает и вполне счастлива, выглядит просто потрясающе, а родственники ездят к ней гости.
06.07.2012 10:36:05, erka
На 40 тыс + пенсии с учетом коммунальных платежей, налогов, медстраховки и т.п. ИМХО не хватит. В каждой стране есть определенный минимум доходов для получения национальной визы (для постоянного проживания), совсем не уверена, что это всего 1000 евро на двух человек.
150 тыс - уже лучше. Вполне возможно, что и по требованиям пройдете, и на жизнь хватит.
В остальных случаях - если по требованиям страны пройдете, но жить будете фигово. ИМХО.
Но считать надо каждый конкретный вариант.
Мы вот считали-считали, и пришли к выводу, что если мы купим однушку в Москве и будем ближайшие 10 лет ее сдавать, то это на порядок выгоднее и проще, чем иметь эти 10 лет недвижимость за рубежом. Так как там налоги и коммуналка дороже, и пользоваться ей будет возможно только раз в год во время отпуска, то есть максимум месяц в году. И то под вопросом, так как пока силы и здоровье позволяют, ИМХО имеет смысл поездить по миру.
А если сдавать однушку тыс за 28-30, то чистый доход будет порядка 23-25 тыс рублей. Это почти 300 тыс в год (без учета простоев, но на однушках он минимален) - на этот месяц отпуска можно снять себе дом в Италии или Испании, и еще куча денег останется. А к старости эту однушку продать и купить уже там для постоянного проживания.
Сейчас я повторно задумалась о недвижимости за границей, но думаю все же о доходной недвижимости (для сдачи в аренду), а не для себя 05.07.2012 12:42:05, virus
Я не писала, что налоги и страховки неподъемны. Вполне подъемны, например в той же Франции, где мы думали купить землю, налог был не намного выше земельного налога, который я плачу в России.
Но в среднем они все же выше, конечно. И коммуналка выше. И все это делает 10-летний простой квартиры немного невыгодным.
Но как оказалось, уже через два года квартира может быть понадобится. Тогда расклад другой, и задачи другие.
Про сдать - забудьте. Скорее всего не успеете. Пока покупка, уже полтора останется. Не уверена, что на такой короткий срок можно будет сдать. Имейте ввиду, что за границей расторгнуть договор аренды очень непросто.
Что касается ваших задач: дочке на период учебы, потом для себя. Они друг другу немного противоречат. То, что подойдет Вам в старости, не очень подойдет для учебы дочери, и наоборот. Ну по крайней мере, я бы не хотела жить в студенческом городке, я бы для старости предпочла более курортное место.
Но как инвестиционный проект - ИМХО вполне подойдет. Купите сейчас, потом будет использоваться ребенком, а потом будете сдавать. А если ребенку не потребуется - то сразу сдавать. В этом случае оптимально - небольшая квартира в небольшом городе-спутнике при крупном университете. Там доходность будет более-менее, если повезет, то соизмерима с московской даже после уплаты налогов.
Но на пенсии там делать нечего абсолютно. ИМХО.
Если пытаться объединить это место с вашей пенсией, то это уже сложнее. Это наверное будет крупный город, где можно жить самим и использовать для студента. Но квартира уже не маленькая студия, а полноценная, чтобы вам комфортно там жить было. Это наименее выгодный вариант для сдачи и с точки зрения налогов. Во всем мире практически без исключений: чем меньше квартира, тем выгоднее в нее вложения для аренды. В итоге в лучшем случае квартира на грани самоокупаемости, а в худшем, даже сдавая в аренду, вы потеряете (так как будут простои, расходы на агентство, доверительное управление, ваши приезды и т.д.)
Я сейчас всерьез копаю Францию на эту тему, читая много инсайда (то есть не рекламные проспекты наших риелторов, а французские форумы и порталы на тему недвижимости. Если решусь, то это будет небольшой студенческий городок, маленькая квартира-студия с гросс доходностью порядка 7-8% годовых. А для себя, если захочу уехать, я потом подумаю.
Франция - потому что я более-менее знаю язык, чтобы изучить информацию изнутри, настолько, насколько это возможно.
В России вложиться безусловно гораздо проще и выгоднее и менее рискованно. Но я хочу яйца по разным корзинам раскидать.
Самый большой минус для меня в случае зарубежной недвижимости - это большие расходы на покупку-продажу. В Европе комиссия агентства может составлять 10% от стоимости квартиры, плюс услуги нотариуса, + в некоторых странах налог на покупку. И получается, что за квартиру стоимостью 100 тыс вы уже заплатите 120, то есть потеря 20% на ровном месте. То есть если через какое-то время Вы ее решите продать, а цены не вырастут, то Вы получите 100 на руки. 20 тыс - потери.
В России же расходы на покупку-продажу минимальны, комиссии агентств у нас минимальны, расходы на оформление считайте вообще отсутствуют. Если потерпеть три года, то даже при отсутствии роста цен квартира продается практически без потерь (или с минимальными). Если бы не этот момент, я бы давно уже купила недвижимость за рубежом 06.07.2012 11:17:18, virus
Но в среднем они все же выше, конечно. И коммуналка выше. И все это делает 10-летний простой квартиры немного невыгодным.
Но как оказалось, уже через два года квартира может быть понадобится. Тогда расклад другой, и задачи другие.
Про сдать - забудьте. Скорее всего не успеете. Пока покупка, уже полтора останется. Не уверена, что на такой короткий срок можно будет сдать. Имейте ввиду, что за границей расторгнуть договор аренды очень непросто.
Что касается ваших задач: дочке на период учебы, потом для себя. Они друг другу немного противоречат. То, что подойдет Вам в старости, не очень подойдет для учебы дочери, и наоборот. Ну по крайней мере, я бы не хотела жить в студенческом городке, я бы для старости предпочла более курортное место.
Но как инвестиционный проект - ИМХО вполне подойдет. Купите сейчас, потом будет использоваться ребенком, а потом будете сдавать. А если ребенку не потребуется - то сразу сдавать. В этом случае оптимально - небольшая квартира в небольшом городе-спутнике при крупном университете. Там доходность будет более-менее, если повезет, то соизмерима с московской даже после уплаты налогов.
Но на пенсии там делать нечего абсолютно. ИМХО.
Если пытаться объединить это место с вашей пенсией, то это уже сложнее. Это наверное будет крупный город, где можно жить самим и использовать для студента. Но квартира уже не маленькая студия, а полноценная, чтобы вам комфортно там жить было. Это наименее выгодный вариант для сдачи и с точки зрения налогов. Во всем мире практически без исключений: чем меньше квартира, тем выгоднее в нее вложения для аренды. В итоге в лучшем случае квартира на грани самоокупаемости, а в худшем, даже сдавая в аренду, вы потеряете (так как будут простои, расходы на агентство, доверительное управление, ваши приезды и т.д.)
Я сейчас всерьез копаю Францию на эту тему, читая много инсайда (то есть не рекламные проспекты наших риелторов, а французские форумы и порталы на тему недвижимости. Если решусь, то это будет небольшой студенческий городок, маленькая квартира-студия с гросс доходностью порядка 7-8% годовых. А для себя, если захочу уехать, я потом подумаю.
Франция - потому что я более-менее знаю язык, чтобы изучить информацию изнутри, настолько, насколько это возможно.
В России вложиться безусловно гораздо проще и выгоднее и менее рискованно. Но я хочу яйца по разным корзинам раскидать.
Самый большой минус для меня в случае зарубежной недвижимости - это большие расходы на покупку-продажу. В Европе комиссия агентства может составлять 10% от стоимости квартиры, плюс услуги нотариуса, + в некоторых странах налог на покупку. И получается, что за квартиру стоимостью 100 тыс вы уже заплатите 120, то есть потеря 20% на ровном месте. То есть если через какое-то время Вы ее решите продать, а цены не вырастут, то Вы получите 100 на руки. 20 тыс - потери.
В России же расходы на покупку-продажу минимальны, комиссии агентств у нас минимальны, расходы на оформление считайте вообще отсутствуют. Если потерпеть три года, то даже при отсутствии роста цен квартира продается практически без потерь (или с минимальными). Если бы не этот момент, я бы давно уже купила недвижимость за рубежом 06.07.2012 11:17:18, virus
Няней работает? У меня не такие вдохновляющие примеры.Например подруга вышла замуж за немца и уехала к нему жить.Соответенно у нее тут мама-папа уже пенсионного возраста и она была единственным ребенком.Мама-папа поехали к ней,продали тут квартиру купили там дом.Работу они найти не смогли.Подруга тож сейчас не работает-но у нее 2 детей мелких.Живут родители действительно на доход от сдачи московской квартиры.Благо у дочки была двушка и в хорошем доме.Ну и не могу сказать что все уехавшие жутко счастливы там жить.
06.07.2012 10:47:50, Линдaaa
Читайте также
Процедура установления отцовства: какие документы необходимы и какие права это дает
Для чего вообще устанавливать отцовство?
Популярные советы по омоложению кожи рук – работают или нет? Мнение эксперта
Как правильно ухаживать за руками?
