Уважаемые риелторы, требуется дельный совет.
Есть вариант покупки квартиры.
1.Квартира оформлена была на двух сестер (например Валя и Галя). Хозяйка (Светлана) – дочь Гали.
2.Галя (мать) умирает в 1995 г. и Светлана наследует ½ квартиры (наследование – заверенный дубликат).
3.Валя (тетка) умирает 15 апреля 2008 г.
4.Светлана вступает в права – 28 января 2009 г. и наследует еще ½ квартиры.
5.По обоим наследствам она в апреле 2009 г. оформляет право собственности.
6.По словам Светланы и соседки – детей у Вали (тетки) не было. Она была разведена давно.
7.Деньги от продажы квартиры нужны ей (хозяйке) на операцию (!).
Квартиру продает агентство.
Их договор брокерских услуг прилагается, говорят что они несут ответственность за чистоту сделки, услуги их оплачивает продавец.
Вопрос – где может быть подвох?
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Покупка квартиры
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
покупка конкретной квартиры, риски?
17.06.2012 22:32:08, Покупатель32 комментария
а если право наследования было оформлено в 2010 году?
сумма в договоре указывается полная 18.06.2012 07:36:31, Покупатель
есть понятие фактического принятия наследства и документального оформления. В данном случае, несмотря на то, что оформлено наследство в 2010г. все равно будет считаться, что более 3х лет.
18.06.2012 10:12:13, Hatuba
я так и пишу) только другими словами. У самой похожая ситуация. Квартиру приватизировали в 93 году, когда отказываться от приватизации было нельзя, на всех 4 прописанных, потом родители умерли в 96 и 98 году, а оформила я наследство только в прошлом году, у меня в договоре определения долей нотариус вписала фразу : фактически приняла наследство, но не оформила его.
18.06.2012 12:42:43, Hatuba
сумма в договоре указывается полная 18.06.2012 07:36:31, Покупатель
в смысле наследство на вторую половину квартиры и право регистрации собственности было оформлено в 2010 году
18.06.2012 07:58:31, Покупатель
По-моему собственность считается с даты открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя, а не с момента фактического принятия
А так как тут еще и по долям, то собственность общая вообще с 95 года считается 18.06.2012 12:27:01, virus
А так как тут еще и по долям, то собственность общая вообще с 95 года считается 18.06.2012 12:27:01, virus
А я свидетельство о собственности в декабре получила, мне уже налог пришел, только за декабрь посчитали, но собственность у меня с мая прошлого года считается, хотя я фактически наследство не принимала (ну то есть реально приняла, так как коммунальные услуги оплачивала, но официально - по заявлению).
18.06.2012 12:54:26, virus
Самый главный подвох - это то, что агентство, представляющее продавца, никакой юридической чистоты не гарантирует и гарантировать не может по определению.
Ну а остальное - это общие наследственные риски, тут часто это обсуждают.
Операция - ИМХО ничего страшного, если квартира продается по рыночной цене и указывается полная сумма в договоре (чтобы не оказалась кабальной сделкой) 17.06.2012 22:42:48, virus
Про кабальную сделку vs полную сумму в договоре можно поподробней?
18.06.2012 12:54:44, Последний из могикан
само по себе стечение тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) не является основанием недействительности сделки.
Для этого необходим чтобы сделка была на крайне, а не просто невыгодных условиях и наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.
В рассматриваемом случае продажа квартиры не является единственным способом сделать операцию. Можно продать эту и купить другую с тем чтобы разница в стоимости покрыла стоимость операции. Взять кредит под залог той же самой квартиры.
Т.е. продать ее за 2 копейки был не единственный выход, поэтому о кабальности говорить не приходится.
Вообще кабальность в известном смысле сталкивается со свободой договора и доказать первое достаточно сложно. Я даже не читал о таких случаях. Разве что обсуждали как то при оформлении брачного договора. 18.06.2012 14:11:10, Последний из могикан
Ну, может, доказать и нельзя. Но ведь нервы-то потрепать в судах покупателю можно?
18.06.2012 20:19:21, Василиса из сказки
к чему такие сложности для трепания нервоФ?
А покупатель то тож может спужаться и грохнуть в испуге нервотрепа. 19.06.2012 00:19:07, Последний из могикан
ни как не проверяется. Ни кто не пришел за наследством значит как бы их и нет.
18.06.2012 12:49:50, Последний из могикан
да ни как они нотариусом не проверяются. Нотариусу приносите архивную выписку с места прописки умершего, ну и документы по списку, проверить наличие внебрачных детей и других наследников он, к сожалению, никак не может.
18.06.2012 12:47:14, Hatuba
Ну а остальное - это общие наследственные риски, тут часто это обсуждают.
Операция - ИМХО ничего страшного, если квартира продается по рыночной цене и указывается полная сумма в договоре (чтобы не оказалась кабальной сделкой) 17.06.2012 22:42:48, virus
"сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего."
(статья 179 ГК РФ)
Для себя я вижу риски такие: у человека тяжелая ситуация, нужна срочная операция. Он вынужден срочно продавать квартиру, так как иначе помрет. И продает квартиру, которая стоит реально 10 млн, за 1. Потом он выздорваливает, подает в суд, ссылается на эту статью, приклажывает результаты официальной оценки квартиры и отсуживает квартиру обратно. 18.06.2012 12:59:10, virus
(статья 179 ГК РФ)
Для себя я вижу риски такие: у человека тяжелая ситуация, нужна срочная операция. Он вынужден срочно продавать квартиру, так как иначе помрет. И продает квартиру, которая стоит реально 10 млн, за 1. Потом он выздорваливает, подает в суд, ссылается на эту статью, приклажывает результаты официальной оценки квартиры и отсуживает квартиру обратно. 18.06.2012 12:59:10, virus
Для этого необходим чтобы сделка была на крайне, а не просто невыгодных условиях и наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.
В рассматриваемом случае продажа квартиры не является единственным способом сделать операцию. Можно продать эту и купить другую с тем чтобы разница в стоимости покрыла стоимость операции. Взять кредит под залог той же самой квартиры.
Т.е. продать ее за 2 копейки был не единственный выход, поэтому о кабальности говорить не приходится.
Вообще кабальность в известном смысле сталкивается со свободой договора и доказать первое достаточно сложно. Я даже не читал о таких случаях. Разве что обсуждали как то при оформлении брачного договора. 18.06.2012 14:11:10, Последний из могикан
А покупатель то тож может спужаться и грохнуть в испуге нервотрепа. 19.06.2012 00:19:07, Последний из могикан
если операция срочная, то продавать по рыночной цене может просто не быть времени.
Может быть и сложно доказать кабальность, не знаю. Но в данном случае я бы перестраховалась (хотя в данном случае стоимость полная, так что теоретически :)). 18.06.2012 14:16:49, virus
Может быть и сложно доказать кабальность, не знаю. Но в данном случае я бы перестраховалась (хотя в данном случае стоимость полная, так что теоретически :)). 18.06.2012 14:16:49, virus
а если он в этой квартире не прописан? он же живет где-то и зарегистрирован, т.е. не последнее продает
18.06.2012 13:05:43, Покупатель
И что? Если будут приведены доказательства того, что сделка была совершена на кабальных условиях, то ее могут признать недействиетльной.
Насколько часто такое бывает и чью сторону суды чаще принимают - я не знаю. Но если бы я знала о срочной операции, и цена в договоре была бы занижена, то покупать бы такую квартиру не стала. Имею право :) 18.06.2012 13:07:27, virus
Насколько часто такое бывает и чью сторону суды чаще принимают - я не знаю. Но если бы я знала о срочной операции, и цена в договоре была бы занижена, то покупать бы такую квартиру не стала. Имею право :) 18.06.2012 13:07:27, virus
нет, цена реальная в договоре будет
18.06.2012 13:17:03, Покупатель
сумма в договоре будет полная
а если у умершей тети дети объявятся какие-нибудь? хотя официально их никогда не было, но вдруг? это риск? 18.06.2012 11:47:08, Покупатель
а если у умершей тети дети объявятся какие-нибудь? хотя официально их никогда не было, но вдруг? это риск? 18.06.2012 11:47:08, Покупатель
По поводу наличия детей (а также мужа - может она успела перед смертью замуж выйти, кто згнает) - это и есть те наследственные риски, о которых я писала.
Потому что проверить, были ли официальные дети или нет - практически невозможно (слова другой наследницы и соседки, гарантией не являются). 18.06.2012 12:29:21, virus
Потому что проверить, были ли официальные дети или нет - практически невозможно (слова другой наследницы и соседки, гарантией не являются). 18.06.2012 12:29:21, virus
а как же тогда наследница вступила в полные права наследования? значит проверялись как-то дети и мужья тети умершей? я просто не знаю как это обычно происходит
18.06.2012 12:40:21, Покупатель
А происходит это так: наследник приходит к нотариусу, с документами, нотариус открывает наследственнное дело. По истечении 6 месяцев нотариус выдает свидетельства о праве на наследство, на то имущество, которое было заявлено. И тем наследникам, которые в течение этих 6 месяцев появились. Они НИКАК не проверяет наличие или отсутствие других наследников.
Если наследник не появился вовремя (в течение этих 6 месяцев) и не принял наследство фактически (то есть оплатил налог за умершего, например)- то он в общем случае пролетает. НО! Если у него были уаажиетльные причины не узнать о том, что наследодатель умер, то этот 6-месячный срок ему может быть восстановлен судом. 18.06.2012 12:49:27, virus
Если наследник не появился вовремя (в течение этих 6 месяцев) и не принял наследство фактически (то есть оплатил налог за умершего, например)- то он в общем случае пролетает. НО! Если у него были уаажиетльные причины не узнать о том, что наследодатель умер, то этот 6-месячный срок ему может быть восстановлен судом. 18.06.2012 12:49:27, virus
Тогда я эту квартиру покупать не стала бы :)
Но в вышеописанной ситуации вроде больше трех лет (собственность будет считаться с 1995 года), поэтому не вижу препятствий указать полную стоимость 17.06.2012 23:04:54, virus
Но в вышеописанной ситуации вроде больше трех лет (собственность будет считаться с 1995 года), поэтому не вижу препятствий указать полную стоимость 17.06.2012 23:04:54, virus
Потому что мне не нравятся дорогие покупки, которые покупаются по договорам с неправдивыми условиями.
Потому что мне не нравятся квартиры, которые слишком часто продаются (квартира все-таки не модная юбка, которая через год стала неактуальна)
Потому что при собственности более 3-х лет есть вероятность, что сроки исковой давности прошли, при сроке менее трех лет - они даже в самом лучшем случае еще не прошли.
Потому что я не люблю свежее наследство, так как оно практически не проверяемо
Потому что я не хочу, чтобы сделку признали кабальной (так как цена продажи значительно ниже рыночной цены)
Потому что я не получу налоговый вычет с 2 млн (а я имею право на него повторно).
Потому что на рынке достаточно квартир, не имеющих все эти недостатки 17.06.2012 23:11:03, virus
Потому что мне не нравятся квартиры, которые слишком часто продаются (квартира все-таки не модная юбка, которая через год стала неактуальна)
Потому что при собственности более 3-х лет есть вероятность, что сроки исковой давности прошли, при сроке менее трех лет - они даже в самом лучшем случае еще не прошли.
Потому что я не люблю свежее наследство, так как оно практически не проверяемо
Потому что я не хочу, чтобы сделку признали кабальной (так как цена продажи значительно ниже рыночной цены)
Потому что я не получу налоговый вычет с 2 млн (а я имею право на него повторно).
Потому что на рынке достаточно квартир, не имеющих все эти недостатки 17.06.2012 23:11:03, virus
Ольга, а можно поподробнее про "имею право на него повторно" (налоговый вычет)?
19.06.2012 11:33:38, Покупатель
Все, кто покупал квартиры до 2001 года (до вступления в силу части 2 Налогового кодекса) и получал льготу тогда, могут получить налогговый вычет повторно.
Если цепляться к терминам, то не повторно, потому что ранее это называлось "уменьшение налогооблагаемой базы" или как-то так, но суть от этого не меняется
Вот разъяснение:
[ссылка-1] 19.06.2012 11:47:55, virus
Если цепляться к терминам, то не повторно, потому что ранее это называлось "уменьшение налогооблагаемой базы" или как-то так, но суть от этого не меняется
Вот разъяснение:
[ссылка-1] 19.06.2012 11:47:55, virus
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
