Обстоятельства складываются так, что возможно придется продать квартиру, которую сейчас сдаем. Квартира не дешевая (хороший дом на Ленинском проспекте), поэтому продастся вряд ли быстро, это все-таки не дешевая однушка. Наверное на поиск покупателя уйдет пара-тройка месяцев, если не больше.
Как поступить с арендатором? Мне пришло в голову две опции:
1. Предупредить в оговоренный договоре срок о расторжении договора. После этого выставлять квартиру на продажу и начинать показы
2. Предложить арендатору, что он продолжает жить в квартире, но не возражает против показов. За это он будет жить не по текущей цене, а со скидкой (например, при показах 1-2 раза в неделю дать скидку порядка 20-30%). Естественно, время показа обговаривается с ним, и это должно быть не чаще, чем 1-2 раза в неделю. После того, как находится покупатель, ему дается месяц на выезд.
С первым пунктом все понятно - тут все четко по договору. А имеет ли смысл предлагать второй пункт? Или это полный бред?
И из опыта риелторов - как часто (в среднем) происходит просмотр квартиры в ценовом сегменте 13-14 млн рублей? Если ограничить показы двумя днями в неделю (но можно нескольким покупателям)- это нормально? Или при таком ограничении мы год ее будем продавать?
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Помогите определиться
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Продажа сдаваемой квартиры
18.12.2011 12:23:12, в раздумьях35 комментариев
Все зависит от арендаторов. Продавала недавно квартиру, там жили тихие узбеки, так я даже с показами не парилась, они замечательно все сами показывали, причем квартира была недорогая, иногда бывало и по три показа в день.При этом с ними была договоренность, что их предупредят хотя бы за месяц, до того, как надо будет съезжать. При этом в итоге, ситуация сложилась для них совсем замечательно, покупатели-ипотечники, истратив на покупку квартиры все финансы, и не имея даже возможности купить мебель туда, решили ее и дальше посдавать.
Но это конечно, идеальный вариант, такое бывает редко. Однако, думаю, при заявленной стоимости квартиры продавать ее будете долго, а потому зачем терять стоимость аренды за год, поговорите со своими квартирантами на этот счет, послушайте, что они скажут. Возможно, они не захотят вовсе, чтобы будущие покупатели посещали квартиру. Или , наоборот, отнесутся к этому спокойно. Если они не захотят показывать вовсе, можно будет сдать ее на короткий срок со значительным дисконтом после того, как они съедут.
А вообще, при заявленном бюджете, начните рекламировать квартиру, и будет ясно, сколько звонков за месяц поступит. Подозреваю, что по заявленной цене их будет один-два от силы за месяц, просто поинтересоваться. А жильцы пока пусть живут. Когда цена станет адекватной, то есть будет два -три звонка хотя бы реальных в неделю, а не просто спросить, какой это номер дома, можно смело предупреждать жильцов, чтобы съезжали, как раз по реальной цене за месяц, который они будут "доживать" в квартире и продадите. 19.12.2011 15:11:02, ГалинаК
А почему нельзя сразу верно высчитать цену? Неужели для этого месяцы нужны?
20.12.2011 11:45:46, Юля В
Но это конечно, идеальный вариант, такое бывает редко. Однако, думаю, при заявленной стоимости квартиры продавать ее будете долго, а потому зачем терять стоимость аренды за год, поговорите со своими квартирантами на этот счет, послушайте, что они скажут. Возможно, они не захотят вовсе, чтобы будущие покупатели посещали квартиру. Или , наоборот, отнесутся к этому спокойно. Если они не захотят показывать вовсе, можно будет сдать ее на короткий срок со значительным дисконтом после того, как они съедут.
А вообще, при заявленном бюджете, начните рекламировать квартиру, и будет ясно, сколько звонков за месяц поступит. Подозреваю, что по заявленной цене их будет один-два от силы за месяц, просто поинтересоваться. А жильцы пока пусть живут. Когда цена станет адекватной, то есть будет два -три звонка хотя бы реальных в неделю, а не просто спросить, какой это номер дома, можно смело предупреждать жильцов, чтобы съезжали, как раз по реальной цене за месяц, который они будут "доживать" в квартире и продадите. 19.12.2011 15:11:02, ГалинаК
Я смотрела подобную квартиру с "узбеками". Тихие и спокойные, достаточно чисто. Плохого слова не сказали, НО!!! ВСе недостатки квартиры и проблемные места показали жестами! Спасибо им от меня как покупателя!
20.12.2011 10:12:30, кукося
Специально спрашивала у потенциальных покупателей и агентов, которые их приводили, в частности тех, кто уже посмотрел квартиру и кому она не понравилась, говорили ли что-то негативное узбеки про квартиру, ни один из них ничего такого не сказал, напротив, говорил, что узбеки были очень вежливы.Поэтому узбеки узбекам рознь, также как и русские. С этого я и начала свой пост, что все зависит от арендаторов. А это уж виднее хозяину квартиры, а не нам.
20.12.2011 10:46:43, ГалинаК
Вы удивитесь - я тоже хозяину не сказала о недостатках его квартиры, показанных мне узбеками... Зачем? если они перекрывали возможные достоинства и для меня (даже при снижении цены) не были приемлимы.
20.12.2011 13:00:55, кукося
Вы не сказали, а другой скажет. Потом спрашивала я у риэлторов, а им-то зачем врать? И квартира в итоге продалась за ОЧЕНЬ хорошую цену, до этого тоже постоянно были покупатели, готовые брать, только за меньшие деньги.
20.12.2011 16:54:45, ГалинаК
ну собственно, мне никто не мешает предложить арендатору такой вариант (чтобы он разрешал показывать), а там уж по обстоятельствам - будет мешать или сильно ограничивать показы, никто не мешает мне передумать и действовать по пункту 1.
20.12.2011 10:50:33, в раздумьях
классно Вы оценки и прогнозы свои написали, не зная и о квартире рвным счетом ничего. Ни в каком месте Ленинского она находится (Ленинский - он большой), ни площадь, ни даже - сколько в ней комнат :).
19.12.2011 17:45:06, в раздумьях
Подозреваю, что в квартире две комнаты и расположена она в середине Ленинского в сталинке. Поскольку за трешку вы бы поставили цену еще дороже, то, что это не однушка, очевидно из вашего поста, а двушка в конце ленинского даже при больших аппетитах со стороны продавца не будет стоить столько. Новостроек на Ленинском практически нет. Из чего я и сделала подобный вывод.На Ленинском живу и работаю всю свою жизнь, и район знаю вдоль и поперек.
Продавцы всегда практически выставляют квартиру по завышенной стоимости.Ну в общем, это и правильно, только умные продавцы и те, кому нужно срочно продать, потом начинают постепенно снижать цену. А те, кто цену не снижают, продают свою квартиру годами. 20.12.2011 10:52:01, ГалинаК
Продавцы всегда практически выставляют квартиру по завышенной стоимости.Ну в общем, это и правильно, только умные продавцы и те, кому нужно срочно продать, потом начинают постепенно снижать цену. А те, кто цену не снижают, продают свою квартиру годами. 20.12.2011 10:52:01, ГалинаК
ну собственно, я не вижу смысла спорить о цене. Она была взята практически с потолка: посмотрела цены в этом же квартале (причем весьма поверхностно), увидела цены на аналогичные квартиры от 15 млн, и написала грубо 13-14
20.12.2011 11:22:15, в раздумьях
Да я с Вами собственно говоря и не спорила о цене. Попробуйте поставить эту цену, просто из опыта могу сказать, что по этой цене звонков не будет, следовательно,если арендаторы съедут, вы потеряете аренду за месяц; второй месяц Вы, даже если и решите снизить цену, снизите ее не сильно, тысяч на 100-200, что тоже не сделает погоды. Поэтому рекомендую Вам пока ничего не говорить арендаторам, а начать рекламировать квартиру по желаемой цене- в собе, циане из рук в руки, авито. Сами или с помощью риэлтора, как угодно. А когда увидите, что есть конкретные желающие на просмотр, поговорите об этом с арендаторами. захотят показывать- пусть остаются, не захотят- пусть съезжают, а Вы будете показывать. По адекватной цене квартиры продаются очень быстро, за меясц точно.
20.12.2011 11:40:52, ГалинаК
меня просто, мягко сказать удивляет Ваша уверенность, если Вы знаете о квартире только то, что там две комнаты и то, что она на Ленинском. Но я смотрю ниже Вы аналогично выступаете - "С фото две нашла, думаю, лучше по ремонту, чем то, что автор снимает"
На каком основании Ваши думы-то?
PS Спасибо за советы, которые очевидны любому :)))) 20.12.2011 11:52:32, в раздумьях
На каком основании Ваши думы-то?
PS Спасибо за советы, которые очевидны любому :)))) 20.12.2011 11:52:32, в раздумьях
Больше не буду вам ничего отвечать, в таком случае, раз вам все это очевидно, тратить свое время, поступайте, как знаете, теряйте арендную плату за год, дело ваше, мне это абсолютно фиолетово.
20.12.2011 16:57:21, ГалинаК
Меня Ваша категоричность тоже удивляет. С чего Вы взяли, что квартира будет год продаваться? даже если она не стоит таких денег - с чего Вы взяли, что автор уперто будет пытаться продать ее по этой цене целый год (если и звонков практически не будет). Вы не видели ни квартиры, ни автора, а уже диагнозы рисуете.
Не все продавцы - идиоты. 20.12.2011 17:03:46, virus
Не все продавцы - идиоты. 20.12.2011 17:03:46, virus
Это обычная практика, что человек хочет подороже продать, если у него нет срочности, то он будет пытаться продать по максимальной цене. Если человеку нужно срочно продавать, тогда нужно арендаторов предупреждать за месяц о том, что нужно будет съезжать и заниматься только продажей квартиры.
20.12.2011 17:08:26, ГалинаК
Мне ни разу не надо было срочно продавать. Мне нужно было "нормально продать". То есть в разумный срок и за разумную цену. Лично я всегда начинаю с выставления цены, аналогичной похожим квартирам. Очень быстро становится понятно, завышена эта цена или нет, просто по звонкам, для этого пары недель достаточно, если не меньше (ну если не в новогодние праздники продавать, наверное). Реально трудно отловить момент "пограничной цены" - когда просмотров уже много, но никто не покупает. Вот тут либо ждать своего покупателя (а это может затянуться, особенно если выставлено много похожих квартир), либо снизить немножко цену, обычно сразу находится.
Еще раз - далеко не все продавцы - идиоты. Мы летом были покупателями - большинство продавцов понимало, что они далеко не единственные. 20.12.2011 17:19:45, virus
Еще раз - далеко не все продавцы - идиоты. Мы летом были покупателями - большинство продавцов понимало, что они далеко не единственные. 20.12.2011 17:19:45, virus
Я не спорю, я выше написала, что меня несколько удивила Ваша категоричность. Вы несколько раз написали, что автор будет год квартиру продавать. Может и год. А может и два. А может, он тоже не идиот :).
20.12.2011 17:33:47, virus
Да может и не будет, но обычно сейчас долго квартиры продаются. Может автор относится к счастливому исключению, конечно. И я не писала этого категорично, а лишь, как предположение.
20.12.2011 18:27:23, ГалинаК
Да можно, конечно,риэлтору это очевидно, но не продавцу, который с этой ценой не согласен.
20.12.2011 16:55:44, ГалинаК
Угадали только количество комнат. Предлагаю Вам теперь угадать площадь, состояние, наличие/отсутствие балконов/лоджий, этаж и прочие плюсы и минусы, которые могут повлиять на цену :).
20.12.2011 11:10:47, в раздумьях
Площадь- или 49 или 60 метров. Скорее, всего 60.И высокие потолки. Дом в районе- от 40 до 70. Состояние особо роли не играет, но думаю, что ваша квартира в хорошем состоянии, наличие балконов, лоджий, вид из окон конечно важны для продажи, но не составляют 5 миллионов разницы. Окна на Ленинский- фактор,очень сильно понижающий стоимость. На первом этаже на Ленинском фактически двушек нет, есть большие однушки, поэтому про первый этаж не буду говорить. Последний этаж- тоже процентов на 10-15 может снизить стоимость квартиры. Равно как и отсутствие балкона.
20.12.2011 11:27:13, ГалинаК
Вы продолжаете заблуждаться с местоположением.
Но в любом случае, если взять Ваше предположение (середина Ленинского), 13 млн - это сильно завышенная цена (при которой будет 1-2 звонка в месяц) для какой квартиры из Вашей вилки? :)
1. Для квартиры 49 метров, на последнем этаже, с окнами на Ленинский, без балкона, убитая полностью.
2. Для квартиры 60 метров, средний этаж, окна во двор, 2 балкона, евроремонт, встроенная кухня со всей техникой (то есть покупателю только под свой вкус косметику сделать и то, если захочет)
(ни одна из квартир не подходит под мою по описанию, но мне просто интересно)
Вы, кстати, не забыли, что на Ленинском и пятиэтажки есть? А также современные дома (котоорые формально на Зелинского, но фактически на Ленинском)? 20.12.2011 11:44:53, в раздумьях
Но в любом случае, если взять Ваше предположение (середина Ленинского), 13 млн - это сильно завышенная цена (при которой будет 1-2 звонка в месяц) для какой квартиры из Вашей вилки? :)
1. Для квартиры 49 метров, на последнем этаже, с окнами на Ленинский, без балкона, убитая полностью.
2. Для квартиры 60 метров, средний этаж, окна во двор, 2 балкона, евроремонт, встроенная кухня со всей техникой (то есть покупателю только под свой вкус косметику сделать и то, если захочет)
(ни одна из квартир не подходит под мою по описанию, но мне просто интересно)
Вы, кстати, не забыли, что на Ленинском и пятиэтажки есть? А также современные дома (котоорые формально на Зелинского, но фактически на Ленинском)? 20.12.2011 11:44:53, в раздумьях
Пятиэтажки есть, но сомневаюсь, что они будут стоить 13-14 миллионов. Современные дома на Зелинского- гораздо дороже. Дискуссию с вами заканчиваю, учитывая написанное вами выше.
20.12.2011 17:00:04, ГалинаК
1. любые самоограничения показов-только вам во вред
2. арендатор в случае пункта 2 выступает не на вашей стороне, ибо ему интересней жить как можно дольше и как можно дешевле, поверьте мне, говорю на примере совершенно недавнего опыта... 19.12.2011 03:07:29, smalltwo
Я так жила в продаваемой квартире, по второму варианту,
но ценник мне скинули с 35 до 20т.р., и это явно не 20-30%,
за 20-30 я бы даже раздумывать не стала, съехала бы и все.
А продавали они ее почти год. Почти год просмотров один-два-три раза в неделю.
Если надумаете так продавать, мой маленький совет - сами или риэлтор всегда присутствуйте на просмотрах, иначе продажа может затянуться именно из-за прямого общения покупателя с арендатором :). Арендатор тоже преследует свои интересы, ему удобно жить дешевле так, чтобы квартира не продавалась как можно дольше. 18.12.2011 17:12:06, пробегая мимо...
Поддержу. Квартиросъемщики так отрекламируют квартиру, что покупатель в ней не задержится. Плавали - знаем. :)
19.12.2011 02:53:22, Swaan
Ни присутствие хозяина, ни риэлтора ничего не изменит.
Я видела с покупателями не одну сдаваемую квартиру и каждый раз не уставала удивляться, как арендаторы "замечательно" и гостеприимно показывают квартиру :) 18.12.2011 19:57:59, Юля В
но ценник мне скинули с 35 до 20т.р., и это явно не 20-30%,
за 20-30 я бы даже раздумывать не стала, съехала бы и все.
А продавали они ее почти год. Почти год просмотров один-два-три раза в неделю.
Если надумаете так продавать, мой маленький совет - сами или риэлтор всегда присутствуйте на просмотрах, иначе продажа может затянуться именно из-за прямого общения покупателя с арендатором :). Арендатор тоже преследует свои интересы, ему удобно жить дешевле так, чтобы квартира не продавалась как можно дольше. 18.12.2011 17:12:06, пробегая мимо...
Я видела с покупателями не одну сдаваемую квартиру и каждый раз не уставала удивляться, как арендаторы "замечательно" и гостеприимно показывают квартиру :) 18.12.2011 19:57:59, Юля В
ИМХО тут зависит от частоты показов. Если просмотры 1 раз в месяц - то тут одно снижение цены должно быть, если 3 раза в неделю - другое. Я исходила из логики - в день просмотров арендаторы живут бесплатно. И четко оговорить с ними - чаще двух раз в неделю мы их не беспокоим. Ну это как пример. Ну и конечно, это прдмет для торга.
Про присутсвие на просмотрах - конечно, я тоже об этом думала :) 18.12.2011 17:34:28, в раздумьях
Про присутсвие на просмотрах - конечно, я тоже об этом думала :) 18.12.2011 17:34:28, в раздумьях
когда мы квартиру покупали - в одну понравившуюся ходили через день практически. сначала мама, потом мама со мной, потом мы с мужем..... так не наездишься на показы. нас встречали не хозяева, а няня с детьми со второго показа
18.12.2011 22:02:35, о да
По поводу "ограничить показы" можно долго продавать. Сейчас рынок покупателей, а не продавцов.
Все зависит от того, какая у Вас квартира и какие квартиранты. ИМХО, тут однозначно не ответить. 18.12.2011 17:06:35, Сонета
Ну, в плане "квартиранты на работе" я ровно в такой же ситуации, днем показывать не могу сама. И естесвтенно, если арендаторы сознаительно или несознательно будут препятствовать просмотрам, то придется действовать по варианту 1.
18.12.2011 17:36:28, в раздумьях
Если решение о продаже принято окончательно, то все-таки п.1.
Если важен процесс, то п.2. 18.12.2011 12:53:31, Юля В
Читайте также
Как правильно отдыхать: 7 научно подтвержденных правил идеального восстановления
Чувствуете хроническую усталость и выгорание? Мы часто не умеем по-настоящему восстанавливаться!
В нашей новой статье "Как правильно отдыхать: 7 научно подтвержденных правил идеального восстановления" вы узнаете, как превратить обычную паузу в мощный инструмент перезагрузки.
Почему важно вовремя диагностировать и лечить скрытые родовые травмы у детей
Проблемы со сном, аппетитом или поведением могут быть следствием травмы, которую малыш получил при рождении. В статье расскажем, как распознать такие нарушения и почему важно вовремя их корректировать.
