сразу оговорюсь - я считаю, что нормально)) в смысле, меня устраивает)
ситуация - после бабушки осталась двушка на проспекте Буденого, пятый этаж кирпичной хрущевки, балкон, что-то типа 42 кв.м., комнаты смежные, кухня 5,5, есть кладовка, с/у совместный. Из техники только телек и телефон. Квартира убитая (старая мебель, газовая плита, сантехника - ужос, но это щас заменим (сантехнику)).
У бабушки жил жилец в одной из комнат. Слезно просил оставить его в квартире, при условии, что он найдет еще несколько чел для проживания. Нашел еще троих.
В общем, вопрос в чем. Щас они платят 24 тыс. Все расходы на мне (квартплата, свет, тел и т.д.).
Родственники меня уже задолбали, что свет и тел должны оплачивать жильцы (уточню - "8-ка" отключена). А мне кажется, что за такой убогий вариант 24 - нормальная цена.
Скажите мне что-нить, плз)
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Помогите определиться
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Электричество всегда оплачивает жилец, тут и говорить не о чем.
Если эти мужики нормальные, то оставляйте. Но это слегка заниженная цена: не для квартиры, а для такого состава). Я бы точно повесила квартплату на них как минимум, вернее я бы цену повысила немного. И сантехникой пусть сами занимаются, а Вы им по чекам все компенсируйте. Имхо, Ваша задача - получать деньги с квартиры, не имея проблем.
Ремонт очень сложно отбить, это надо хорошо понимать. 17.11.2010 03:37:25, Lancel
В данной ситуации (граница с ЦАО) хороший ремонт может увеличить цену сдачи квартиры в полтора раза, т.е. на 50% (с 24тыс. до 35тыс), при этом цена ремонта далеко не составит 50% от стоимости квартиры сейчас. Прикинем "на пальцах" - квартира стоит сейчас примерно 6млн., ремонт составит примерно 300тыс., т.е. всего 5% от стоимости квартиры, и окупится примерно за 2.5 года (совсем неплохая инвестиция). "Понимать" что-либо всегда лучше с цифрами в руках.
ИМХО, ремонт имеет смысл делать. 17.11.2010 10:15:41, Swaan
Полагаю, что статистическая база для сравнений у меня все же чуть шире (около сдаваемых 100квартир в год), чем у вас. И могу сказать, что такая квартира как у автора по площади (с перепланировкой и хорошим ремонтом, минимумом мебели, только на первом этаже, что большой минус) возле м.Алексеевская нынче в августе была сдана за 50тыс., процесс поиска новых квартирантов занял два дня. 1к.квартира (38кв.м.) на Тихвинской ул. в прошлом феврале сдана за 40тыс. в течение 4-х дней, совсем мелкая (32кв.м.) полуторакомнатная квартира у м.Смоленская достаточно лихо(дней за пять) нынче в сентябре пересдалась за 48тыс.
Так что скорее всего ваш родственник:
1. не умеет толком сдавать квартиры (дело это нехитрое, но определенных навыков требует),
2. совсем не ориентируется в ценах.
Да, немногие из людей живут в квартире больше года (живут долго те, кто живет по "халявной", сильно отличной от рыночной цене - и это нормально). То, что народ в период нарастания кризиса массово менял жилье - это тоже нормально, слава богу, что кризисы в России раз в десять лет сейчас случаются.
Чуть освежить квартиру после выезда квартирантов, устранив возникшие неисправности, кое-где обновив валиком краску на стенах - это тоже нормально.
Сдача квартиры в наем - это разновидность предпринимательства, любой бизнес несет в себе риски и надо отдавать себе отчет в том, что исключить абсолютно все риски неволзможно, но можно их значительно снизить.
Последний ваш тезис "вкладываться имеет смысл в квартиры более дорогие" тоже изначально неверен. Один мой знакомый по-крупному вложился в элитку на Николиной горе до кризиса и в этом году я сдавал три его элитные квартиры там (продать их не удалось без потерь, ремонт обошелся примерно в 2.5тыс.долл/кв.м.), так вот рентабельность от сдачи их в аренду примерно в 2.5 раза меньше, чем рентабельность любой 1к.хрущевки внутри МКАД с хорошим для хрущевки ремонтом в 300дол./кв.м. 17.11.2010 14:22:33, Swaan
Не пойму, в чем вы мне возражаете? Почему это у меня нет статистических материалов, если я сдаю не свое? - часть моих клиентов работает только со мною и работает достаточно давно, так что информация о том, "где, как, за сколько сдается, а также сдавалось раньше" вполне даже кондиционная информация, и не использовать ее при анализе глупо.
С чего вы вдруг подняли вопрос о особенностях риелторского бизнеса? Вроде б раньше эта тема не поднималась... :)
Я и не пытался оспорить то, что чем строже критерии отбора соискателей жилья, тем уже круг претендентов и расширить его можно только снижением цены. И критерии отбора можно ужесточить настолько (доведя их до абсурда), что жилье будет сдать невозможно за любую цену.
Обращайтесь, если у вас или у вашей родственницы возникнет потребность сдать квартиру. Но вы почти наверняка знаете, так как имеете большой опыт сдачи жилья, что рынок аренды достаточно быстро реагирует на изменение конъюнктуры, в частности ему свойственны сезонные колебания цены, поэтому не пытайтесь просить меня сдать квартиру поздней весной по раннеосенним ценам. Более того, озdученные на середину ноября цены могут оказаться нереальными уже в середине декабря. Обращайтесь, попробуем, посмотрим, может быть удастся у вас развеять вашу презумкцию "невыполнимости моих обещаний", а потом уже и обудим, что получилось, а что нет.
Кстата вот здесь [ссылка-1] меня благодарят за то, что квартиру удалось сдать на 5тыс. дороже, чем изначально хозяйка планировала получить и на 10тыс. дороже, чем она сдавала ее раньше. А чуда там не было, было обычное знание конъюнктуры рынка, не более. 18.11.2010 13:58:50, Swaan
Если эти мужики нормальные, то оставляйте. Но это слегка заниженная цена: не для квартиры, а для такого состава). Я бы точно повесила квартплату на них как минимум, вернее я бы цену повысила немного. И сантехникой пусть сами занимаются, а Вы им по чекам все компенсируйте. Имхо, Ваша задача - получать деньги с квартиры, не имея проблем.
Ремонт очень сложно отбить, это надо хорошо понимать. 17.11.2010 03:37:25, Lancel
ИМХО, ремонт имеет смысл делать. 17.11.2010 10:15:41, Swaan
Вот уже 4 года близкий родственник сдает квартиру как у Автора, но не на границе с ЦАО, а в 5-минутах пешком от кольцевой ст. метро и 1 минуте езды до Садового. 2 года сдавалась в убитом состоянии, 2 года сдается после ремонта. Было сделано все новое, икейское, техника скромная, но не самая дешевая. Ремонт 2 года назад составил 300 тыс., при том что покупать шкафы и диван не пришлось, они новые оказались в наличии.
Приличным людям сдать квартиру оказалось очень сложно. То есть сдать-то можно, но в течение года все уезжали - кто из-за кризиса, кто из-за тесноты (многие только проживая в состоянии понять, что такая квартира для 2-х человек маловата).Сейчас сдается за 35 тыс. хорошим (объективно) жильцам. Ремонт окупился за год, да, правда, без учета сил, которые были потрачены на него, а мне, например, силы и время очень дороги.
Но после каждого жильца приходится что-то доделывать. Через 3 года ремонт остается почти таким же, если все 3 года там прожили одни люди очень приличные, не только платежеспособные, но и чистюли. Таких очень мало. Хозяйка этой квартиры сдает каждый раз ее по 2-3 недели,потому что вынуждена уже реально выбирать людей. И все равно угадать чистоплотность (в прямом, не переносном смысле) сложно, легче угадать платежеспособность. Но гарантий нет.
Через 5-6 лет ЛЮБОЙ ремонт требует обновления, а часто новой косметики, что-то новое из мебели, зачастую из техники. Не говоря уже о том, что некоторые с виду приличные жильцы в состоянии убить квартиру за полгода (некоторые - именно из приличных).
Итак, окупаться квартира начнет через 3 года, когда уже нужно снова ей заниматься. Новый ремонт - через 5-6 лет точно.
Надо посдавать квартиру (любую), чтобы это осознать.
Большинство людей решают оставлять квартиры в состоянии "как есть"после таких вот опытов.
Вкладываться имеет смысл в квартиры более дорогие.
И да, 35 тыс. - все-таки очень оптимистично, если ориентироваться на определенную категорию жильцов (а ориентироваться придется после ремонта). "Понимать" лучше с опытом за плечами)))). 17.11.2010 13:42:47, Lancel
Приличным людям сдать квартиру оказалось очень сложно. То есть сдать-то можно, но в течение года все уезжали - кто из-за кризиса, кто из-за тесноты (многие только проживая в состоянии понять, что такая квартира для 2-х человек маловата).Сейчас сдается за 35 тыс. хорошим (объективно) жильцам. Ремонт окупился за год, да, правда, без учета сил, которые были потрачены на него, а мне, например, силы и время очень дороги.
Но после каждого жильца приходится что-то доделывать. Через 3 года ремонт остается почти таким же, если все 3 года там прожили одни люди очень приличные, не только платежеспособные, но и чистюли. Таких очень мало. Хозяйка этой квартиры сдает каждый раз ее по 2-3 недели,потому что вынуждена уже реально выбирать людей. И все равно угадать чистоплотность (в прямом, не переносном смысле) сложно, легче угадать платежеспособность. Но гарантий нет.
Через 5-6 лет ЛЮБОЙ ремонт требует обновления, а часто новой косметики, что-то новое из мебели, зачастую из техники. Не говоря уже о том, что некоторые с виду приличные жильцы в состоянии убить квартиру за полгода (некоторые - именно из приличных).
Итак, окупаться квартира начнет через 3 года, когда уже нужно снова ей заниматься. Новый ремонт - через 5-6 лет точно.
Надо посдавать квартиру (любую), чтобы это осознать.
Большинство людей решают оставлять квартиры в состоянии "как есть"после таких вот опытов.
Вкладываться имеет смысл в квартиры более дорогие.
И да, 35 тыс. - все-таки очень оптимистично, если ориентироваться на определенную категорию жильцов (а ориентироваться придется после ремонта). "Понимать" лучше с опытом за плечами)))). 17.11.2010 13:42:47, Lancel
А как ремонт мог окупиться за год? Неужели стали сдавать квартиру на 25 тысяч рублей дороже?
Подскажите, пож-ста, какова разница в аренде той же квартиры до ремонта и после оного? 18.11.2010 18:09:47, M
Подскажите, пож-ста, какова разница в аренде той же квартиры до ремонта и после оного? 18.11.2010 18:09:47, M
"Окупиться" означает, к сожалению, что год не приносит прибыль квартира, и никак иначе. Так и в бизнесе)).
Сделали ремонт на 300 тыс руб, сдали квартиру за 30 тыс. в мес. - получается, за 10 мес. окупилась и с 11-го начинает прибыль приносить.
Разница зависит от квартиры. Я не риелтор и очень подробно не разбираюсь в этом. Могу только по опыту судить. И мой опыт говорит, что, если есть возможность сдать приемлемым жильцам без вложений, лучше так и делать.
Это, естественно, почти нереально для дорогих квартир. А вот для однушек однозначно реально. 18.11.2010 18:16:30, Lancel
Сделали ремонт на 300 тыс руб, сдали квартиру за 30 тыс. в мес. - получается, за 10 мес. окупилась и с 11-го начинает прибыль приносить.
Разница зависит от квартиры. Я не риелтор и очень подробно не разбираюсь в этом. Могу только по опыту судить. И мой опыт говорит, что, если есть возможность сдать приемлемым жильцам без вложений, лучше так и делать.
Это, естественно, почти нереально для дорогих квартир. А вот для однушек однозначно реально. 18.11.2010 18:16:30, Lancel
Так что скорее всего ваш родственник:
1. не умеет толком сдавать квартиры (дело это нехитрое, но определенных навыков требует),
2. совсем не ориентируется в ценах.
Да, немногие из людей живут в квартире больше года (живут долго те, кто живет по "халявной", сильно отличной от рыночной цене - и это нормально). То, что народ в период нарастания кризиса массово менял жилье - это тоже нормально, слава богу, что кризисы в России раз в десять лет сейчас случаются.
Чуть освежить квартиру после выезда квартирантов, устранив возникшие неисправности, кое-где обновив валиком краску на стенах - это тоже нормально.
Сдача квартиры в наем - это разновидность предпринимательства, любой бизнес несет в себе риски и надо отдавать себе отчет в том, что исключить абсолютно все риски неволзможно, но можно их значительно снизить.
Последний ваш тезис "вкладываться имеет смысл в квартиры более дорогие" тоже изначально неверен. Один мой знакомый по-крупному вложился в элитку на Николиной горе до кризиса и в этом году я сдавал три его элитные квартиры там (продать их не удалось без потерь, ремонт обошелся примерно в 2.5тыс.долл/кв.м.), так вот рентабельность от сдачи их в аренду примерно в 2.5 раза меньше, чем рентабельность любой 1к.хрущевки внутри МКАД с хорошим для хрущевки ремонтом в 300дол./кв.м. 17.11.2010 14:22:33, Swaan
Извините, но у Вас вообще нет никакой статистической базы по тому вопросу, о котором я рассуждаю. "Сдаваемые квартиры" в данном случае вообще не показатель.
Что Вы лично сдаете свое? Или Ваше семьи, скажем так?
У меня это опыт сдачи на протяжении 10 лет однушки 32 м в центре, простой, двушки 53 хорошей на юго-западе, однушки на окраине. И съема квартир от 20 тыс. прилично лет назад до 70.
Меня вопросы риелторства не интересуют, я про это много знаю из так называемого вынужденного опыта. Но знаю со всех сторон. Я видела столько риелтеров, что всех не пересчитать. Среди которых были классные, просто супер. Но к моменту, когда вопрос опять вставал и я им звонила, они уже сильно "выросли" и квартиры не сдавали. Это естественный ии закономерный процесс для профессионала по сути.
А моя родственница, про которую я написала, имела свое агентство недвижимости, когда рынок этот был новым для нашей страны. И заработала на этом очень прилично)). Кстати только на сдаче, в продажи не полезла. Все ее бывшие сотрудники, которых она же и обучала, успешно работали потом.
Она не просто в теме, она очень в теме. И кстати в этом бизнесе не осталась, потому что не интересно. Она попробовала несколько областей и в итоге занимается гораздо более интересным делом, требующим постоянного развития и идей. Она человек предприимчиво-творческий).
Но для нее важно иметь определенных жильцов, она выбирает, да. Ну уж Вы-то знаете не хуже меня, что одна и та же квартира для разных категорий жильцов стоит очень по-разному.
Я в Вашем профессионализме не сомневаюсь, у меня презумпция профессионализма)). Но если за цены, которые Вы выше назвали, Вы отвечаете, то я могу дать Ваши контакты, когда возникнет опять вопрос сдачи той квартиры. А вот потом опыт мы и обсудим здесь. Почему у Вас не получилось то, что Вы обещали)). 18.11.2010 04:03:21, Lancel
Что Вы лично сдаете свое? Или Ваше семьи, скажем так?
У меня это опыт сдачи на протяжении 10 лет однушки 32 м в центре, простой, двушки 53 хорошей на юго-западе, однушки на окраине. И съема квартир от 20 тыс. прилично лет назад до 70.
Меня вопросы риелторства не интересуют, я про это много знаю из так называемого вынужденного опыта. Но знаю со всех сторон. Я видела столько риелтеров, что всех не пересчитать. Среди которых были классные, просто супер. Но к моменту, когда вопрос опять вставал и я им звонила, они уже сильно "выросли" и квартиры не сдавали. Это естественный ии закономерный процесс для профессионала по сути.
А моя родственница, про которую я написала, имела свое агентство недвижимости, когда рынок этот был новым для нашей страны. И заработала на этом очень прилично)). Кстати только на сдаче, в продажи не полезла. Все ее бывшие сотрудники, которых она же и обучала, успешно работали потом.
Она не просто в теме, она очень в теме. И кстати в этом бизнесе не осталась, потому что не интересно. Она попробовала несколько областей и в итоге занимается гораздо более интересным делом, требующим постоянного развития и идей. Она человек предприимчиво-творческий).
Но для нее важно иметь определенных жильцов, она выбирает, да. Ну уж Вы-то знаете не хуже меня, что одна и та же квартира для разных категорий жильцов стоит очень по-разному.
Я в Вашем профессионализме не сомневаюсь, у меня презумпция профессионализма)). Но если за цены, которые Вы выше назвали, Вы отвечаете, то я могу дать Ваши контакты, когда возникнет опять вопрос сдачи той квартиры. А вот потом опыт мы и обсудим здесь. Почему у Вас не получилось то, что Вы обещали)). 18.11.2010 04:03:21, Lancel
С чего вы вдруг подняли вопрос о особенностях риелторского бизнеса? Вроде б раньше эта тема не поднималась... :)
Я и не пытался оспорить то, что чем строже критерии отбора соискателей жилья, тем уже круг претендентов и расширить его можно только снижением цены. И критерии отбора можно ужесточить настолько (доведя их до абсурда), что жилье будет сдать невозможно за любую цену.
Обращайтесь, если у вас или у вашей родственницы возникнет потребность сдать квартиру. Но вы почти наверняка знаете, так как имеете большой опыт сдачи жилья, что рынок аренды достаточно быстро реагирует на изменение конъюнктуры, в частности ему свойственны сезонные колебания цены, поэтому не пытайтесь просить меня сдать квартиру поздней весной по раннеосенним ценам. Более того, озdученные на середину ноября цены могут оказаться нереальными уже в середине декабря. Обращайтесь, попробуем, посмотрим, может быть удастся у вас развеять вашу презумкцию "невыполнимости моих обещаний", а потом уже и обудим, что получилось, а что нет.
Кстата вот здесь [ссылка-1] меня благодарят за то, что квартиру удалось сдать на 5тыс. дороже, чем изначально хозяйка планировала получить и на 10тыс. дороже, чем она сдавала ее раньше. А чуда там не было, было обычное знание конъюнктуры рынка, не более. 18.11.2010 13:58:50, Swaan
Почему нет статистики: потому что тут статистика вообще не важна. Важен именно аспект сдачи собственной квартиры (затраченные деньги - время - силы и последующий доход).
Тема поднялась, когда Вы дали четко понять, что Вы профи, а все остальные...))) Ну в данном случае я и моя родственница. Я Вам объяснила, какова ситуация.
Про сезонные колебания известно очень даже хорошо. Вот уже сейчас они очевидны. Цены на квратиры чуть падают, но хороших вариантов нет.
Я рада, что Ваши услуги пользуются спросом, а стиль работы заслужил благоарности, но... может быть, до этого люди не знали рынка или неправильно сдавали?)))) 18.11.2010 18:21:06, Lancel
Тема поднялась, когда Вы дали четко понять, что Вы профи, а все остальные...))) Ну в данном случае я и моя родственница. Я Вам объяснила, какова ситуация.
Про сезонные колебания известно очень даже хорошо. Вот уже сейчас они очевидны. Цены на квратиры чуть падают, но хороших вариантов нет.
Я рада, что Ваши услуги пользуются спросом, а стиль работы заслужил благоарности, но... может быть, до этого люди не знали рынка или неправильно сдавали?)))) 18.11.2010 18:21:06, Lancel
Если квартира вам совсем недорога, то лучшее ее сдать 6 киргизам, могут снять ее за 35тыс. вполне в сильно убитом состоянии.
Свет однозначно должны оплачивать квартиранты, телефон - по договоренности, обычно "линию" (150руб) оплачивает хозяин, остальное квартиранты. Да и вообще телефон отключить можно, его наличие сейчас на цену не влияет. 16.11.2010 19:17:24, Swaan
у меня адекватные критерии)) отваливается штукатурка с потолка, трубы в ванной в плачевном состоянии (но это тоже будем решать с дэзом)...
то есть я вас правильно поняла - надо все же набраться смелости и объявить им, что электричество (по крайней мере) за ними? :)
или как-то отремонтировать косметически + сантехника и попытаться найти новых арендаторов? (это я так, глядя вдаль)) 16.11.2010 19:27:03, Miuka
"Бригада" мужиков - это всегда более высокий риск повреждения квартиры по сравнению с семьей, хотя если квартире умирать некуда, то этим риском пренебречь можно.
Пр. Буденного - не самое плохое место в Москве, сейчас там с хорошим ремонтом двуiку-хрущевку можно сдать за 33-35тыс.
Электричество однозначно должно быть за квартирантами, вы же не оплачиваете сигареты, которые они выкуривают. 16.11.2010 19:45:12, Swaan
Читайте также
Жизнь на Северных Курилах: Приехала на два года – и осталась навсегда
О жизни в городке на Курилах
Отложенное родительство. Заморозка эмбрионов до востребования - бывает всякое...
Каковы шансы забеременеть при ЭКО?
