Тут состоялось сразу несколько разговоров про личные финансовые риски (ага). Вот скажите, кто как для себя лично думает:
1. Речь о покупке рентовой недвижимости (квартиры или небольшого дома). Сейчас, т.е. в обстановке нестабильности. Предлагается взять часть денег из своего дома (HELOC, рефинансирование, или что-то еще). Мое мнение - что это можно делать только имея запас надежности. Т.е., например, если в семье только один работающий на сегодня, и живут они абсолютно впритык, то это неприемлемый риск. Скажем, случись что - потеря работы или хуже - то без этого вложения можно было бы перекантоваться (год, и даже больше), взяв эти самые деньги из еквити в доме. А если они уже взяты и вложены в рентовую недвижимость - то даже если она приносит небольшой доход (после выплаты mortgage и пр), это будет как слону дробина при потере основного дохода.
2. вопрос - если исходить из того, что рентовую недвижимость купили с нулевым down payment (знаю, знаю, что сейчас такое не пройдет - но просто для простоты вопроса) - то как по вашему опыту - сдавая ее, выйдешь в 0, или будет небольшой положительный остаток ежемесячно, или в минус?
3. Другая ситуация: двое работающих (средние зарплаты). Один хочет уйти с работы и с полного нуля начинать мелкий бизнес (лично мне сомнительный по сути, но я тут не компетентна). Опять же сейчас, в обстановке нестабильности. Тут проще - прожить на одну зарплату можно, хотя со скрипом. Сколько времени вы бы выделили для такого эксперимента, чтобы если результатов нет по прошествии этого срока, вернуться к зарабатыванию денег? Т.е., если все получится - то прекрасно, а если нет - надо поставить лимит на потери.
Конференция "Заграничная 7я""Заграничная 7я"
Раздел: Поделиться...
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
1. ИМХО, нужно быть в состоянии перекантоваться пол-года без работы. Еслли денег на счету нет, то они долзны быть в выплачнном доме или в чем-то еще, что можно гарантированно продать. Если дом в 500К полностью выплачен, то почему не взять 100К? При необходимости возьмете еще один заим под дом. Если собираться вынуть из частично выплаченного дома все что дадут, то риск уже совсем другои.
2. ИМХО, дома в большинстве случаев при сдаче не сдаются намного дороже моргидж+налоги+страховки. И разница, если она есть, уидет на поддержание етого же дома и на ремонт потом. Покупать дом имеет смысл в ррассчете на рост цен на недвижимость. Цхтобы продать с большим наваром. С квартирами другая ситуация, Их бывает выгодно сдавать. Кроме того их часто покупают с тем, чтобы выкупить в обозримом будущем (лет через 5-7, а не через 30 :)
3. Слишком сильно зависит от конкретнои ситуации. 29.11.2008 04:19:57, irina!
2. ИМХО, дома в большинстве случаев при сдаче не сдаются намного дороже моргидж+налоги+страховки. И разница, если она есть, уидет на поддержание етого же дома и на ремонт потом. Покупать дом имеет смысл в ррассчете на рост цен на недвижимость. Цхтобы продать с большим наваром. С квартирами другая ситуация, Их бывает выгодно сдавать. Кроме того их часто покупают с тем, чтобы выкупить в обозримом будущем (лет через 5-7, а не через 30 :)
3. Слишком сильно зависит от конкретнои ситуации. 29.11.2008 04:19:57, irina!
еще - я не согласна, что покупать можно либо из расчета на рост стоимости недвижимости, либо реальной выгоды от сдачи сегодня. Еще можно купить, чтобы выплачено было к пенсии (все ето время выходя примерно в 0), а потом это будет существенная прибавка к пенсии и - главное - распределение риска. Т.е., если пенсионный фонд накроется, то есть надежда, что квартира все же будет сдаваться.
29.11.2008 09:05:07, Nastasja
Попробуите :) Но вообще ето нелогичныи поступок.
Для смеи с высоким доходом покупка рентал проперти - налоговая западня (с получаемои рентыы Вы 50% налогов заплатите, и в ноль выити будет довольно трудно). При етом для ИРС вторая недвижимость - красныи флаг, не забалуешь.
Для семеи с низким и средним доходом наличие рентал проперти резко и до нуля снижает фин. помощь при поступлении детеи в частные школы и в университет (перед поступлением детеи в университет парамоих знакомых от лишнеи недвижимости как раз избавлялись).
И главное - к вашему выходу на пенсию 30-летнее кондо морально устареет, и сдать его дорого будет нельзя (если оно не в каком-то сказочном месте, где задорого сдается всё) А дом сдавать бывает невыгодно даже полностью выкупленныи :) 01.12.2008 22:01:38, irina!
Для смеи с высоким доходом покупка рентал проперти - налоговая западня (с получаемои рентыы Вы 50% налогов заплатите, и в ноль выити будет довольно трудно). При етом для ИРС вторая недвижимость - красныи флаг, не забалуешь.
Для семеи с низким и средним доходом наличие рентал проперти резко и до нуля снижает фин. помощь при поступлении детеи в частные школы и в университет (перед поступлением детеи в университет парамоих знакомых от лишнеи недвижимости как раз избавлялись).
И главное - к вашему выходу на пенсию 30-летнее кондо морально устареет, и сдать его дорого будет нельзя (если оно не в каком-то сказочном месте, где задорого сдается всё) А дом сдавать бывает невыгодно даже полностью выкупленныи :) 01.12.2008 22:01:38, irina!
Интересно, спасибо за мысли :)
ОК, наверное надо рассчитывать на рост стоимости недвижимости и менять ее периодически. Только сейчас она расти не будет :) К пенсии чтобы подоспела хорошая, не старая :) Смысл иметь ее к пенсии, главное - как диверсификация. Если 401К полетит, то она, может, и останется.
про налоги - все же налог только с прибыли - т.е. все проценты на займы, налоги на собственность, ремонты, страховки вычитаются. Когда вы говорите "выйти в 0 " в етом случае - по сравнению с чем? Ето уже на счастливой пенсии с рентал квартирой или в процессе ее выплаты? (второе - конечно трудно выйти в 0, я об етом и топик завела)
А про фин помощь - ето важная мысль. Правда, я не верю, что нам светит фин помощь. Но кто его знает - все меняется (и в худшую сторону тоже), тут не знаешь, где подстелить...
02.12.2008 08:50:10, Nastasja
ОК, наверное надо рассчитывать на рост стоимости недвижимости и менять ее периодически. Только сейчас она расти не будет :) К пенсии чтобы подоспела хорошая, не старая :) Смысл иметь ее к пенсии, главное - как диверсификация. Если 401К полетит, то она, может, и останется.
про налоги - все же налог только с прибыли - т.е. все проценты на займы, налоги на собственность, ремонты, страховки вычитаются. Когда вы говорите "выйти в 0 " в етом случае - по сравнению с чем? Ето уже на счастливой пенсии с рентал квартирой или в процессе ее выплаты? (второе - конечно трудно выйти в 0, я об етом и топик завела)
А про фин помощь - ето важная мысль. Правда, я не верю, что нам светит фин помощь. Но кто его знает - все меняется (и в худшую сторону тоже), тут не знаешь, где подстелить...
02.12.2008 08:50:10, Nastasja
по п. 1 - нет, дом там выплачен далекоооо не полностью. Дело как раз в том, что случись что с единственным работающим в семье - если под дом открыт HELOC то можно прожить год. А если деньги вынуты и вложены в рентовую квартиру - то продать рентовую квартиру мгновенно чтобы жить на ети деньги нереально (да и удасттся ли продать не в убыток в теперешней ситуации?). Нового заема под тот же дом уже никто не даст - при условии большого имеющегося mortgage (невыплаченного) на етот дом и при условии потери единственной работы (всего дохода)... Мне это как бы очевидно, и я была в неком шоке, когда людей всерьез *убеждали*, что это будет дальновидным и разумным действием...
по п 2 - вы говорите, что квартиры сдавать выгоднее в смысле большей окупаемости? Мне тоже так кажется, но я пока этим не занималась, вот интересуюсь. Наверное, зависит от квартиры - что предпочтительнее - дешевые или средний сегмент? Есть, кстати, еще вариант - дом в студенческом районе, сдаваемый покомнатно. 29.11.2008 06:41:39, Nastasja
по п 2 - вы говорите, что квартиры сдавать выгоднее в смысле большей окупаемости? Мне тоже так кажется, но я пока этим не занималась, вот интересуюсь. Наверное, зависит от квартиры - что предпочтительнее - дешевые или средний сегмент? Есть, кстати, еще вариант - дом в студенческом районе, сдаваемый покомнатно. 29.11.2008 06:41:39, Nastasja
1. Для ВАС работает такая логика. Для других все может быть совершенно иначе.
Вам будет нужен Ваш дом после потери работы? Похоже что да. А кто-то сразу станет искать работу в любои точке штатов (поскольку в округе был один работодатель, и больше там работу искать негде). Ему дом всяко придется продавать:)
Вы боитесь потери мужем работы? А у кого-то контракт такои, что либо уволить не могут, либо уволят с очень приличнои компенсациеи (справедливо, кстати и для рабочих в сильных профсоюзах, не только для топ менеджеров).
У Вас нет чего-нибудь ненужного, что можно продать? У некоторых есть. Люди часто не озвучивают знакомым ситуацию с наследством. Когда родственники готовы в любои момент выкупить их долю, например. Или родители готовы ее в любои момент выделить.
2. На кондо и дома обычно сильно разные проперти таксы. И еще вдвое более дорогои и вдвое большии по размеру дом Вы обычно не сможете сдатЬ вдвое дороже., чем стандартное 2-бедрум кондо. Если, конечно, не сдавать его покомнатно студентам. :) Но мне проще наити другои способ заработка :) 01.12.2008 22:22:50, irina!
Вам будет нужен Ваш дом после потери работы? Похоже что да. А кто-то сразу станет искать работу в любои точке штатов (поскольку в округе был один работодатель, и больше там работу искать негде). Ему дом всяко придется продавать:)
Вы боитесь потери мужем работы? А у кого-то контракт такои, что либо уволить не могут, либо уволят с очень приличнои компенсациеи (справедливо, кстати и для рабочих в сильных профсоюзах, не только для топ менеджеров).
У Вас нет чего-нибудь ненужного, что можно продать? У некоторых есть. Люди часто не озвучивают знакомым ситуацию с наследством. Когда родственники готовы в любои момент выкупить их долю, например. Или родители готовы ее в любои момент выделить.
2. На кондо и дома обычно сильно разные проперти таксы. И еще вдвое более дорогои и вдвое большии по размеру дом Вы обычно не сможете сдатЬ вдвое дороже., чем стандартное 2-бедрум кондо. Если, конечно, не сдавать его покомнатно студентам. :) Но мне проще наити другои способ заработка :) 01.12.2008 22:22:50, irina!
ох. Нет, пожалуй у них ничего такого нет. Ситуация их мне известна (ето про первый случай, п1)
А вообще, да - Вот мне сейчас тоже именно как способ заработка ето кажется гм... странным. Цифры не получаются подходящие :) Пыталась ето до людей донести, но не уверена в успехе ... 02.12.2008 08:56:13, Nastasja
А вообще, да - Вот мне сейчас тоже именно как способ заработка ето кажется гм... странным. Цифры не получаются подходящие :) Пыталась ето до людей донести, но не уверена в успехе ... 02.12.2008 08:56:13, Nastasja
1. Я лично покупала бы рентовую недвижимость не только с двумя доходами, но и с приличными сбережениями на наличном счету минимум в полгода текущих расходов, а лучше год. И ни в коем случае не вынимала бы стоимость из первичной недвижимости!
2. Зависит от недвижимости и заема, но, если честно, мне трудно представить такую ситуацию сейчас. Я положила 30 процентов при покупке своего кондо и сейчас сдаю его за ОЧЕНЬ хорошую цену - кондо отличного качества и в хорошем районе - и все равно "имею" с него всего долларов 150-200 в месяц.
3. Опять же, смотря какой бизнес, но я бы это стала делать только имея крепкие сбережения (см. пункт 1) и очень стабильную работу.
28.11.2008 18:21:35, Petra
2. Зависит от недвижимости и заема, но, если честно, мне трудно представить такую ситуацию сейчас. Я положила 30 процентов при покупке своего кондо и сейчас сдаю его за ОЧЕНЬ хорошую цену - кондо отличного качества и в хорошем районе - и все равно "имею" с него всего долларов 150-200 в месяц.
3. Опять же, смотря какой бизнес, но я бы это стала делать только имея крепкие сбережения (см. пункт 1) и очень стабильную работу.
28.11.2008 18:21:35, Petra
вот, я с вами полностью согласна по всем пунктам. Кроме, может быть, того, что в п. 1 я могла бы быть чуть менее консервативной и рассмотрела бы как "запас" сумму, состоящую из двух ликвидных источников: счет в банке и HELOC. И при наличии приличной суммы (и без вероятных больших расходов в близком будущем), взяла бы, наверное, частично из банка и частично из HELOC (разумеется, оставив еще подушку там и там). Кстати, если я когда-нибудь соберусь это сделать, я с вами проконсультируюсь конкретно, можно ? :) - мне кажется, что ваш опыт мне был бы в тему.
А вот еще вопрос, из той же серии:
Люди продают свое жилье (переезд из другой страны). Других денег, вложений и т.п. у них вообще нет (натуральный ноль). Денег от продажи хватило бы, чтобы купить средне-нормальный (именно средний, не очень хороший) дом в том географическом районе, куда они переезжают. Предлагается вместо этого деньги разделить и купить две недвижимости (себе дом и для ренты), в обеих взяв mortgage на вторую часть. В семье полтора работающих человека со средними (не оч высокими) зарплатами. Плюсы и минусы? 28.11.2008 20:15:59, Nastasja
А вот еще вопрос, из той же серии:
Люди продают свое жилье (переезд из другой страны). Других денег, вложений и т.п. у них вообще нет (натуральный ноль). Денег от продажи хватило бы, чтобы купить средне-нормальный (именно средний, не очень хороший) дом в том географическом районе, куда они переезжают. Предлагается вместо этого деньги разделить и купить две недвижимости (себе дом и для ренты), в обеих взяв mortgage на вторую часть. В семье полтора работающих человека со средними (не оч высокими) зарплатами. Плюсы и минусы? 28.11.2008 20:15:59, Nastasja
А в чем цель покупки недвижимости для ренты? Если для "навара", то, как тут уже сказали, особого дохода не будет при невыплаченной ипотеке. Лично я бы покупала вторичную недвижимость только при следующих условиях: 1) она новая или почти новая и в хорошем "сдаваемом" районе; 2) она гарантированно наберет цену за 5-10 лет, после чего я ее продам (дольше 10 лет я квартиру держать бы не стала, так как ее станет труднее сдавать, и она начнет требовать ремонта); 3) у меня хорошая ипотека на нее, стабильная работа и достаточно сбережений.
А вообще, если честно, я бы при ваших данных и в сегодняшних условиях не лезла в эти дебри. Черт его знает, что будет с рынком недвижимости и кредитами в ближайшие несколько лет, и вообще экономика явно не в лучшем состоянии. Если есть деньги, то я бы как можно больше вложила бы в первичную недвижимость и в какой-нибудь стабильный сберегательный счет, типа CDs, и сидела бы тихо до тех пор, пока зарплаты у обоих не повысятся до такого уровня, чтобы не было вопросов "или - или".
29.11.2008 15:03:10, Petra
А вообще, если честно, я бы при ваших данных и в сегодняшних условиях не лезла в эти дебри. Черт его знает, что будет с рынком недвижимости и кредитами в ближайшие несколько лет, и вообще экономика явно не в лучшем состоянии. Если есть деньги, то я бы как можно больше вложила бы в первичную недвижимость и в какой-нибудь стабильный сберегательный счет, типа CDs, и сидела бы тихо до тех пор, пока зарплаты у обоих не повысятся до такого уровня, чтобы не было вопросов "или - или".
29.11.2008 15:03:10, Petra
да я-то полностью согласна. Ето же не мои данные, а разных других людей :) Я была изумлена, когда этих людей уговаривали, что такие действия будут дальновидными и разумными. И покупку в последнем случае (при продаже жилья в другой стране) я тоже не одобряю - по крайней мере до того, как прочно встанут на ноги. У них странное представление, что это увеличит их доход. Я не могла переубедить их, и почти засомневалась в своей нормальности :) вот решила здесь проверить свою вменяемость и понимание окружающей действительности.
29.11.2008 23:03:42, Nastasja
А, понятно. Я думала, вы про себя пишете. Все люди разные и у всех свой порог риска и чувствительности к неприятностям. Мой БМ, к примеру, вполне спокойно относится к вещам, которые мне были неприемлемы и которые старалась изменить. (Например, терять стабильный доход при новорожденном ребенке и новом mortgage). А для него это было в порядке вещей. И ничего, все как-то живут и выкручиваются.
30.11.2008 15:04:30, Petra
Читайте также
Что это растет? Как сохранять всходы на грядке полному чайнику
Как правильно сеять семена на грядках
