Конференция "Заграничная 7я""Заграничная 7я"

В блог Подписаться на Дзен!

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

На сколько поднять ренту?

Я сдаю свою квартиру, пока живем за границей. Год прошел, надо обновлять lease. Кто знает, на сколько приблизительно положено поднимать месячную плату? У меня ситуация осложняется тем, что через пару месяцев я хочу перефинансировать mortgage. Когда брала заем, то процент был 4.5, сейчас будет выше - но насколько, не узнаю до следуюшего месяца, а жильцам надо сообшить новую сумму уже сейчас. Вот сижу чешу репу...

05.05.2008 18:43:03, Petra

59 комментариев

От кого:

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:

получать ответы на E-mail

показывать ссылки на изображения в виде картинок

Оля, у меня только сегодня был клоузинг. Так что по свежим следам заверяю: я подписала 3 или 4 документа, где расписалась в том, что это моя праймери резидентура. в документах был выбор: праймери, секондери (это обычно делается для vacation properties), и инвестмент (в обьяснениях было написано что-то про not occupied by owner & tenant occupied, но дословное обьяснение я не помню). 10.05.2008 07:12:39, KengaLU

так похвастайся - чё купила? Может кому тоже надо:))) 12.05.2008 18:57:26, MyKidsMom

Мне кажется, у Вас совершенно странные понятия о ценообразовании. Размер рента должен зависеть ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО от того, сколько готов платить съемщик. Каковы цены на аналогичное жилье в Вашем районе? Если больше, то можно и Вам поднимать до их уровня. Если нет - то какая разница, покрывает оно ваши расходы или нет? Все равно, больше рыночной стоимости платить вряд ли кто будет.

Как мы тут можем советовать не зная этих цифр? Или вы хотите "по совести"? 06.05.2008 23:02:33, Зум-Зум

Цены на аналогичное жилье в пределах 5-10 процентов выше, чем они платят сейчас. И жильцы платить это в состоянии. В принципе, я могла бы и на 10 процентов поднять, но мне интересны стандарты. 07.05.2008 11:41:49, Petra

Когда мы жили в апартментах, то нам поднимали на 4% в год.

Но я еще раз повторю: посчитайте общую сумму "прироста" за год и прикиньте, стоит ли она риска, что жильцы откажутся и съедут. Если Вы считаете, что такой риск минимален - то вперед! 07.05.2008 14:49:50, Зум-Зум

Я была бы крайне осторожна с поднятием ренты. Люди сейчас активно покупают дома при таком снижении цен на рынке, и если бы мне за дом, который мы сейчас снимаем, подняли рент, я бы с гораздо большей активностью бросилась покупать дом, чем сейчас (вяло шевелюсь и не тороплюсь). 05.05.2008 23:34:03, Эники-бэники

+1

Посчитайте, сколько Вам даст за год подъем рента на 5%, например. А потом посчитайте, сколько будет стоить почистить, подремонтировать квартиру после съезда жильцов, если они на Вас обидятся и не согласятся. Плюс время простоя, пока найдете новых...

А время? А усилия? Жадность фраера погубит... 06.05.2008 22:58:06, Зум-Зум

3% нормально. хорошие жильцы на дороге не валяются, а с сегодняшней ситуацией на рынке и подавно. я вот боюсь не смогу сдать свою квартиру за те деньги за которые сдавала 5 лет назад. и то было ДО ремонта. :( так что я бы не наглела на вашем месяце. Многие сейчас и не поднимают вовсе, лишь бы не потерять клиентов. 

а мортгэдж никак не удасться перефинансировать так, чтобы указать эту недвижимость как праймери? если праймери, то можвам и удастся приблизительно такой же процент ухватить. говорят ещё на процент можно ожидать спада. а вот елси как инвестмент, то конечно процент будет выше... 05.05.2008 19:10:26, KengaLU 
А он у меня и так primary. (Мы за границей по работе мужа, который дипломат). Неужели тот же процент дадут? Не могет того быть...
05.05.2008 19:41:23, Petra 

елси будете делать перефинансирование, и  они узнают, что в квартире живут другие (то бишь вы её сдаёте), то никакой банк вам не даст процент как на вашу праймери недвижимость. дадут процент как на инвестмент проперти. а он выше. 05.05.2008 19:55:01, KengaLU 
Если у Вас нет другого жилья в собственности, а переезд связан с работои, то жилье остается примеры. 100% знаю. Как только покупаете жилье в новом месте - все, старыи дом уже инвестмент. 
При отьезде за гранитцу по работе можно даже не волноваться. 
06.05.2008 23:10:49, irina.

Я вот тоже думаю - другого жилья у нас нет, сдаем мы временно, пока работаем за границей. В любой год мужа могут направить на работу в ДС, и тогда мы будем жить там. Так что же получается, надо будет опять перефинансировать уже как primary? Так что я с вами согласна.
07.05.2008 11:43:33, Petra 

но банк то с другой точки зрения к етому подxодит. банк считает, что сьемщики не так xорошо заботятся о проперти, как настоящие владельцы. ето раз. два - если вы не сможете вдруг выплачивать им ссуду, то у ниx будут лишние проблемы с вашими жильцами (я так предполагаю) при конфискации ващей недвижимости. банк всегда себя старается перестраxовать и подстраxовать со всеx сторон. иx не интересует сколько вы будете работать за границей. им xочется чтоб на момент самого перефинансирования все выглядело правильно. а правильно для ниx - ето один рейт под оунер окьюпайд проперти, и другой (выше) процент для тенант окьюпайд проперты. вы можете быть согласны с кем угодно. я лишь делюсь своими знаниями с вами. можете иx игнорировать, можете прислушаться и подстраxоваться. ап ту ю 08.05.2008 06:04:56, KengaLU 
если жильe сдаыотся в рент, то оно уже инвестмент. если там никто не живет, то тогда конечно вы правы. 06.05.2008 23:12:16, KengaLU 
Сдача в рент - не критерии. Точнее, не единственныи критерии. Даже сдаваемое жилье может не быть инвестментом. До тех пор пока Вы можете доказать, что ето Ваше основное (и единственное) жилье, что оно куплено было для постоянного проживания, и Вы туда намерены вернуться закончив работу. Ситуация достаточно распространенная на самом деле. Во многих компаниях могут на год-другои в зарубежныи оффис отправить поработать. Дом при етом, естественно, не продается и инвестментом не становится. Он остается Вашим домом, и сдача ни на что не влияет. 
07.05.2008 02:34:37, irina.

не влияет конечно, елси не делать перефинансирование. а елси делать перефинансирование, то надо очень постараться доказать банку, что сегодняшняя сдача в рент на самом деле не для инвестмента.07.05.2008 06:50:15, KengaLU 
Здесь критерий не "инвестмент", а "owner's occupied". Банкам важно, чтобы собственник там жил, поэтомu и есть такой чекбокс в репорте. А получаешь ли ты с этого доход - им абсолютно все равно.
07.05.2008 18:02:49, Miralaf 

ок. правильно. но если банк понимает, что оунер там не живет, то процент уже дается другой при перефинансировании, и обычно брокер тебе говорит, что у вас будет выше процент, как на инвестмент проперти. что в принципе я и пытаюсь сказать. не нравится слово инвестмент, не надо. :) 08.05.2008 05:55:12, KengaLU 
если у них нет другого жилья в US, то как банк узнает, owner там живет или нет? про жильцов можно же не сообщать:) хотя, тут много факторов,наверное, которые могут сыграть роль. например, как Петра показывает эту квартиру в налоговой декларации и доход от нее, и нужно ли ей будет показывать эту декларацию при перифинансировании. 08.05.2008 06:29:23, y_leo 

 


 


 
Банк может узнать совершенно случайно - если оценщик случайно ето узнает. так вот я поетому тут и распинаюсь, заxотела сделать доброе дело - предупредить автора. чтоб автор может подсуетилась там и сделала так, чтоб банк не узнал о сдаче данной недвижимости в аренду. 
налоговую декларацию банк так сильно не рассматривает по-моему. ему кажется только фронт пейдж может понадибиться. 08.05.2008 07:24:30, KengaLU 
Да нет, спасибо за информацию! Я совсем не спорю, просто анализирую все мнения. 
08.05.2008 11:41:52, Petra 

А как они узнают?
06.05.2008 12:05:19, Petra 

Они пошлют к вам оценщика недвижимости. а оценщик либо сам узнает, либо спросит жильцов. и в своыом репорте он должен будет ето указать. вам либо надо самой принимать етого оценьщика, либо просить жильцов врать чего нибудь, что типа они ващи родственники погостить приеxали и никакой рент они вам не платят. я сама подрабатываю оценщиком, поетому в курсе. и когда то делала перефинансирование как раз в то время когда сдавала квартиру. так я мужа заслала в ту квартиру среди бела дня и он принял оценьщика, как xозяин квартиры. но у меня в то время жильцы были "запуганные", ничего не знающие, мне легко было иx попросить о такой просьбе. 06.05.2008 22:49:12, kengalu 
а,точно.08.05.2008 06:32:08, y_leo 
Хм, неужели прямо посылают народ смотреть квартиру, даже если я ее в том же банке перефинансирую, где она была оценена 5 лет назад, и у меня есть оценки от county?
07.05.2008 11:45:16, Petra 

даже если пол года назад. 08.05.2008 06:05:45, KengaLU 
вообще-то да. 5 лет - большой срок, этот репорт уже устарел, и county apprisal их не устраивает. Они своих оценщиков специально для этого имеют.
07.05.2008 18:06:00, Miralaf 

Юль, а почему это надо самим хозяевам оценщика принимать? Я лично вообще в это время на работе была... а дома была моя сестра, и я бы очень удивилась, если бы оценщик начал задавать ей вопросы о том, кто она такая и платит ли рент. И ни в одном оценочном репорте ни разу я такой информации не видела.
06.05.2008 23:00:34, Miralaf 

на репорте есть чек боx, где надо отметить тенант там живыот или онер. можно конечно и не наxодиться в квартире. но когда ты xочешь быть уверенной что всe прошло нормально, особенно елси ты заранее знаешь, что как бы немного обманываешь банк in order to get a better rate, то тогда желательно всe таки там быть и держать руку на пульсе. 06.05.2008 23:10:42, KengaLU 
Пришлют агента по указанному адресу "для личныx переговоров" - и своими глазами убедятся, что в доме живут другие люди.
Позвонят по телефону - с той же целью - и с тем же результатом.
06.05.2008 22:06:37, Tomsik (Тоже мне, проблема!) 
никто здесь ничего такого делать не будет. 
И, кстати, если квартира заявлена как homestead в налоговых органах, никакой банк этого перепроверять не будет.
06.05.2008 22:51:56, Miralaf 

Уверены?[ссылка]
08.05.2008 00:39:44, Tomsik 
Кенга здесь немножко о другом: "пошлют" в ее варианте -это договорятся с собственником на удобное ему (собственнику) время, и в это время придут. Он может быть дома сам, без всяких жильцов. Вы же говорите (как я поняла) о том, что "пришлют" кого-то именно с проверкой, не договариваясь заранее - вот такого никакой банк делать не будет.
08.05.2008 18:05:46, Miralaf 

Не то, чтобы с "проверкой", и даже "договариваясь" - я, кстати, имела в виду именно "переговоры для назначения встречи с оценщиком на определенный день и час для осмотра" ;-))) - по телефону или в виде визита сотрудника банка - но все равно ведь на почтовом ящике - другое имя, открывает другой человек, из-за границы (как, насколько я поняла, и есть в случае автора исxодного поста) не всегда есть возможность приеxать на встречу xозяину, подпись не та... Неужели кто-то наивно полагает, что какой-нибудь банк будет "афишировать попытку проверки"??? И я лично сомневаюсь в том, что, как Вы говорите, "никакой банк такого делать не будет". Банку свои деньги небезразличны, а клиент рискует попасть "в список неблагонадежныx", и тогда ему будет трудно найти другой банк. 10.05.2008 00:49:49, Tomsik 
<тогда ему будет трудно найти другой банк> - и такого здесь не бывает:)) правда-правда:))
отношение к клиентам и их privacy здесь совсем другое, чем в Германии - поэтому вам и не верится:)
10.05.2008 01:46:37, Miralaf 

на почтовый ящик оценщик не смотрит. к тому же у нас например фамилий нет на нем. банк не будет перепроверять. елси оценщик отметит, что там xозяин оккупирует кв, то банк дальше копать не будет. другое дело, если потом xозяин не сможет выплачивать ссуду (но ето наверняка к нашему автору не имеет отношения), и банк заберет недвижимость и окажется, что в ней живет не xозяин, а кто-то другой, то теоретически подставлен оценщик за ложные показания, но на практике я с таким не сталкивалась. со списком неблагонадежныx я тоже не сталкивалась. в етом деле надежность обычно проверяется по твоему кредитному скору. а скор уxудшается или улучшается в зависимости от выплат кредитов. елси все платится вовремя, то и скор будет xороший. и от лжи он не снизится, елси все выплаты таки выплачиваются. так что можно гулять от банка к банку, не опасаясь. 10.05.2008 01:43:28, KengaLU 
Ну вот ты мне объясни -  каким образом банк назначает "свидание с оценщиком в удобное для собственника время"? Письмом "за месяц до первой возможной даты", по телефону, по мылу или визитом сотрудника банка?  Теxнически - КАК ведутся эти "предварительные переговоры"? В Германии высока вероятность звонка сотрудника банка по телефону - если ты предварительно не запретил такой "сервис". Исключительно с целью договориться о личной встрече в удобное для собственника время. " Здравствуйте, говорит такой-то из такого-то банка. Это такой-то (фамилия, имя)? Нет? Не будете ли любезны пригласить ... Аx, его нет? А когда будет? Аx, Вы не знаете? А разве он не по этому адресу живет? Аx, Вы не можете сказать? А с кем я, собственно, имею честь беседовать?"10.05.2008 23:42:38, Tomsik 
<Здравствуйте, говорит такой-то из такого-то банка. Это такой-то (фамилия, имя)? Нет? Не будете ли любезны пригласить ... Аx, его нет? А когда будет? Аx, Вы не знаете? А разве он не по этому адресу живет? Аx, Вы не можете сказать? А с кем я, собственно, имею честь беседовать?" > - разговор заканчивается после первого же ответа "нет, это не такой-то" - "Спасибо, но нам нужно с ним поговорить". 
12.05.2008 18:14:37, Miralaf 

оценщик получает ордер на оценку недвижимости. либо от банка, либо от мортгичной компании. в этом ордере написано имя для контакта и телефон для контакта. часто рабочий или мобильный телефон хозяев. оценщик звонит по телефону и назначает встречу. вобщем–то там может быть указан телефон и имя соседа для контакта, так как допустим в это время хозяин в отпуске. поэтому совершенно реально "надурить" таким образом банк и взять лучший процент. 11.05.2008 03:05:15, KengaLU 
Какие у вас банки доверчивые... аж завидно! :-) Спасибо.13.05.2008 21:23:07, Tomsik 

 В стандартные договоры обычно пишут 3-5% в зависимости от рынка. Также можете посмотреть за сколько сдаются подобные вашим квартиры и на это ориентироваться. Mortgage  ваш прямого отношения к делу не имеет, выше рынка все равно не сдадите. Но посчитать примерный платеж можно в любом стандартном mortgage calculator с точностью до 50 долларов. Оять же в самом начале процесса рефинансирования уже в good faith estimate  будет написан платеж месячный.
То что жильцы хотят снимать надолго- это плюс, новых искать не надо, между жильцами убирать чистить- месяц аренды теряется, так что берегите их:)
05.05.2008 18:55:19, Svetagul
как вам классно. у нас по закону ежегодно можно поднимать на 13-14 % . но не факт , что люди остануться жить в этой квартире.10.05.2008 14:14:43, masyanya белая и пушистая 
Да, жильцы у меня хорошие, но они мне уже сказали, что будут оставаться как минимум на год. То, что выше рынка не сдам - это точно. Но из кармана платить разницу между ипотечными платежами и рентой тоже не хочется. Сейчас у меня все покрывается рентой - ипотека, налоги, коммунальные услуги...
05.05.2008 19:02:34, Petra 

а можно вопрос - у вас есть condo fee/HOA fee/othr и если есть, то покрывается ли она рентой? И кто ее платит - жильцы напрямую или вы?
05.05.2008 19:36:37, Nastasja 

хозяин платит. жильцы никакого отношения к этому не имеют. они платят рент хозяину, хозяин из этих денег оплачивает и фии и желательно весь мортгедж и ещё желательно что–то сверху имеет. 05.05.2008 19:56:46, KengaLU 
а, и налоги тоже. 05.05.2008 19:57:35, KengaLU 
так вот вопрос был - покрывает ли рента это фее тоже. 
06.05.2008 01:34:30, Nastasja 

Моя рента покрывает все, и даже остается немного. Но у меня район легко "сдаваемый" и квартира красивая. 
06.05.2008 12:06:52, Petra 

ага, спасибо. Вот и у нас вокруг, кажется, от конкретного места (локального местоположения) зависит - в некоторых случаях рента покрывает весь мортгадж, налоги и фее тоже, а в других - не натягивается :) Это я присматриваюсь к рынку сейчас.
06.05.2008 22:35:50, Nastasja 

Location, location, location. Я в свое время заплатила немного больше, чем за другие предлагаемые варианты, зато теперь безумно рада, что сделала именно так. 
07.05.2008 11:47:48, Petra 

вот я думаю думу такую, про покупку квартиры под сдачу. Пока что думаю оочень теоретически.
07.05.2008 19:42:25, Nastasja 

что значит покрывает ли? ты можешь хоть за доллар сдать квартиру. тогда нифига не покроет. придётся самому доплачивать. а если сдал так чтоб всё покрывалось, тогда будет покрываться. у сьёмщика контракт с лэнд–лордом и всё. а у лэнд–лорд свои уже отношения с  HOA, так же как и с банком и тд и тп. 06.05.2008 02:40:14, KengaLU 
вот меня и интересуют конкретные примеры - у кого покрывает, у кого нет. Т.е. вся получаемая сумма покрывает ли все расходы, включая это фее. А что сдать можно по-разному, я знаю, ага.
06.05.2008 22:33:19, Nastasja 

А что Вам дадут конкретные примеры? Если не покрывает - какой смысл держать такую собственность? Нужно быстро избавляться в условиях, когда рынок не растет так больше.06.05.2008 22:56:03, Зум-Зум 
сорри. я думала вы "в общем", а не по конкретике. :) у нас тоже покрывает и остаыотся. но ето ещыо зависит от того какой мортгедж взят, на какую сумму и под какой процент. 06.05.2008 22:51:57, KengaLU 
+1  Можно дать 50% даунпэймент и тогда будет покрывать, а можно 5% и тогда не будет.06.05.2008 23:18:45, little dragon 
это понятно. Я имею в виду с "полным" мортгаджем, с маленьким доунпэйментом то есть. Когда все по полной программе. Иначе спрашивать смысла не имеет :))
07.05.2008 19:41:13, Nastasja 

то есть вопрос автору задавался, исxодя из знаний о том, что автор взял полный мортгидж и минимум даунпеймент? 08.05.2008 07:26:46, KengaLU 
:)) ну где-то так, наверное :)  да я знаю про то, что все может быть по-разному, спасибо :) Вот и стала спрашивать, у кого как. Вот как переквалифицируюсь на старости в управдомы, буду жилье сдавать для дохода :)
09.05.2008 18:18:22, Nastasja 

Вернуться в конференцию

На сколько поднять ренту?

Загруженные изображения