Раздел: Помогите определиться (Как выбрать квартиру в Москве)

В блог Подписаться на Дзен!

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Что в Москве за 11 млн. купить?

Надеюсь на коллективный разум! Простите, что в этот раз анонимно.
Особенно хочу послушать Алекса Торент, virus и ЮлюВ, но и другие мнения очень интересны!
Дано: есть 11 млн. чистыми и возможность добавить 800 тыс. в кредит. Сумма образовалась спонтанно и срочно надо что-то решить - на руках держать желания нет совсем. В Москве жить не планируем в ближайшие два года, потом дети один за другим будут поступать и учиться. На семейном совете решили прикинуть вариант покупки инвестиционной квартиры на эти 2 года, чтобы потом заселить туда детей. Или ее продолжить сдавать, а детям на эти деньги снять где будет удобно (от ВУЗа будет зависеть). Квартиру хочется двушку, но маленькую (примерно 45-50 м2).
Да, мы знаем, что кризис и что аренда упала. Но с банками дела еще страшнее :(, тем более, что потом 5-6 лет дети точно проживут. Потом рассчитываем продавать. Т.е. нужна квартира на 7-8 лет, ликвидная для аренды и для продажи в последствии.
Собственно вопросы такие:
Раньше я читала здесь, что нормальный процент за аренду 7% от стоимости квартиры (в год). По-моему virus про это писала? Какая сейчас ситуация даже не представляю. Потратив эти деньги на что можно рассчитывать по аренде в месяц? Возможно ли получать около 50 тыс. руб. чистыми (без коммуналки), чтобы в спокойном режиме расплатиться с кредитом на 800 тыс. руб. этими деньгами за пару лет? Кредит хотим потратить на ремонт, т.к. в основном продаются квартиры без ремонта, видимо для аренды менее ликвидные (да и вообще как-то новое лучше наверное).
И еще вопрос по району. Муж говорит, что лучше центра еще ничего не придумали и вряд ли придумают :) Но оно и понятно - он на Садовом вырос. Но я так понимаю, что в такой бюджет там только что-то очень страшненькое и убитое совсем можно найти. Как потом продавать? Может получится что-то не ликвидное со временем. Я думаю, что лучше что-то типа Рассказово (вроде прилично выглядит!) или спальники внутри МКАД за эти деньги. Но, не уверена, что права. Цены в интернете посмотрела, голова кругом абсолютно. Похоже, что очень много дезы, очень!
Да, если не центр, то юзао предпочтительнее, т.к. там семья сестры мужа живет, смогут присмотреть за квартирой. Кто из нас с мужем прав, как вы думаете - где покупать? Плохонький домик, но центр или дом поновее и в районе МКАД? Что ликвиднее для аренды и продажи потом?
14.07.2017 20:57:52,

61 комментарий

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
В силу необходимости сейчас продаю двушку 58 метров с арендатором в ЖК возле метро. Подробности в личку. 19.07.2017 21:48:10, Tasha0671
Alex - ToRent
Бюджет вполне для двущки-сталинки где-нибудь в Обручевском районе или р-не Коньково. За 50, плюс-минус, такие вполне сдаются. Да и продадите потом спокойно. А в сторону старой панели даже не смотрите, где угодно, потом продавать - застрелитесь. 17.07.2017 10:24:45, Alex - ToRent
Алексей, а вот такой вариант [ссылка-1]
для сдачи и потом на продажу нормально выбирать или что-то не то?
17.07.2017 21:32:51, астраханочка
Спасибо, очень ждала ваш ответ! Пару улиц назовите пожалуйста где примерно посмотреть, чтобы оценить район и инфраструктуру? Я в Москве мало ориентируюсь, муж только в центре хорошо (вырос на Садовом)
Сталинки это до 70-го года или до 60-го? Панели старые да, что-то с грустью на них смотрю. Но бюджет для двушки получается не слишком большой наверное, что-то интернет радужных перспектив не очень вселил. Посмотрела на Новых черемушках цены (как мне ниже советовали), там от 14 млн. все только начинается, а скорее от 15 млн.
17.07.2017 20:21:21, астраханочка
Юля В
:))))))))))))))))))

Двушка - сталинка в Обручевском районе или Коньково - это круто! А еще круче то, что сталинки в Обручевском и Коньково сдаются!
17.07.2017 19:26:31, Юля В
да, это смешное было предположение про сталинки:) 20.07.2017 22:58:11, ALora
Юля, объясните мне ... не местному :))) что смешного? А то чувствую себя глупо - вы переписываетесь, а я не понимаю о чем :) 17.07.2017 20:22:59, астраханочка
Степная кошка
Коньково было селом до 1960 года. Строительство там началось при Брежневе. 17.07.2017 22:11:48, Степная кошка
Юля В
извините, не хотела обидеть, не удержалась 17.07.2017 21:58:19, Юля В
да не, совсем не обидели, я просто разобраться хотела :)
Я прекрасно понимаю, что Москва очень большой город и я тыкаю по карте ничего током не зная. Риэлтор в любом случае будет нужен, просто самой тоже надо разобраться хотя бы примерно что к чему. Время не много, деньги руки жгут, но и глупость сделать не хотим.
17.07.2017 22:27:53, астраханочка
virus
В этих районах нет сталинок в принципе, так как в тот период их (районов) еще не существовало :). Там сплошная панель, ну может кроме каких-то новых домов. 17.07.2017 20:33:38, virus
Юля В
Панель и дорогие или дорогущие монолиты в Обручевском и в Коньково. 17.07.2017 21:55:54, Юля В
ясно :)))) 17.07.2017 21:25:40, астраханочка
virus
:)))) 17.07.2017 19:29:49, virus
Реклама
Юля В
Сейчас интересное время на рынке недвижимости. Имея деньги, можно выгодно купить хороший вариант. Нужно искать, торговаться, взвешивать плюсы и минусы. Имхо, если планируете поселить детей, то лучше ЮЗАО.
Квартира для аренды и для жизни - не одно и то же.
Двушку в Коньково, трешку на Новых Черемушках сдавала за 1-4 дня. Проблем с нанимателями не заметила. Но квартиры были с правильным "наполнением" (спасибо вирусу!), чистые, аккуратные.
16.07.2017 22:37:31, Юля В
Юля здравствуйте. а можете подсказать - что за правильное наполнение? или ссылочку где здесь почитать обсуждение
Спасибо
25.07.2017 22:59:30, Катрин_
Юля, я там ниже ссылку давала [ссылка-1]
Вот такой вариант плохо для аренды и на продажу потом? По сумме проходим.
17.07.2017 21:31:59, астраханочка
Юля В
Сталинка, стоящая в 50 или 70 метрах от ревущей Дмитровки? Не стоит в нее вкладываться. Имхо. 17.07.2017 22:07:34, Юля В
Ну да, там метров 100 примерно по карте получается. Зато вроде метро 10 минут (так пишут). Я вообще все, что вижу по карте и что подходит по сумме получается либо на оживленной магистрали, либо старая панель. Прямо беда :( Или я искать не умею нормально. Неужели 11 млн. не реально купить приличную двушку, чтобы потом не маяться с продажей? 17.07.2017 22:31:51, астраханочка
virus
Там дорога вдоль шоссе и дворами не особо обойдешь, я как-то ходила смотреть квартиру в тех краях - ужас. Для сдачи может и не так критично, а вот продать действительно будет сложно.
Я продолжаю упорно не понимать - зачем вам двушка? Купите однушку, они очень хорошо сдаются, да мне кажется и в продаже ликвидны. А оставшиеся деньги переведите в валюту, таким образом вы распределите риски.
17.07.2017 22:39:28, virus
Вот с банками не умеем совсем. Да и в семье еще не забыли, как потеряли кучу денег в 90-е. Муж категорически против валюты и банков на текущий момент времени :( Бетон наше все. Может глупо и по детски, но вот так есть.
Насчет цикла вы правы. Я поскольку Москву плохо представляю, сильно слушаю что пишут и начинаю копать именно там :) Надо же с чего-то начать, а вы мне очень интересные вещи из реального опыта написали. Спасибо еще раз скажу. А то знаете, сама с собой много не наговоришь. Риэлторы люди пристрастные, пока не поимею хотя бы примерно свое мнение, не хочу начинать с ним работать. Вы мне очень помогаете! И Юля и Алексей, хотя они риэлторы :), но здесь всегда по делу много интересного пишут, я часто читала раньше, хотя не думала, что пригодится прямо вот так - в Москве.
17.07.2017 23:29:44, астраханочка
virus
И не циклитесь на серой ветке - я ее привела как пример, так как у меня там есть опыт. Но предполагаю, что шаговая доступность от метро в 2-3 станция от кольца везде будет хороший спрос (я бы только юго=восток исключила) 17.07.2017 22:52:16, virus
Спасибо, ваш ответ тоже очень ждала! Детей селить через два года и потом пока не понимаю какой будет ВУЗ, возможно ЮЗАО не подойдет. А чтобы мотались далеко не хочу, т.е. будут снимать, а эту продолжим сдавать. Главное, чтобы была ликвидна для сдачи и для продажи потом! 17.07.2017 20:24:28, астраханочка
Вопрос к риэлторам арендникам. Вот такой вариант
[ссылка-1]
за сколько можно быстро сдать на текущем рынке?
Выше virus написала, что в этом районе довольны быстро квартиры сдаются (речь правда была про однушки и, видимо, ближе к метро). Это вообще перспективный район для сдачи двушки в аренду или нет?
15.07.2017 01:01:17, астраханочка
Реклама
virus
Я считаю что для аренды лучше старая панель, но ближе к центру
Современные ЖК в *бенях означает, что количество квартир под сдачу там будет большое, а желающих снять - мало. Так как многие покупают с мыслью "пока посдаю". Аналогично с продажей. Вашим детям тоже будет мало радочти оттуда кататься.
Я не знаю, можно ли сейчас купить однушку за 5,5-6 млн в шаговой доступности от метро, в 3-4-5 станциях от кольца. Если можно, то купить две, такие квартиры сдадите без проблем за 35 тыс каждую и простои будут гораздо меньше, чем в рассказово. Сдадите ли Рассказово за 50 - сильно не уверена, но может и ошибаюсь.
Все ИМХО.
14.07.2017 22:06:54, virus
Вот про простои вообще не подумали! Спасибо, очень ценное замечание! 14.07.2017 23:03:04, астраханочка
Так! +1 к мнению мужа :)
Спасибо, что подключились к вопросу! Однушки точно не хотим, хотя аренда суммарная будет больше, чем у двушки (если я вас правильно поняла), но и следить труднее. С учетом того, что мы не в Москве, это ляжет на родственников.
Еще есть соображение про контингент. В двушки, наверное, больше заезжают с детьми - более надежные съемщики? В однушки семьями вряд ли едут? Или не права?
Из районов м. Академическая-Профсоюзная, м. Университет-Вернадского, м. Коломенская, м. Славянский бульвар что-то лучшее посоветуете? Я смотрю просто по удаленности от центра. Что из этого посмотреть в первую очередь по ценам, а на что не следует обращать внимания? Сестра мужа говорит, что Вернадского хорошо, но там все очень дорого. Я по интернету вижу, что в нашем бюджете Профсоюзная проходит, но сестра говорит, что "мрачный район" :)
14.07.2017 23:00:13, астраханочка
Это очень дорогие районы,и далеко от центра. Расмотрите районы метро площадь ильича, римская. Недалеко от кремля, внутри третьего кольца. И цены на квартиру не заоблачные как м. Университет. 11.08.2017 14:40:04, Guliy78-bk
Я бы на вашем месте вложилась в стройку, например, у Пик есть варианты в центре, на площади Ильича, на Пресне, на Мосфильме. Дома уже почти готовы, это бизнес класс со всеми вытекающими. Нафиг вкладываться в неликвид? Сама снимала на калужской, дома эти уже не первой свежести и контингент паршивый. Центр более востребованный. Урбан групп вроде тоже по центру строит. За 11 мультов легко можно двуху взять. 16.07.2017 15:22:57, Мирасик
Юля В
Имхо, у Урбана сейчас ничего не нужно покупать. 16.07.2017 22:20:34, Юля В
Ой, хотела к пенсии вложиться в лесобережный... Так нра по картинкам... Почему, напишите, пож 30.07.2017 09:37:50, alisa42108
Юля В
Плохи у Урбана дела. 30.07.2017 14:19:27, Юля В
А почему у Урбана сейчас ничего не нужно покупать ? 19.07.2017 00:23:58, Олеша
да, со стройкой однозначно связаться побоимся, не то время! 17.07.2017 20:26:27, астраханочка
Реклама
Н. Черемушки. 17-этажки в 7 минутах от метро - как раз маленькие 2-ки (51 кв.м.) в районе предполагаемой вами цены. востребованность аренды там очень высокая. сама живу в таком доме 15.07.2017 14:09:41, ALora
Это на улице Наметкина? Я правильно вижу, что там рядом много офисов? Наверное поэтому и есть спрос на аренду. А дома там примерно какого года постройки? 16.07.2017 11:55:42, астраханочка
я имела в виду Новочеремушкинскую. Наметкина дальше от метро раза в 2-3, но это тоже в пешей доступности. 17-ки, о которых я говорю - 95-97 годов постройки, есть более новые - начала 2000-х. на наметкина строились в конце 90-х, еще в начале ул. Цюрупы есть такой же давности 17-этажки, тоже близко от метро.

там - в районе - не так чтобы много офисов как в центре, но есть, еще есть газпром. ну и в целом район, его часть в пешей близости от метро востребована. зеленый, хорошая инфраструктура, малолюдно, не так далеко до центра.
16.07.2017 15:32:59, ALora
спасибо большое за информацию, буду изучать. 16.07.2017 18:10:22, астраханочка
virus
У меня Черемушки Царское село (3 минуты от метро, кирпич) сдается за ту же цену, что и квартира 30 метров (с хрущевской планировкой, хоть дом и 8этажный) в старом доме на м. Савеловская :).
Если при этом сравнить стоимость этих квартир, то очевидно, что вложения в савеловскую значительно выгоднее :)

Для себя любимой я выберу Черемушки, а для сдачи - нет.
16.07.2017 15:46:54, virus
а старый дом на Савеловской примерно какого года? Я слышала про капремонты в Москве - вроде старые дома многие ремонтируют. 17.07.2017 21:30:13, астраханочка
virus
60-х примерно 17.07.2017 21:48:05, virus
по моим понятиям это лучше, чем панели. Вот не знаю, прямо чувствую так и все тут :) Конечно, к Царскому селу не относится (почитала про эти крутые дома), они вообще отдельно от всего - нет аналогов практически - отличное вложение денег. 17.07.2017 22:39:22, астраханочка
virus
Царское село - это кирпич 17.07.2017 22:59:51, virus
ой, да, написала так, как будто это панель, извиняюсь. 17.07.2017 23:30:37, астраханочка
Реклама
Lilurus
Но вопрос же не только в сдаче, но и в цене продажи через 7-8 лет.. вот такой старый фонд может быть очень под большим риском.. ИМХО 17.07.2017 21:19:29, Lilurus
virus
А автор собирается продавать через 7-8 лет?
Вообще, можно выделить разные цели покупки квартиры:
1. Для себя
2. Для быстрой и выгодной сдачи
3. Для последующей продажи с выгодой (или с минимальными потерями)

ИМХО, но для каждой цели будет своя квартира. Все остальное - компромисс.

По поводу рисков старого фонда - ну я бы не стала пятиэтажки покупать, по крайней мере до пряснения ситуации. А так... 90% Москвы в центральных и недалекоцентральных районах состоит из такого старого фонда. Мне слабо верится, что народ массово поедет в новые дома в районах массовой застройки, а все остальное опустеет. Так что так или иначе, старые дома будут покупаться и продаваться. Цена - конечно она будет ниже на такой дом, чем на такой же новый дом рядом. Но она и сейчас ниже. Если сдавать долго, и купить грамотно, то относительно высокая аренда старого фонда (при его более низкой цене) покроет возможные убытки при продаже.
17.07.2017 21:59:43, virus
наверное я и "на елку хочу влезть и на паровозе покататься" :)
Видимо это принципиально разные, может даже полярные задачи - ликвид для аренды и ликвид для продажи.
У меня сегодня немного проясняться начинает.
Хорошая локация (слово даже какое модное выучила :) ) + качественный дом = дорого и хорошо со всех точек зрения. Это не наш вариант, денег мало.
Хорошая локация + старый фонд = терпимо по цене, хорошо может быть по аренде, но может быть плохо на продажу. Видимо наш вариант
Плохая локация + новый фонд = терпимо по цене, без простоев не сдашь и на продажу бабка на двое сказала. Не правильный для нас вариант.
Так? Или еще что-то не учитываю?
17.07.2017 22:37:54, астраханочка
virus
Опят же - цель покупки какая? Основная? Селить детей или со временем переехать самим? Тогда выбирайте то что нравится, а там уж за сколько сдадите, за столько сдадите (тем более что сдавать будете пару лет всего,нет смысла заморачиваться)
Получать доход от аренды? Тут нужно выбирать квартиру, чтобы приносила максимальный доход на каждый вложенный рубль. И в этом случае лучше купить за 7 млн и сдавать за 40 тыс, чем купить за 11 млн и сдавать за те же 40 тыс.
Потом максимально выгодно продать? Вообще сейчас не то время, как мне кажется. Что там будет с ценами. хоть на старый фонд, хоть на новый, может кому-то и понятно, но не мне.
17.07.2017 22:44:38, virus
Основная цель - ликвидность при продаже. Аренда тоже важно, но вторично. Сами жить не планируем, только детей и только на время учебы в Москве.
Две однушки по 7 млн. у нас никак не получается, сумма максимум 11,8 млн. Купить одну однушку за 7 и сдать ее по 40 звучит привлекательно в целом, надо думать что сделать с остальной частью денег. В банк муж не готов нести. Получается, что для правильно подобранной однушки ликвидность для аренды по прежнему 7% возможна, я правильно вас поняла?
17.07.2017 23:39:12, астраханочка
virus
Я сейчас не считала, не знаю. А раньше при правильном подходе и 9% можно было получить.
Про ликвидность тоже не знаю. с моей точки зрения сейчас все тухляк.
17.07.2017 23:54:52, virus
Да, сейчас труба, точно - что и как дальше никто знать не может. Спасибо большое, пищу для размышления вы мне приличную дали, все-таки опыт штука очень полезная. Тем более, когда с таким чётким подходом как у вас. 18.07.2017 00:27:39, астраханочка
Lilurus
ну так цели сдавать - поселить возможно потом детей - продать через 7-8 лет.. ИМХО разница в цене между нормальным и старым жильем будет только нарастать, а вопрос районов решит реновация 17.07.2017 22:11:32, Lilurus
virus
Я не настолько оптимистична насчет реновации. И через 7-8 лет количество старого жилья кардинально не изменится, также как и количество нового в околоцентральных районах.
Я согласна по поводу возможного увеличения разрыва в ценах, особенно с появлением новых станций метро в отдаленных районах. Но сильно не уверена по поводу резкого роста этого разрыва. Будет ползти потихоньку, ИМХО.
Но я другое скажу. Я бы в нынешней ситуации вообще бы в России с целью инвестиций не покупала бы, особенно с целью через 7-8 лет продать. Тут запросто можно потерять в цене как в новых домах, так и в старых.
17.07.2017 22:34:57, virus
Lilurus
Реновация пойдёт быстро и это будет огромный навес предложения, если хватит политической воли.. к сожалению :(
Покупать не здесь вероятно хорошо, но не просто.. я помню ваш опыт, но не понимаю как его повторить :)
17.07.2017 23:57:02, Lilurus
virus
этот огромный навес предложения по всем сегментам ударит (ну кроме элитных наверное).
Поэтому меня и смущает идея ТС купить, чтобы потом продать.
18.07.2017 00:02:41, virus
да, я тут про реновацию сегодня почитала - что-то сижу в тихом ужасе...
но старая панель тоже как-бы старый фонд получается. Если дома 80-х годов, то через 8 лет им больше 30 лет будет. С учетом того, что многие уже сейчас (у нас точно, в Москве может и не так) ужасно выглядят даже не знаю.
Что выбирать не понятно все-таки вообще. Вроде и сумма не мизерная, а двушку на нее не выбрать хорошо - чтобы и сдать не за дешево и продать потом не в два раза дешевле.
17.07.2017 21:29:15, астраханочка
О, вот это очень круто, спасибо большое за комментарий! Задумалась сильно. 17.07.2017 20:27:21, астраханочка
Реклама
virus
У меня по двушкам не очень большой опыт.
А серую ветку вверх не хотите посмотреть? Про двушки не знаю, но однушки у меня там очень живенько сдаются, лучше чем Юго-Запад (м. Новые Черемушки).
14.07.2017 23:10:10, virus
Можно и серую, просто родственники в ЮЗАО. Теоритически все-равно где смотреть. Верх серой ветки это Отрадное или ближе к центру? Какая улица примерно? 14.07.2017 23:37:33, астраханочка
virus
У меня метро Тимирязевская-Дмитровская 14.07.2017 23:41:04, virus
Очень интересно, посмотрю обязательно! Спасибо! 15.07.2017 00:17:36, астраханочка

Статья дня
Как получить высшее образование за границей: стипендии Европы
Как поступить в университеты Нидерландов, Венгрии, Германии, Великобритании и Центрально-Европейский университет







SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/
Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.


Рейтинг@Mail.ru
7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.
18+

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!