прошу советов по продаже

Пожалуйста, помогите советами:

Продаю дорогую квартиру (почти 20 млн), альтернатива.
Продавали через агента почти год, но не продали, агент сказал, что цена завышена, нужно снижать. Заподозрили агента в нечистоплотности, расстались.

Теперь решили так: агента нанимаем на сопровождение сделок, а сами будем свою квартиру показывать и сами искать альтернативу (сами купим виннер).

Снизили цену почти на 1 млн. (т.к. и цена на риэлтора будет меньше), дали объявление в виннере.

Начались звонки, было неск. просмотров.

При звонке риэлторы сразу спрашивают, я - риэлтор или хозяин. Отвечаю, что я хозяин, но продавать будем через риэлтора.

После этого идет презвон - говорят, что у них уже есть клиенты - покупатели, но предлагают заключить мне договор с этим риэлтором, иначе не будут (боятся) приводить покупателей. Якобы покупатель, узнав, что я хозяин, может кинуть своего риэлтора и прийти ко мне самостоятельно.

Я не могу понять - какую роль играет наличие/отсутствие у меня риэлтора в данный момент?

Потенциальный покупатель, по-моему, всегда может отказаться от своего риэлтора и найти продавца. А в недешевом ценовом сегменте, по-моему, не очень много таких покупателей, которые будут заморачиваться и что-то делать сами - или я не права? для деловых людей и 200-300 тысяч - это большие деньги.

все равно просмотры были, но потом риэтор отзванивает и говорит, что лучше заключить договор с ним.

Второй вопрос:
сорвали с подъезда неск. объявлений "куплю квартиру в вашем доме".
сначала думали, что это пишут потенциальные покупатели, но поняли, что это - те же риэлторы, которые просто ищут новых клиентов таким способом.
может быть, у этих риэлторов и есть покупатели, но непонятно, для чего нужно расклеивать такое объявление - ведь есть виннер?

не страшно ли связываться с такими риэлторами по таким объявлениям? уже три риэлтора говорят тоже, что я написал выше - покупатель есть, но они хотят заключить с нами договор. т.е. они приведут покупателя на мою квартиру, а я должен оплатить эту услугу.

НЕ могу понять - если бы у меня был риэлтор на всю работу, то что - он делится с тем риэлтором, который приведет покупателя?

интересно, какая может быть стоимость этой услуги?

Я то считал, что если человек пишет - куплю квартиру, а я ему предлагаю товар, то он должен меня благодарить (шутка, но не должен же я ему еще платить за привод его клиентов) - и ли я не прав?

Может быть, при продаже дорогих квартир действует другая логика?