Все знают, что если квартира была в собственности более 3-х лет, то при ее продаже проавец не платит НДФЛ.
Но, дословно в налоговом кодексе это звучит так:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
Это что, такая подстава? Сейчас многие регистрируют ИП, получается, что если потом арендодатель захочет продать, то обязан заплатиить 13%, вне завсимиости от того, сколь ко владел?
Вот что нашла еще на эту тему:
[ссылка-1]
[ссылка-2]
[ссылка-1]
Если закон трактовать дословно, то если я, как ИП, перестану сдавать квартиру, то я уже не использую ее в предпринимательской деятельности, и значит могу продать без последствий? Или все-таки нет? (в ести много всяких разъяснений, особенрно начиная с весны этого года, но они в основном говорят о том, что даже если использовалось (то есть ранее), то налог надо будет заплатить :(.
Судебная практика еще особо на сложилась, если я правильно понимаю.
Интересны мнения
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Законы, права
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
С полгода назад изучала данный вопрос.
Вот что могу сказать:
когда имущество сдавалось в аренду от имени ИП:
Согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ освобождение от уплаты НДФЛ при получении доходов от продажи имущества ФЛ, находящегося в собственности три года и более, не распространяется на доходы, получаемые ФЛ от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности. Вопрос о том, КАКОЕ имущество считается имуществом, непосредственно используемым ИП в предпринимательской деятельности, не регламентирован НК РФ и основывается на позиции контролирующих органов и судебной практике.
Ранее (до 2011 года), позиция контролирующих органов была более лояльной к налогоплательщику. МФ РФ придерживалось позиции, что вычет по НДФЛ при продаже имущества ФЛ, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, возможно применять, если ИП не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете "упрощенного" налога, в том числе и путем амортизации (Письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730). ФНС РФ придерживалось позиции, согласно которой для возможности принятия вычетов по НДФЛ к моменту продажи недвижимости ИП должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@). Самое прогрессивное письмо говорило о следующем: суммы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного ФЛ до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ, а не единым налогом при УСНО (письмо Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131)
При невыполнении указанных требований, налоговые органы отказывали в льготах по НДФЛ и пересчитывали "упрощенный" налог, включив в налогооблагаемую базу доходы от реализации недвижимого имущества.
Про "судебной практики нет" не могу сказать на 100%, т.к. у меня нет базы судов общей юрисдикции 25.09.2012 18:01:08, кукося
Если ИП, то вроде бы вполне можно расчитывать на 6% при продаже, а не на 13%, разве нетак?!
25.09.2012 19:04:17, Swaan
Вот что могу сказать:
когда имущество сдавалось в аренду от имени ИП:
Согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ освобождение от уплаты НДФЛ при получении доходов от продажи имущества ФЛ, находящегося в собственности три года и более, не распространяется на доходы, получаемые ФЛ от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности. Вопрос о том, КАКОЕ имущество считается имуществом, непосредственно используемым ИП в предпринимательской деятельности, не регламентирован НК РФ и основывается на позиции контролирующих органов и судебной практике.
Ранее (до 2011 года), позиция контролирующих органов была более лояльной к налогоплательщику. МФ РФ придерживалось позиции, что вычет по НДФЛ при продаже имущества ФЛ, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, возможно применять, если ИП не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете "упрощенного" налога, в том числе и путем амортизации (Письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730). ФНС РФ придерживалось позиции, согласно которой для возможности принятия вычетов по НДФЛ к моменту продажи недвижимости ИП должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@). Самое прогрессивное письмо говорило о следующем: суммы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного ФЛ до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ, а не единым налогом при УСНО (письмо Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131)
При невыполнении указанных требований, налоговые органы отказывали в льготах по НДФЛ и пересчитывали "упрощенный" налог, включив в налогооблагаемую базу доходы от реализации недвижимого имущества.
Про "судебной практики нет" не могу сказать на 100%, т.к. у меня нет базы судов общей юрисдикции 25.09.2012 18:01:08, кукося
Все разъяснения, которые нашла я, рассматривают все же случаи НЕжилого помещения (хотя закон не дифференцирует). А квартира- все-таки жилое. Вроде как сдача в аренду однозначно тракутется в пользу того, что это имущество используется для предпринимательской деятельности.
Тут дело даже не в том, что владельца могут обложить единым налогом УСН (это хотя бы 6%), а в том, что он может попасть на 13% от полной стоимости (особенно, если он на момент продажи не ИП уже, и/или "продажа" не является его официальным видом деятельности), так как на него не распространяется льгота. Кстати, если я правильно поняла, лишение льготы по НДФЛ ввели только в 2009 году, так что разъяснения Минфина до этого наверное уже не имеют силы. То есть, если использовал в предпринимательской деятельности - нкиаких тебе трех лет, плати 13% по полной (по первой моей ссылке описан этот случай).
Мне пока приходит в голову только такое: перестать сдавать квратиру за несколько месяцев до продажи, при этом прописаться туда самому (типа, живу я тут, то есть использую в личных целях) 25.09.2012 18:12:57, virus
Тут дело даже не в том, что владельца могут обложить единым налогом УСН (это хотя бы 6%), а в том, что он может попасть на 13% от полной стоимости (особенно, если он на момент продажи не ИП уже, и/или "продажа" не является его официальным видом деятельности), так как на него не распространяется льгота. Кстати, если я правильно поняла, лишение льготы по НДФЛ ввели только в 2009 году, так что разъяснения Минфина до этого наверное уже не имеют силы. То есть, если использовал в предпринимательской деятельности - нкиаких тебе трех лет, плати 13% по полной (по первой моей ссылке описан этот случай).
Мне пока приходит в голову только такое: перестать сдавать квратиру за несколько месяцев до продажи, при этом прописаться туда самому (типа, живу я тут, то есть использую в личных целях) 25.09.2012 18:12:57, virus
Данный вопрос я изучала для клиента, который приобрел жилые помещения (этаж дома) для сдачи в аренду и сдавал их. А потом получил хорошее предложение по их выкупу для размещения частной гостиницы.
Как Вы правильно заметили - НК не делит жилые и нежилые помещения...
Я тоже давала подобный совет - до продажи перестать сдавать в аренду. НО!!! Все же еще, на мой взгляд, важно: чтобы данные помещения были куплены ДО регистрации ФЛ как ИП. На этом тоже строятся письма МНС.
Т.е. как я понимаю, что если ФЛ не был зарегистрирован как ИП (либо был но без вида деятельности - сдача в аренду) + арендные отношения по жилью закончились ранее продажи квартиры (здорово, если Вы сможете подтвердить, что использовали ее для личных целей) - то можно бороться за вычет и вполне успешно 26.09.2012 10:08:08, кукося
Как Вы правильно заметили - НК не делит жилые и нежилые помещения...
Я тоже давала подобный совет - до продажи перестать сдавать в аренду. НО!!! Все же еще, на мой взгляд, важно: чтобы данные помещения были куплены ДО регистрации ФЛ как ИП. На этом тоже строятся письма МНС.
Т.е. как я понимаю, что если ФЛ не был зарегистрирован как ИП (либо был но без вида деятельности - сдача в аренду) + арендные отношения по жилью закончились ранее продажи квартиры (здорово, если Вы сможете подтвердить, что использовали ее для личных целей) - то можно бороться за вычет и вполне успешно 26.09.2012 10:08:08, кукося
Ну и как - прокатило это? Он был уже ИП на момент покупки?
Ну а что делать, если был зарегистрирован как ИП? В законе-то не оговорено, как оно приобреталось, я так понимаю, что МНС вольно трактует закон. Оговорено только, что используется для предпринимательской деятельности (а не было приобретено и т.д.). Причем если буквально трактовать - используется в нрастоящее время, то есть на момент продажи (так как словой "используемый" - причастие настоящего времени, а не прошедшее).
Ну допустим я, будучи ИП, купила квартиру (но купила как физлицо, естественно). Какое-то время испольтзовала ее в предпринимательской деятельности. А потом перестала и стала использовать для себя. Что, не имею права? Может я и покупала с тем рассчетом, чтобы какое-то время сдавать, а потом использовать лично.
Какое-то нарушение прав получается :(. А если квартира прибореталась в браке, где один из супругов не ИП. Вообще бред получается. 26.09.2012 10:16:27, virus
Ну а что делать, если был зарегистрирован как ИП? В законе-то не оговорено, как оно приобреталось, я так понимаю, что МНС вольно трактует закон. Оговорено только, что используется для предпринимательской деятельности (а не было приобретено и т.д.). Причем если буквально трактовать - используется в нрастоящее время, то есть на момент продажи (так как словой "используемый" - причастие настоящего времени, а не прошедшее).
Ну допустим я, будучи ИП, купила квартиру (но купила как физлицо, естественно). Какое-то время испольтзовала ее в предпринимательской деятельности. А потом перестала и стала использовать для себя. Что, не имею права? Может я и покупала с тем рассчетом, чтобы какое-то время сдавать, а потом использовать лично.
Какое-то нарушение прав получается :(. А если квартира прибореталась в браке, где один из супругов не ИП. Вообще бред получается. 26.09.2012 10:16:27, virus
Конкретно в моем случае - не прокатило. Он отказался от данной схемы, сделали по-другому.
Очень понимаю Ваши сомнения, разрешить их сможет только суд. Нужно попробовать покопаться в судах...
Я Вам озвучила позиции, которые высказывало МНС и МФ в своих письмах.
Что в Законе написано - я знаю. Вопрос в следующем - как будет трактовать закон суд? 26.09.2012 15:47:50, кукося
Очень понимаю Ваши сомнения, разрешить их сможет только суд. Нужно попробовать покопаться в судах...
Я Вам озвучила позиции, которые высказывало МНС и МФ в своих письмах.
Что в Законе написано - я знаю. Вопрос в следующем - как будет трактовать закон суд? 26.09.2012 15:47:50, кукося
Так в этом и вопрос, ответа, я так понимаю, точно не знает никто. То что я нашла в интернете - суды принимают решения как в пользу налогоплательщика, так и в пользу налоговой (но во всех найденных мной судебных решениях речь шла о нежилых помещениях, кооторые сложнее использовать в личных целях, чем жилое). Зависит от судьи, я так понимаю.
На самом деле с той квартирой, которую может быть придется продавать немного проще, так как она находится в общей совместной собственности (второй собственник не ИП) и там можно уйти от этого риска путем переоформления.
Но на будущее надо иметь ввиду эти риски и как-то ими управлять. 26.09.2012 15:59:11, virus
На самом деле с той квартирой, которую может быть придется продавать немного проще, так как она находится в общей совместной собственности (второй собственник не ИП) и там можно уйти от этого риска путем переоформления.
Но на будущее надо иметь ввиду эти риски и как-то ими управлять. 26.09.2012 15:59:11, virus
Есть и еще один вариант, как избежать последующей вечной кабалы - переоформить на близкого родственника по договору дарения. Через три года оковы падут :)
26.09.2012 19:31:22, Гость
Не возражаю, но он есть :)
А то грустно как-то у вас там вначале - посдавал годик-другой и лишился навечно права скостить с этой хаты налог ... А так вот передарил туда-обратно и уже солнце из-за облаков вышло ... 26.09.2012 20:29:41, Гость
А то грустно как-то у вас там вначале - посдавал годик-другой и лишился навечно права скостить с этой хаты налог ... А так вот передарил туда-обратно и уже солнце из-за облаков вышло ... 26.09.2012 20:29:41, Гость
Да хотелось бы понять, насколько угроза реальна. Может все не так страшно, и в случае продажи жилого помещения никто не прикапывается. И что суд будет трактовать закон буквально, а не как ему захочется
Обидно, что даже не остается варианта произвести вычет на ту сумму, за которую купил. Так как эта возможность законом предусмотрена только при владении менее трех лет. Получается, что ИПшнику выгоднее продавать до 3-лет в собственности (этот вычет он может получить). Бред. 26.09.2012 20:34:34, virus
Обидно, что даже не остается варианта произвести вычет на ту сумму, за которую купил. Так как эта возможность законом предусмотрена только при владении менее трех лет. Получается, что ИПшнику выгоднее продавать до 3-лет в собственности (этот вычет он может получить). Бред. 26.09.2012 20:34:34, virus
Согласен (про бред).
А вообще это ведь "отражение" того, что ИП-ников (таких, как Вы) не очень много - соответственно, и подобных рассматриваемоемой ситуаций по жилью, сдававшемуся ИП-никами в найм, считайте, нет. 26.09.2012 20:49:37, Гость
А вообще это ведь "отражение" того, что ИП-ников (таких, как Вы) не очень много - соответственно, и подобных рассматриваемоемой ситуаций по жилью, сдававшемуся ИП-никами в найм, считайте, нет. 26.09.2012 20:49:37, Гость
Если эта деятельность (продажа имущества) включена, то да. Если нет, то и оснвоаний облагать 6% нет, если я правильно понимаю.
Вклоючить-то дополнительный код не проблема, но и 6% тоже как-то неохота платить. 25.09.2012 19:10:56, virus
Вклоючить-то дополнительный код не проблема, но и 6% тоже как-то неохота платить. 25.09.2012 19:10:56, virus
Читайте также
Неидеальные, но любимые: как мамам перестать винить себя
Почему многие мамы чувствуют, что они "недостаточно хороши"
Отношения, которые идут в никуда
Как понять, что отношения изжили себя и пора их заканчивать?
