техобслуживание в сдаваемой квартире

Нужны ваши советы!

Подруга сдала квартиру знакомой.
Я предупреждала, что лучше все-таки договор заключить, но договора нет.
Сегодня квартиросъемщица присылает письмо (подстраховалась, надо отдать должное, ушлая, ничего не скажешь).
В письме перечисляет недостатки квартиры, что не работает, где царапины, где сколы и пр.
А также предупреждает, что мол у машинки стиральной зашлакованность сильная, что она может полететь в скором времени, тогда ремонт будет мол за счет арендодателя, мол так обычно бывает.

Первый вопрос.
Я знаю, что техобслуживание квартиры за счет арендодателя.
Но почему? Вот чего интересно узнать!
Ведь не арендодатель, а съемщик эксплуатирует стиралку, смесители, унитазы, шкафы. И почему собственно обслуживать это не он должен, а арендодатель? Есть статья в ГК или что???

И второй вопрос.
Что из нижеперечисленного арендодатель не обязан обслуживать? Или все, что сдается вместе с квартирой, должно обязательно работать?!
Итак, реальный список недостатков (из письма квартиросъемщика):
1) неработающий полотенцесушитель в ванной;
2) неработающий выключатель в ванной над зеркалом, там где точечные лампочки, работает от выключателя только в прихожей;
3) плохо уходит вода в ванной и в раковине в ванной комнате;
4) грибок на потолке в ванной и немного на самой ванной;
5) стиральная машина имеет ржавчину и "облезлости" в месте соприкосновения с ванной + сама стиралка очень зашлакована, это уже невооруженным глазом видно около барабана, она может скоро выйти из строя;
6) зашлакованный и известковый унитаз;
7) плохо открывается левая створка зеркального шкафа, есть подозрение, что соскочил нижний ролик;
8) не горят лампочки над зеркальным шкафом;
9) пол в комнате и на кухне имеет множественные царапины.

Заранее всем огромное спасибо за ответы\советы!

Пы.сы. Алекс, в особенности очень хочется услышать Ваше мнение :) (мама Никитоса с Изумрудной ;)