Раздел: Законы, права

В блог Подписаться на Дзен!

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Сдача в аренду совместной собственности

Решила вынести отдельной темой :). А все-таки, как правильно сдавать и и определять доходы от сдачи в аренду совместного имущества?

Вот в случае совместной долевой, ГК РФ:
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

То есть тут по умолчанию доход от аренды делится пропорционально долям. Однако есть фраза " если иное не предусмотрено соглашением между ними". То есть если стороны договорились, что доход весь получает только одно лицо – значит он имеет право забирать свой доход себе и платить НДФЛ, так?

В случае ИП сложнее (с кодом деятельности "сдача внаем собственного недвижимого имущества"), так как по коду деятельности подразумевается сдача собственного имущества. А чужая доля в квартире – получается не собственная. Так? Тогда получается, что ИП за свою долю может платить налог как ИП (так как это сдача в аренду собственного имущества), а за остальные - как физлицо 13% (так как имущество не его.

А вот общая совместная – это, как я поняла, вообще не простая форма собственности :). То есть каждый сособственник владеет всей квартирой и так все 10 :) собственников. Насколько я понимаю, в случае квартиры такая собственность возможна только в двух случаях: при приобретении квартиры в браке это будет совместная собственность супругов и в 90-х годах в совместную собственность можно было приватизировать квартиру. Как в этом случае сдавать квартиру и делить доходы, может ли один из собственников сдать всю квартиру и получать с нее доход единолично? Никаких официальных рекомендаций, разъясняющих именно этот вопрос, я не нашла. Поэтому я руководствуюсь статьей 253 ГК РФ:
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В данном случае ключевым является пункт 3. Получается, что я, являясь собственником на основании совместной собственностью, имею право распоряжаться всем имуществом. Распределение доходов в случае совместной собственности законодательством не предусмотрено, значит, доход получает тот, кто сдал в аренду, то есть по соглашению сторон. Нет противоречия?

Теперь опять об ИП. ИП имеет право сдавать в аренду только собственное имущество. Но я нигде не нашла разъяснений, что имеется ввиду прод словом "собственная"? Подразумевается ли только единоличная собственность, есть ли ограничения на общую совместную? Я не нашла определений в законодательстве. Собственное имущество включает в себя разные виды собственности, в том числе долевую, и совместную без определения долей, так как слово собственность – более широкое понятие. В ГК разъясняется, как распределяются доходы в случае долевой собственности (выше привела - ст 248), но нигде нет ни слова об общей совместной.
Значит, ИП, владеющий на праве совместной собственности имуществом, на основании п. 3 статьи 253 ГК имеет право сдавать его в аренду от своего имени? А на основании НК РФ и кодов деятельности – сдавать его в аренду и облагать доход налогом по соответствующей ставке, так как его доля в этом совместном имуществе не определена (то есть он является одним из собственников ВСЕЙ квартиры).

Какие аргументы могут возникнуть у налоговой против этой логики?

Буду благодарна за конструктивное обсуждение.

ЗЫ Насколько мне известно, какой-либо судебной практики и разъяснений на эту тему нет (если есть, буду благодарна за ссылки). И по тому, что я прочила в интернете у меня сложилось впечатление, что у налоговой елиного мнения на этот счет нет.
02.09.2011 13:23:48,

14 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы.

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Реклама
Добрый день!
я поддерживаю автора статьи - тема очень актуальна, я пришла к аналогичной схеме после поисков в интернете (имеем 50/50 с мужем в собственности квартиру, которую сдаем в аренду, при этом у мужа есть ИП, решила через его ИП провести аренду). НО столкнулась с одним НО: если недвижимое имущество, принадлежащее физлицу используется для его предпринимательской деятельности в качестве ИП, то при продаже этого имущества ИП должен заплатить налог вне зависимости от срока собственности (напоминаю, что для физлиц налог=0 при владении имуществом более 3х лет) Инфу нашла здесь: [ссылка-1]
Не могли бы вы дать комментарии по этому вопросу? и как при продаже квартиры вообще может "всплыть" тот факт, что она сдавалась в аренду через ИП?
28.02.2013 09:57:12, klochkoj
мне самой это очень интересно. Причем настолько, что я в конце января написала запрос в Минфин на эту тему (что квартира ранее использовалась для предпринимательской деятельности, атеперь используется в личных целях). Уже больше месяца прошло, ответа нет (вроде в течение 30 дней должны овтетить), надо напомнить наверное. 28.02.2013 10:31:20, virus
вы, пожалуйста, опубликуйте новости, когда вам придет ответ. Не буду пока обелять свою квартиру, дабы не навлечь на себя впоследствии кучу непредвиденного геморроя.
и, еще один вопрос по моему случаю, поскольку у нас прописаны доли по 50%: я могу передать мужу свою долю безвозмездно для сдачи в аренду?
спасибо
28.02.2013 11:22:41, klochkoj
Alex - ToRent
отсюда мораль: чем огород городить, обратились бы к профессионалам и не возникло бы необходимости от ГНИ выслушивать и законы штудировать.
аргумент ГНИ: мухи - отдельно, котлеты - отдельно. ставка налога для ИП и ФЛ - разные.
уж не знаю что у вас там с ГНИ случилось, но то, что они правы - не сомневаюсь.
с долевой собственностью, когда часть у ИП на самом деле ничего сложного нет: остальные собственники СДАЮТ свои доли в аренду собственнику который ИП и уже он сдает всю квартиру. налоги платят каждый сам за себя по своей ставке сообразно дохода. естественно никто не удивится если доли будут сданы ИП за сущие копейки (на "безвозмездно" частенько смотрят криво и с желанием прикопаться)
ОКВЭД-ов 70-й группы у ИП в этом случае должно быть минимум два: 70.20.1 и 70.31.1 (или 11 - без разницы, или вообще всю 70-ю группу)
03.09.2011 09:41:10, Alex - ToRent
у меня с ГНИ ничего не случилось вообще-то. Я на будущее интересуюсь :).

С долевой собственностью мне все абсолютно понятно - все именно так, как Вы написали. А вот с совместной - не понятно. И Какой аргумент будет (или не будет) у ГНИ - я тоже понятия не имею, ни одного официального мнения ГНИ на эту тему нет. А что конкретный инспектор думает неофициально - это может к действительности не иметь никакого отношения (плавали - знаем). С мнением, что налоговая всегда права, я не соглашусь, уже несколько раз в спорах с ними я оказывалась правее :)

Кстати, в Вашей схеме тоже не все гладко. Взаимозависимая сделка (если ИП арендует у свего супруга), явно заниженная стоимость (почему 50% квартиры сдется за 30 тыс рублей, а вторые 50% - за 1 тыс). Договор о безвозмездном проживании тут вообще ни о чем - в этом случае невозможна субаренда.

Пока я исхожу из того, что моя схема сдачи в аренду совместного имущества ИП не противоречит ни одному закону. Является имущество совместным - является. Имею я право распоряжаться совместным имуществом (целиком) - имею. Распределение закона от доходов от совместного имущества прописано в законах - нет. Есть ли ограничение на использование совместной собственности в деятельности ИП - нет, ни в одном законе этого нет.

Что меня удивило, нет никакой практики именно на этут тему. Судя по количеству обсуждений в интернете у многих такая ситуация. Но официалной информации нет. Скорее всего это означает, что либо все законно, и никто не придирается, либо налоговая просто не заморачивается поисками.
03.09.2011 10:23:28, virus
Я в выходные еще раз думала...
Давайте примем Вашу схему (не вникая в юридические нюансы)
Есть совместная собственность. По закону все доходы от ее использования тоже совместные. Если иное не установлено соглашением между собственниками, то доходы всех собственников считаются равными (в Вашем случае 50 на 50). Дальше, Вы подписываете с мужем соглашение о том, что ему 10 (0)% дохода, Вам - 90 (100%)). А вот дальше я вижу проблемы. Если бы у Вас с мужем был одинаковый режим налогообложения (все равно ИП или НДФЛ), то налоговой абсолютно фиолетово, кто из вас заплатит налога больше, а кто меньше. Сумма, получаемая бюджетом, в итоге будет одинаковой. Но поскольку налогообложение разное, то... Ваше с мужем соглашение - гражданско-правовая сделка. А согласно ст. 40 НК РФ налоговые органы имеют право контролировать сделки:
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
Таким образом, Вам необходимо иметь ЖЕЛЕЗНЫЕ аргументы, ПОЧЕМУ Вы именно так распределили доходы (поскольку Ваше распределение уменьшает налогообложение). Я допускаю, что Вы найдете такие аргументы: например, муж работает вахтовым методом, а Вы как пчела ищите квартирантов (ежемесячно), ведете с ними расчеты, оплачиваете коммуналку (желательно со счета ИП)
Но проблемы по доказательству распределения доходов у Вас будут. Создайте прецендент - массы Вам будут благодарны...
05.09.2011 10:22:42, кукося
Вы знаете, я поковыряла консультант на выходных. Именно таких судебных решений не было. Но есть судебные решения, признающие, что:
1. Совместная собственность, нажитая в браке, признается совместной собственностью для ИП, и может использоваться в предпринимательской деятельности (в том примере была не квартира, а магазин, оформленный на супруга), учитываться в расходах, налогах и т.д. То есть Вы были неправы, отделив СК от НК. В судебных решениях это совершенно четко написано (а там не одно на похожие темы, а несколько). И во всех случаях четко указывается, что имущество, приобретенное в браке является совместным имуществом, и может использоваться в деятельности ИП именно как собственное.

2. Разъяснение сотрудника налоговой службы (опубликовано в консультанте, уже забыла в каком разделе) - в случае сдачи в аренду совместной собственности плательщиком налогов признается лицо, которое сдает в аренду, а не все собственники.

<Есть совместная собственность. По закону все доходы от ее использования тоже совместные. Если иное не установлено соглашением между собственниками, то доходы всех собственников считаются равными> - по какому закону? Вот в каком именно законе это написано? Ни в каком. Ни в одном законе не написано, что доходы признается равными. В законе написано, что каждый собственник, при согласии всех остальных, может совершать сделки (ст 253 ГК и ст 35 СК). И налоговая это признает - признав плательщиком налогов того, кто сдает квартиру в аренду, а не "равные доходы".

Я не собираюсь подписывать соглашение с мужем о том, что мы распределяем доходы в определенной пропорции. Это было бы нужно делать в случае долевой собственности. Муж, на основании статьи 35 СК РФ дает мне согласие, что он не возражает против распоряжения мной квартирой, которая является нашей совместной собственности в любой не запрещенной законом деятельности и в том числе для сдачи ее внаем и получать с этого доход. То есть он ее внаем вообще сдавать не будет. Сдавать буду я. Я абсолютно согласна с Вашими аргументами при взаимозависмых сделках, и именно поэтому мне не нравится схема сдачи внаем долевой собственности, когда супруг сдает супруге за 3 копейки свою долю, а супруга сдает в поднаем уже по рыночной цене.
Нотариальное согласие мужа на то, что жена имеет право распоряжатсья совместной квартирой не является взаимозависимой сделкой, и более того, право на такое согласие прямо прописано в ст. 35 СК.

Прецеденты на каждом шагу. Аналогичный моему вопрос регулярно возникает в интернете. В том числе и на специализированных сайтах по налоговому законодательству. Значит случаи такие есть. Но судов - нет. Значит, либо налоговые органы в массе своей согласны с таким положением дел, либо не заморачиваются. Кстати, отвечающие на других форумах на эту тему, не столь категоричны, как Вы. Мне конкретно там посоветовали, чтобы супруг сделал нотариальное согласие на распоряжение квартирой.

Вы меня извините, я не ради поспорить, я действительно хочу разобраться на будущее (и собтвенно, уже практически разобралась). Но Ваши аргументы не убедительны. Вы ссылаетесь на закон, при этом закон не называете (например, распределение доходов в случае сдачи совм. собственности). Вы пишете заключения, основанные не на законодательстве, а на "логических выводах", и при этом ошибаетесь (написав мне ранее, что совместная собственность супругов не имеет отношения к ИП, так как ИП в виде ИП - это не супруг). Суды с вами активно не согласны, при этом суды базируются именно на законах, а не на их произвольных трактовках.

Лично меня больше убедила судебная практика, которую я изучила в выходные. Более того, исходя из этой практики нам даже переоформлять ничего не надо - судом признается право совместной собственности, если даже указан один собственник.
05.09.2011 11:12:09, virus
Я там много ниже написала. Вопрос очень интересный. Вы меня так заинтересовали. Письмо налоговой привела, но как и все их письма - оно нелогично. Я попыталась логику проследить самостоятельно. Все же причины в праве иметь совместную собственность.
Вы правы что про совместную собственность в законодательстве нет прав в отношении ее для ИП, т.к. ИП не может владеть совместной собственностью. Что я Вам могу сказать: может на уровне отдельно взятой ИФНС у Вас и пройдет Ваш вариант аренды, но если не пройдет, то шансов отстоять Вашу позицию в суде я не вижу...
02.09.2011 14:15:31, кукося
<ИП не может владеть совместной собственностью>

А зачем мне для аренды владеть собственностью именно как ИП? Для этого мне вполне достаточно владеть ею как ФЛ.
По Вашей логике я не имею право (в качестве ИП) сдавать в арнеду квартру, которую я получила в наследство, к примеру. Ведь получила я ее в наследство как ФЛ, как наследник, а не как ИП.
02.09.2011 14:43:48, virus
Нет не так. Вы получили квартиру и можете использовать ее в предпринимательской деятельности. или в любом другомразрешенном законом качестве. Вы не имеете право использовать имущество, находящееся в совместной собственности, т.к. порядок образования и использования такого имущества определяетс СК 02.09.2011 14:55:13, кукося
<Вы не имеете право использовать имущество, находящееся в совместной собственности, т.к. порядок образования и использования такого имущества определяетс СК>

Ну не только СК, но и ГК. А где указано, что такое имущество не может быть использовано в предпринимательской деятельности?
02.09.2011 14:58:49, virus
Вот нашла письмо по налогу на имущество
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 февраля 2009 г. N 03-05-06-01/05

В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено обращение по вопросу об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц при применении упрощенной системы налогообложения и сообщается следующее.
На основании п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Как следует из обращения, право собственности на нежилые здания было зарегистрировано на одного из супругов. При этом использовались указанные здания для предпринимательской деятельности другим супругом.
В связи с этим следует учитывать положения гражданского и семейного законодательства. Так, в соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
На основании ст. 256 Гражданского кодекса и ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация права общей совместной собственности осуществляется в порядке, установленном ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Во исполнение названного Федерального закона Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70 утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, п. 8 которых при подаче заявления рекомендовано дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей совместной собственности, указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений, а также данные о другом правообладателе в случае, когда заявление подается одним из правообладателей.
В силу п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при регистрации права общей совместной собственности в свидетельстве о регистрации права указываются все правообладатели.
Из вышеизложенных норм гражданского и семейного законодательства Российской Федерации следует, что право общей совместной собственности возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая, что признание лица налогоплательщиком налога на имущество физических лиц осуществляется налоговым органом на основании информации, полученной от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 5 Закона), а также принимая во внимание, что в рассматриваемом случае одним из супругов было зарегистрировано право частной собственности, а не право общей совместной собственности, полагаем, что предусмотренное п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц распространяется только на налогоплательщиков налога на имущество физических лиц, указанных в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество, являющихся индивидуальными предпринимателями и использующих это недвижимое имущество в своей предпринимательской деятельности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
18.02.2009
02.09.2011 15:37:58, кукося
это письмо я знаю. Они не возражают против использования совместного имущества в предпринимательской деятельности, кстати. Они лишь налоговый вычет не хотят давать второму супругу, так как его право имущество не зарегистрировано. Именно поэтому и возник мой вопрос ниже про регистрацию права собственности - что налоговая может не признать право собственности второго супруга, если это право не зарегистрировано. 02.09.2011 15:57:43, virus
ritaiva
форумюрклуб может быть поможет? 02.09.2011 14:11:58, ritaiva

Читайте также
Как набраться смелости, чтобы изменить жизнь
Что может стать стимулом для движения к большой цели
Почему ребенку нужно смотреть мультфильмы
В каком возрасте уже можно в кинотеатр?




SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/
Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.


Рейтинг@Mail.ru
7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.
18+

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!