Добрый день, может кто подсказать каким образом необходимо все оформить правильно: имеем квартиру под сдачу, квартира в собственности в равных долях у двух человек, один из которых живет за границей и сюда не приезжает, согласие на аренду дает, но пока только устное. Хотим оформить аренду официально, с договором и оплатой налогов, помешает ли отсутствие второго владельца в доступе для заключения договора? И каким образом будет тогда оформляться налоговая декларация?
Если не можете дать точного ответа, но знаете, где искать, помогите хоть советом, где копать? Сайт УФМС мне пока ничем не помог.
Спасибо.
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Оформление сделок
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
далее по схеме из статьи по ссылке.
1-я часть: [ссылка-1]
2-я часть: [ссылка-2] 10.08.2011 09:33:35, Alex - ToRent
Статьи своеобразные... По первой ссылке:
"А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?" - ответ ПЛАТЯТ. А договора в налоговой не регистрируются!
"А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю… Сколько угодно." - ответ верный. Ответы на запросы по ф/л ТОЛЬКО по решению суда.
"а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне" - увы, не относятся...Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешнеполитической, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации;Федеральным законом от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" и Указом Президента РФ от 06.03.1997 N 188 "Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера" установлено, что сведения, связанные с коммерческой деятельностью граждан, являются персональными данными и относятся к сведениям конфиденциального характера, распространение которых не допускается.
Таким образом, сведения о доходах физического лица относятся к конфиденциальной информации и составляют налоговую тайну, не подлежащую распространению налоговыми органами.
Действующее законодательство предусматривает предоставление конфиденциальной информации без согласия налогоплательщика только в судебные и правоохранительные органы по их мотивированным запросам.
"подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Это уже будет называться «налоговым агентированием», а ваш съемщик попутно станет вашим налоговым агентом. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны)" - опасное заблуждение. Налоговое агентирование в РФ осуществляется ТОЛЬКО в случаях ПРЯМО установленных налоговым законодательством! Физлицо (не ИП) не может быть налоговым агентом!Статья 226. НК РФ
Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.
Про ИП - кроме ПФ сейчас есть еще и взносы на обязательное медицинское страхование, но освобождены от налога на имущество по недвижимости, используемой в целях получения дохода 11.08.2011 11:55:38, кукося
"А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?" - ответ ПЛАТЯТ. А договора в налоговой не регистрируются!
"А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю… Сколько угодно." - ответ верный. Ответы на запросы по ф/л ТОЛЬКО по решению суда.
"а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне" - увы, не относятся...Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешнеполитической, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации;Федеральным законом от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" и Указом Президента РФ от 06.03.1997 N 188 "Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера" установлено, что сведения, связанные с коммерческой деятельностью граждан, являются персональными данными и относятся к сведениям конфиденциального характера, распространение которых не допускается.
Таким образом, сведения о доходах физического лица относятся к конфиденциальной информации и составляют налоговую тайну, не подлежащую распространению налоговыми органами.
Действующее законодательство предусматривает предоставление конфиденциальной информации без согласия налогоплательщика только в судебные и правоохранительные органы по их мотивированным запросам.
"подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Это уже будет называться «налоговым агентированием», а ваш съемщик попутно станет вашим налоговым агентом. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны)" - опасное заблуждение. Налоговое агентирование в РФ осуществляется ТОЛЬКО в случаях ПРЯМО установленных налоговым законодательством! Физлицо (не ИП) не может быть налоговым агентом!Статья 226. НК РФ
Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.
Про ИП - кроме ПФ сейчас есть еще и взносы на обязательное медицинское страхование, но освобождены от налога на имущество по недвижимости, используемой в целях получения дохода 11.08.2011 11:55:38, кукося
и, кстати, повнимательеней - вы поправили меня упомянув 651 статью, а она не из этой оперы, а из 34 главы ГК - "аренда", а в помянутом фрагменте статьи речь идет о "найме жилых помещений" т.е. 35 главе ГК 12.08.2011 10:33:28, Alex - ToRent
Cпасибо, поправила. Пысы, просто я занимаюсь коммерческой недвижимостью, в жилую ударилась по необходимости приобретения жилья...
12.08.2011 10:47:53, кукося
У нас правда не долевая, а совместная, сдает 1 человек и получает доход он же. Соответственно декларацию подает и налоги платит он же.
В случае долевой можно прямо в договоре прописать, что сдают 2 человека, и каждый свою долю. И соответственно, в налоговую подавать две декларации и по двум квитанциям налог платить 09.08.2011 14:53:48, virus
засада в том, что нельзя платить налог за другого человека, это я уже нашла и прочитала. то есть при таком раскладе получается, что второй владелец должен сам подать налоговую, а значит приехать из-за границы
09.08.2011 14:57:03, Даритта
Декларацию можно послать по почте. Только помните, что ставка НДФЛ для того, что живет за границей, составляет 30%. Это если платить по-честному.
09.08.2011 22:01:04, Swaan
В случае долевой можно прямо в договоре прописать, что сдают 2 человека, и каждый свою долю. И соответственно, в налоговую подавать две декларации и по двум квитанциям налог платить 09.08.2011 14:53:48, virus
не должен. Он может прислать ее по почте. Только имей ввиду, если он постоянно проживает заграницей, то он не является налоговым резидентом, а значит его налоговая ставка не 13%, а 35.
если у него осталась российская прописка, то пусть он заполнит налоговую декларацию, пришлет ее с копией российского паспорта в россию комунибудь. И этот ктонибудь заплатит налог (в сберкассе вроде на уплату налога паспорт не просят) и отправит по почте в налогоую (ценным письмом с уведомлением) от имени налогоплательщика. 09.08.2011 15:02:01, virus
если у него осталась российская прописка, то пусть он заполнит налоговую декларацию, пришлет ее с копией российского паспорта в россию комунибудь. И этот ктонибудь заплатит налог (в сберкассе вроде на уплату налога паспорт не просят) и отправит по почте в налогоую (ценным письмом с уведомлением) от имени налогоплательщика. 09.08.2011 15:02:01, virus
Налог платит тот, кто получает доход. Если его получает один собственник, то он и платит.
Чтобы его заплатить, нужно сдавать декларацию о доходах. 09.08.2011 14:39:21, Альт
Саш, ну а как один собственник может получать доход от всей недвижимости, которая находится в совместной долевой собственности? Что-то мне кажется тут подвох есть, не все так просто должно быть. Потому и спрашиваю
09.08.2011 14:43:38, Даритта
блин, где бы узнать точно? про оформление договора вроде не нужно согласие нотариальное, по крайней мере так риэлтор сказал
09.08.2011 14:59:53, Даритта
Чтобы его заплатить, нужно сдавать декларацию о доходах. 09.08.2011 14:39:21, Альт
Это для налоговой непринципиально. Вот зарегистрировать в этой квартире никого нельзя будет без согласия второго собственника. А сдать можно.
09.08.2011 14:55:45, Альт
официально нужно нотариальное согласие второго собсвтенника. Но налоговую это действительно вряд ли беспокоить будет.
09.08.2011 14:57:53, virus
Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Таким образом, доход от сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности, возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.
Следовательно, налоги уплачиваются этими лицами в соответствии с получаемым доходом и применяемой системой налогообложения.
Из судебной практики отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.
Лучший способ предложил Alex - ToRent
Сдает за 3 копейки свою долю, а второй сдает квартиру за полную стоимость.
Первый с 3-х копеек платит налог 30%. Второй - 13% со всей стоимости аренды. (Сдаем за 30 000 руб в месяц (из них первый имеет 3 000 руб по договоренности), первый платит с 3 000 - 30%, второй с 30 000 - 13%)
Есть еще вариант агентского договора. По нему собственник (нерезидент) поручает второму сдавать квартиру в аренду (в своей части) за те же 3 рубля. Отдельно оговаривается, что все, что получает второй за аренду за вычетом 3 рублей - является его вознаграждением за выполнение поручения. Тогда получаем:
Сдаем за 30 000 руб в месяц (из них первый имеет 3 000 руб по договоренности), доли 50 на 50.
Тогда доход делится так
3 000 - нерезиденту под 30%
15 000 - резиденту от аренды под 13%
12 000 резиденту агентское вознаграждение под 13%
Декларацию сдают оба, оба платят НДФЛ в РФ. Нужно, конечно, смотреть соглашение о двойном налогообложении со страной резидентства нерезидента, но по-моему везде доходы от имущества облагаются в стране нахождения имущества 11.08.2011 11:26:13, кукося
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Таким образом, доход от сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности, возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.
Следовательно, налоги уплачиваются этими лицами в соответствии с получаемым доходом и применяемой системой налогообложения.
Из судебной практики отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.
Лучший способ предложил Alex - ToRent
Сдает за 3 копейки свою долю, а второй сдает квартиру за полную стоимость.
Первый с 3-х копеек платит налог 30%. Второй - 13% со всей стоимости аренды. (Сдаем за 30 000 руб в месяц (из них первый имеет 3 000 руб по договоренности), первый платит с 3 000 - 30%, второй с 30 000 - 13%)
Есть еще вариант агентского договора. По нему собственник (нерезидент) поручает второму сдавать квартиру в аренду (в своей части) за те же 3 рубля. Отдельно оговаривается, что все, что получает второй за аренду за вычетом 3 рублей - является его вознаграждением за выполнение поручения. Тогда получаем:
Сдаем за 30 000 руб в месяц (из них первый имеет 3 000 руб по договоренности), доли 50 на 50.
Тогда доход делится так
3 000 - нерезиденту под 30%
15 000 - резиденту от аренды под 13%
12 000 резиденту агентское вознаграждение под 13%
Декларацию сдают оба, оба платят НДФЛ в РФ. Нужно, конечно, смотреть соглашение о двойном налогообложении со страной резидентства нерезидента, но по-моему везде доходы от имущества облагаются в стране нахождения имущества 11.08.2011 11:26:13, кукося
Если вы так переживаете, то сдайте по договору часть квартиры, равную доле. Нанимателю объясните ситуацию.
Но я бы так не стала заморачиваться. Поискать подробности, я думаю, нужно в гражданском кодексе. Там все про договора написано. 09.08.2011 15:18:34, Альт
Но я бы так не стала заморачиваться. Поискать подробности, я думаю, нужно в гражданском кодексе. Там все про договора написано. 09.08.2011 15:18:34, Альт
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
