Раздел: Покупка квартиры (покупка квартиры с отказавшимся от приватизации)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

"+

Покупка кв-ры с отказом от приватизации

Друзья, подскажите, пожалуйста, кто в теме...
Собираемся покупать кв-ру и нашелся такой вариант - кв-ра с документами по первичной приватизации (2005 г.), собственник 1, на момент приватизации кроме собственника в квартире прописаны еще 3 взрослых человека. Все они написали отказ от приватизации. Можно такую кв-ру покупать? Все отказавшиеся написали согласие на выписку из кв-ры в срок 30 дней, кроме того там сейчас прописан ребенок (не собственник), которого тоже обещают выписать.
23.04.2010 13:21:44,

49 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Мы продавали такую квартиру, сделали нотариально заверенное обязательство выписаться самим и выписать ребенка, но у нас не было намерений обмануть - нам разъехаться надо было. 27.04.2010 09:42:52, Панча
снчачала выписать всех кроме собственника (а лучше и его).
Любые обещания, обязательства птом выписаться, хоть у нотариуса, хоть на крови подписанные в топку.
Не палку колбасы покупаете.
23.04.2010 14:40:39, за могиканина
Сначала - это до закладки денег? Теоретически, раз они все равно собираются продавать, то это логично. Но на самом деле кто-нить так делает? Насколько я сталкивалась с этим вопросом, в таком случае поднимают стоимость кв-ры, т.к. она становится юридически свободной. 23.04.2010 14:50:34, покупаем
если они вменяемые, то эту вашу просьбу должны понять. Более того, могли бы заранее выписать (коли есть куда), а потом уж продавать. Поднимать или нет цену за "чистую" от прописки квартиру вопрос отдельный, зависит о цены, если она и так выше рынка, сейчас квартиры ка кпирожки не расходятся. 23.04.2010 15:14:45, за могиканина
Цена не выше рынка. Не думаю, что мне удастся уговорить их идти выписываться до закладки денег. 23.04.2010 15:29:26, покупаем
Вам решать. Они то ни чем не рискуют, а вы очень даже. Их упрямство в этом плане настораживает. 23.04.2010 15:47:48, за могиканина
Никакого упрямства нет. Они все обещают выписаться. Условием доступа к ячейке с деньгами будет справка с нового места жительства о том, что они подали заявление на прописку по новому месту жительства (не знаю точно, как это выглядит). 23.04.2010 15:53:48, покупаем
Что для них принципиально меняется, если они выпишутся перед сделкой? Ничего! Почему упортствуют?
А вообще мне смешно когда в качестве довода приводят обещание. Уж полстраны перкидали всякие разные включая государство, нет же, все верят обещаниям.
23.04.2010 16:10:27, за могиканина
поддержу соплеменника.
Почитайте профи.
23.04.2010 21:22:09, Последний из могикан
Профи пишут, что даже если человек, добровольно отказавшийся от приватизации и ВЫПИСАВШИЙСЯ, может подать в суд и вселиться обратно. Блин, как же все у нас через ж((( 26.04.2010 11:46:15, покупаем
Искать варианты нужно тщательней. Иногда альтернатива оказывается проще и лучше чистой продажи. 26.04.2010 11:56:53, Юля В
Видимо, придется искать дальше( 26.04.2010 12:16:15, покупаем
Согласна с Вами, но собственник и члены его семьи вряд ли на это пойдут, поскольку будут прописываться в квартиру, которая будет куплена одновременно с продажей. Иначе автор вопроса не задавала бы его.Варианта тут два - или брать эту квартиру на таких условиях или нет. 23.04.2010 14:50:15, ГалинаК
Они ничего не покупают, выписываются все в разные места. 23.04.2010 14:51:49, покупаем
А в чем тогда проблема выписаться по мнению жены? 23.04.2010 15:04:52, ГалинаК
Я так поняла, что жена с мужем будут разводиться и общаться им тяжело. Муж собирается выписаться к своему отцу.
В принципе, недополученные 300 тыс.,думаю, помогут найти им общий язык. Но пока речь шла только о 60, буду поднимать вопрос об увеличении.
23.04.2010 15:27:40, покупаем
я бы не покупала вообще. мало ли что выкинет супруг и мелкой местью ему будет не выписывание и пользование квартирой. вообще такая квартира должна быть ниже рынка, тк все отказавшиеся от приватизации сохраняют право пользования 24.04.2010 17:52:17, Марася
60- даже не вздумайте- в такой ситуации. Этой суммы Вам даже на авдоката не хватит, в случае чего. 23.04.2010 16:26:40, ГалинаК
Можно покупать. Нужно удержать некую сумму, которая подлежит возврату после выписки всех собственников и зарегистрированного ребенка. 23.04.2010 13:37:20, ГалинаК
В том-то и дело, что собственник там 1, а остальные написали отказ от приватизации и по закону вроде как имеют право пожизненно проживать в квартире (если не выпишутся сами).
60 тыс. хватит на всех зарегистрированных?
И еще, могут они написать заявление на выписку, а потом отозвать его?
23.04.2010 13:56:43, покупаем
60 тысяч мало совсем. Больше нужно удерживать, тем более ребенок у них несовершеннолетний, и трое взрослых в довесок. Я бы тысяч 300 удержала, если согласятся конечно.
В данной ситуации, мне кажется, скорее будет применяться ст. 292 Гражданского кодекса. Ст.19 ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса" может сыграть свою роль в случае судебного разбирательства, но она относится к ст. 31 ЖК- прекращение семейных отношений с собственником. В вашей ситуации, отказавшиеся от приватизации члены семьи должны будут написать расписку о том, что денежные средства получили после продажи квартиры, и претензий не имеют(ведь они скорее всего, что-то будут приобретать взамен?) можно этот момент отразить в договоре, указать, как обычно, что они обязуются выписаться.Хотя суд конечно может быть все равно. Но я по данному поводу считаю, что расторгнуть или попытаться расторгнуть ПРИ ЖЕЛАНИИ можно любую сделку. Указывайте в договоре полную стоимость квартиры.
23.04.2010 14:16:56, ГалинаК
Спасибо.
Сумма указывается полная, продажа - свободная.
Кроме того, собственник (жена) планирует разводиться с мужем (отказавшемся от приватизации). И прямо сказала, что его выписка может затянуться. Попытаемся недоложить в ячейку 300 тыс.
23.04.2010 14:33:26, покупаем
А куда будет выписываться муж? Если некуда ему выписываться, лучше эту квартиру все-таки не брать. А если будете брать, застраховать титул утраты правы собственности в результате судебного решения. Но это я рекомендую покупателям всем квартир. 23.04.2010 14:52:32, ГалинаК
Можно и титул страховать, если много лишних денег. Иллюзию спокойства создает юристам, которые дают такие советы:)
По ссылке - реальный случай, как выплачивают страховые компании.
23.04.2010 17:49:41, Юля В
нет, лучше риэлторам заплатить, которые якобы проверят юридическую чистоту квартиры.У страховой компании, если что можно через судс деньги попробовать взыскать,а с агентства недвижимости что возьмешь (договор обычно так составлен, что взыскать ничего не удастся), а тем более, с частника. 23.04.2010 21:56:00, ГалинаК
Вы все-таки по ссылочке сходите, почитайте, в самом деле очень познавательно.
Офф: риэлторов ругать тема не интересная, давно замыленная Вашими устами.
25.04.2010 12:13:31, Юля В
Муж - не собственник. Собственник - жена и она собирается выписываться без проблем. У меня перспектива получить кв-ру с прописанным в ней посторонним человеком, который на основании своего отказа от приватизации может жить в кв-ре всю жизнь. 23.04.2010 15:31:13, покупаем
Знаете, у Вас незавидная ситуация. Три человека, которые могут независимо друг от друга судиться в Вами по-полной программе...
Я, лично для себя выясняла вопрос, т.к. на момент приватизации нашей квартиры я была несовершеннолетней и в договоре собственником не указана. Вся судебная практика сводится к сохранению ПОЖИЗНЕННОГО права проживания, причем некоторые примеры я нашла даже с уже выписанными людьми и имеющими другое жилье, однако их ПРАВО от этого не исчезло. Т.е. я если даже куплю квартиру и выпишусь, по прошествии любого времени смогу подавать иск на вселение и регистрацию в ТУ, квартиру где имела право на приватизацию (но оно не было реализовано). Я, конечно, не истина в последней инстанции, поскольку мои сведения из юридических форумов, но задуматься над трехкратным риском (3 человека) и суммой скидки в 300тыс. Вам стоит.
Выше приводят ссылку, так там только московский обласной суд, а это далеко не предел. И дело-то направлено на повторное рассмотрение, т.е. устранив некоторые нарушения в применении статей закона и трактовках, решение может быть опять тем же.
И ссылочку дам на интересные подборки там уже Верховный суд РФ
25.04.2010 05:06:20, liisa76
У Вас есть возможность получить квартиру на 300 тысяч дешевле (если удасться уговорить заложить в ячейку эту сумму) и с невозможностью выписать отказавшихся от приватизации по суду. Заметьте, никакой суд не удовлетворит Ваш иск. 23.04.2010 17:46:17, Юля В
Практика меняется. В сторону здравого смысла.
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2009 г. N 349
Президиум Московского областного суда
установил: К. обратилась в суд с иском к М., М.Т., Управлению Федеральной миграционной службы по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: <...>, обязании снять с регистрации по месту жительства, указав, что 15 апреля 2008 года по договору купли-продажи, заключенному с М.О., она приобрела в собственность спорную квартиру. В данной квартире постоянно зарегистрированы ответчики М. и М.Т. При заключении договора в тексте было отмечено, что они обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. М. и М.Т. оформили письменные заявления, подтверждающие взятые обязательства об освобождении квартиры, между тем, до предъявления исковых требований обязательства не выполнили....
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению. В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом при рассмотрении дела установлено, что в спорной квартире ранее проживали и были зарегистрированы М.О., М. и А. (в настоящее время - М.Т.). Право собственности в порядке приватизации на спорную квартиру принадлежало М.О. М. и А. отказались от права приватизации спорной квартиры, выразив согласие на приватизацию квартиры М.О.
15 апреля 2008 года между М.О. и К. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К. о прекращении права пользования ответчиков указанной квартирой, суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 2 ст. 292 ГК РФ. Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с М.О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи М. и М.Т. сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Суд правомерно указал, что правоотношения в связи с пользованием жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, регулируются ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В силу ст. 19 указанного закона действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Из содержания указанных норм права следует, что в том случае, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию другому лицу, то при переходе прав собственности на жилое помещение, (в том числе и по договору купли-продажи), он не может быть выселен из этого жилого помещения, если договором не предусмотрено иное.
Однако имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики М. и М.Т. обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права (п. 10). Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.
Суд первой инстанции указал, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.
Вывод суда основан на неправильном применении и толковании норм материального закона.
Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспариваются и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст. 558 ГК РФ является существенным.
Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.
Согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Таким образом, Жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд неправомерно не принял как условие договора купли-продажи данное ответчиками 8 мая 2008 г. обязательство освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию.
Допущенные при рассмотрении дела существенные нарушения норм материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Решение Раменского городского суда от 24 декабря 2008 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28 апреля 2009 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.
23.04.2010 18:14:45, Mercury
Здесь надо обратить внимание вот на это -
"Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспариваются и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст. 558 ГК РФ является существенным."
т.е подтверждают и не оспаривают, но при этом не выписываются! о чем речь.
Но вообще тема интересная, жаль, что у нас не прецедентное право. Отсюда и все перестраховки. Сегодня один суд так решил, завтра другой иначе.
23.04.2010 23:00:45, Последний из могикан
Интересно здесь совсем не это. А именно смена судом трактовки. Потому что оспорить можно любое принятое на себя обязательство, хоть продать, хоть выписаться - существо обязательства неважно. Важно, что раньше суды считали, что отказаться от права проживания нельзя. Поворот наступил, имхо, (я могу ошибаться) после того, как один из покупателей дошел до гааги. У него прописанный выписался после сделки, а потом захотел вписаться обратно. И суды РФ его удовлетворили. А гаага - наоборот. Обязала пересмотреть. И было это весной того года.
Практика теперь есть на любой вкус.
23.04.2010 23:07:16, Mercury
Я об этом писал дай бог с год назад.
Если проще, есть так называемое приобретенное право, которого изначально не было, но в силу каких то причин появилось. Так вот, от этого приобретенного права можно отказаться, т.е. применять его или нет решает индивид.
К примеру, попал я в ДТп, я могу воспользоваться правом потребовать от виновника возместить причиненный ущерб, но могу и не требовать. т.е. не пользоваться своим правом.
Так и здесь, отказавшись от приватизации граждане приобрели право проживать бессрочно на данной жилплощади. Они могут пользоваться этим правом, но могут и отказаться, что в приведенном в вами примере они и сделали.
23.04.2010 23:39:41, Последний из могикан
Идеологически согласна:) с некоторыми отличиями. Я тут про это писала давно, но найти не могу. Большая дискуссия была с анонимом с ником знайка.
Я ведь даже ссылку на эту гаагу давала... куда она делась... Наврала, память подвела. Не гаага:) Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ на конвенцию о защите прав человека ссылалась, определение от 11 августа 2009 года
23.04.2010 23:46:32, Mercury
Но ссылочка на решение хорошая, занесу в мемориз.
Есть у меня в заначке то ж одно решение, подержу до момента как тема возникнет подходящая.
24.04.2010 00:07:21, Последний из могикан
Как мы видим, у автора есть вероятность узнать, какое решение суда будет принято в ее случае.
А заодно и нам интересно будет обсудить еще одно решение. Естественно, событие вероятностное, с 50%, то ли будет, то ли нет.

Mercury, спасибо за ссылки.
25.04.2010 12:09:51, Юля В
Да не за что. Я слежу за вопросом, посмотрю, как будет дальше практика развиваться.
Юля, а как вы считаете, на реалпрайсе есть вот такая квартирка.
"2-комн. кв., м.Фрунзенская, 5 мин. п., Оболенский, д.7, 1/10 эт. элит. дома, 55/34 изол./9 кв.м., без балк., разд. с/у, окна во дв., Дом Совмина. Высок. этаж. Тихо. В собств. более 3-х лет. Свободна. ЦЕНА: 565 тыс. долл."
Ее оценка адекватна, на ваш взгляд?
25.04.2010 17:47:48, Mercury
Думаю, что нет. С учетом 1-го этажа скидка должна быть больше. 25.04.2010 19:23:12, Юля В
Вот и мне показалось, что неадекватно дорого. В принципе, по этой же цене за метр продается трешка на нормальном этаже, по 10500/кв.м. получается. А сколько тогда разумно для первого, по вашему мнению? 25.04.2010 19:47:42, Mercury
Вы хотите купить или продать? Или удовлетворить любопытство? 25.04.2010 20:05:58, Юля В
И продать, и купить. У меня есть двушка 64 метра, и я хочу сменять ее на трешку здесь же. 25.04.2010 21:33:12, Mercury
Тогда не смотрите на эту двушку, а просчитывайте реальную стоимость доплат из цен на нужное жилье. В виннере есть сейчас трешка на среднем этаже. Цена за метр приблизительно должна быть одинаковой. 25.04.2010 22:04:31, Юля В
Именно это я и пытаюсь сделать. Трешку на среднем этаже я вижу, и если я соглашаюсь с ее ценой, мне же нужно понимать, сколько стоит моя двушка, чтоб определить размер доплаты. А двушка моя как раз аналогична той, которую я выше описала, только больше метражом. 25.04.2010 22:34:11, Mercury
Цена за метр трешки на среднем этаже приблизительно равна цене за метр Вашей двушки. 25.04.2010 23:07:03, Юля В
Спасибо, исходник ясен. 26.04.2010 00:09:14, Mercury
Т.е. покупка кв-ры при условии только обещания выписаться нереальна? Они должны фактически выписаться до закладки денег?
23.04.2010 18:04:15, покупаем
И еще опасность в том, что любой из троих "отказавшихся" может в последствии требовать признания недействительности своего отказа от приватизации (были в заблеждении, действовали под угрозой...) и если хоть одному иск удовлетворят, то собственников квартиры станет больше, а Ваш договор купли-продажи станет видимо недействительным 25.04.2010 05:47:38, liisa76
Почему собственников станет больше? Собственник сейчас один. Если будет оспорен мой договор купли-продажи, собственник так и останется один - предыдущий.
Собственник сейчас как раз заинтересован продать и получить деньги, а не судиться до посинения. И еще раз - доступом в ячейке будет условие, что все люди, которые сейчас прописаны уже выписались.
26.04.2010 11:19:44, покупаем
вот очень свежий спор юристов на эту тему.
http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=255911­&st=0
Причем агрументов "за" и "против" приведено на 5-ти страницах достаточно. Итог - 100% безопасности нет. Три раза по ходу обсуждения упоминаются конкретные печальные случаи типа "вселения обратно отказника", оставления права пользования за невыписывшимся" и т.п.
25.04.2010 05:44:10, liisa76








© 2000-2019, 7я.ру.

SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, http://www.7ya.ru/

Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.

18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!