Ипотечники и перепланировка

Продаем сейчас свою однушку, много ипотечников приходит...
Поэтому прошу помощи
Во-первый прошу помочь с определением перепланировки:
1. Убрали антресоль и дверной проем с ней при входе на кухню, все это ес-но не капитальное
2. 1 лоджия полностью утепленная: подогрев пола - электричество (но это на вооруженный взгляд не видно), стеклопакет, электрическая батарея - конвектор, капитальные стены опять же не затронуты, это и по сей день отдельная от комнаты лоджия

к чему-нибудь из этого может придраться оценщик из банка???

и второе. есть явная перепланировка и серьезная, на кухне вытяжка вывезана буквой Г. что с этим делать? только не говорите, что :покупаете гипсокартон... это помоему слишком... БТИ сделаем без выхода техника, а вот как оценщика уговорить? как? и всегда ли они уговариваются?

огромное спасибо заранее за помощь!