квартирный вопрос (длинно)

Имеем: Не Москва и не Питер. Мама - живет сама в другом городе, снимает квартиру, до недавнего времени имела высокооплачеваемую работу, сейчас в поисках другой. Сестра - в разводе, маленький ребенок живет в двушке вместе с бабушкой,вернее сейчас снимает жилье с новым бойфрендом, но теоретически эта двушка вроде как ее. папа - в разводе с мамой живет один в 4-х комнатной развалюхе в центре города, квартира - совместная собственность с мамой. Я, мой муж, наш ребенок (2 года), мой брат (19 лет) проживаем в трехкомнатной квартире на окраине. Теперь собственно вопрос: как бы нам все поиметь отдельное жилье???? Нюансы: сестра пока переезжать оборатно в двушку не хочет, ей там мешает бабушка, но в перспективе уже рассказывает как "потом" будет в бабушкиной комнате делать сыну детскую., т.е считает что лично ее вопрос решен. Брат через несколько лет может жениться и намекает, что ему наша квартира нравится. Мама считает что у нее должна здесь быть хоть не квартира, но часть квартиры в случае потери работы (сейчас она останавливается у нас в третьей комнате). Папа не хочет СОВЕРШЕННО даже думать о размене и продаже квартиры, его все устраивает, поселиться у него не решение проблемы, это бывший офис и для жилья семьи с ребенком не пригодный. Мы готовы взять кредит до 40% стоимости жилья (двушки или дешевой трешки), больше не потянем. Есть какие-либо оригинальные варианты решения жилищного вопроса???? Проблема еще в том что через 2-3 года мы хотим второго ребенка.