Раздел: Жилье (если суд определил порядок пользования квартирой имеет право второй владелец свою часть сдавать)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

"+

право пользования

здравствуйте! суд определил за мной (собственницей доли) право пользования комнатой в квартире где прописаны еще 2 собственника. Могу ли я сдать или продать свою комнату?
17.10.2006 14:47:02,

41 комментарий

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Вы не можете продать комнату. Ее у Вас нет. У Вас есть доля в квартире - ее Вы и можете продать (только сначала обязаны будете предложить выкупить ее по той же цене оставшимся собственникам).
Ваше право пользования не будет распространяться на покупателя. Вполне возможно, что для Вашего покупателя суд определит право пользования иначе.
17.10.2006 14:53:45, Anykey
т.е. я понимаю, что можно сдавать комнату (при этом я должна сначала предложить другим собственникам ее снимать), а продаю только доли 17.10.2006 15:10:50, 2006
Нет, сдавать - только с согласия сособственников. Право преимущественной покупки распространяется только на КП и мену. 17.10.2006 16:23:51, Иринка_2004
у меня доля больше чем эта комната...... 17.10.2006 15:05:51, 2006
А если через суд выделить эту долю в натуре (ввиду невозможности совместного проживания)? Суд закрепит эту комнату за нею, и она сможет, первоначально предложив сособственникам, продать её. 17.10.2006 17:39:44, Umklaidet
как Вы себе это представляете? не выделяют доли в натуре в квартирах, которые в совместной собственности. 17.10.2006 18:05:18, Безобразная Эльза
у неё не совместная, а долевая. Совместная у супругов, когда доли не определены. У неё определены. У меня так БМ подруги выделил долей конкретную комнату. 19.10.2006 21:46:47, Umklaidet
Что значит выделил? получит на нее право собственности? В любом случае, долевая или совместная - ничего не меняется. Из совместно, кстати, очень легко сделать долевую. Выделив доли. Только вот доля это не отдельное помещение. 20.10.2006 09:47:27, Безобразная Эльза
Ему суд выделил конкретную комнату в двушке, закрепив за ней в счёт её доли. Он её успешно продал, предложив сначала ей (всё по закону). Но она тогда получала 5 тысяч в месяц - и увы... теперь уехала из центра в окраинный посёлок города, чтоб снова иметь отдельную... Она юрист, он юрист... так что никто никого не обманул незнанием закона 20.10.2006 21:12:29, Umklaidet
> Он её успешно продал

Суд определил порядок пользования. А продал он впоследствии свою долю. Вот и все.
21.10.2006 01:06:02, Anykey
Ну так продал же... :) 21.10.2006 17:06:41, Umklaidet
А никто и не спорил, что долю можно продать. Ксати, для этого и порядок пользования определять было совершенно не обязательно, достаточно иметь свидетельство о собственности. 21.10.2006 17:34:45, Anykey
я являюсь собственником доли к квартире, за мной закреплено право пользования комнатой и я не могу распоряжаться ее на свое усмотрение. ?????? Где справедливость? 18.10.2006 11:00:12, 2006
Вы и можете пользоваться.
Но ведь порядок пользования определен судом с учетом различных обстоятельств (состав семьи владельца доли, его здоровье и пр.). Эти обстоятельства у того, кто купит Вашу долю, могут быть совсем иными. Поэтому порядок пользования распространяется на конкретного человека, а не на комнату.
Если никакие Ваши личные обстоятельства не привели к "улучшению" при определении порядка пользования - комната выделена минимально возможная для этой доли - то и тому, кто купит у Вас долю, определят в пользование не меньше. А может и больше...
18.10.2006 11:47:40, Anykey
я знаю, что права пользования комнатой сейчас распространяетя на нынешних собственников и при их смене нужно будет составлять другое соглашение праве пользования комнатами, но если одна комната прикреплена ко мне, значит я имею право ее сдавать? 18.10.2006 11:50:10, 2006
Вот про сдавать я точно не скажу.
Со сдачей жилых помещений ситуация, вообще, очень неопределенная - я в ней не ориентируюсь.
Но Вы собираетесь сдавать комнату с официальным заключением Договора, с уплатой налогов, с регистрацией съемщиков по месту пребывания? Или просто взять деньги и пустить жильцов? Второй способ, на мой взгляд, незаконен, независимо от способа владения жильем, и, если хоть кто-то против, то он добьется, чтобы этого не было. А вот про первый способ (если это законно - я просто не знаю), смысла, ИМХО, нет, т.к. стоить комната будет не дорого, а если с этого еще и заплатить все налоги, то останется совсем немного, а если соседи будут устраивать съемщикам сканадлы и веселую жизнь, то у Вас будут неприятности (претензии-то съемщики будут предъявлять к Вам). Не окупится :(
18.10.2006 11:54:56, Anykey
все будет официально и порядочно. 18.10.2006 12:01:03, 2006
собираюсь сдавать официально с налогами, мне нужно возмещать кварплату и еще чуть сверху. людей собираюсь нормальных поселить. 18.10.2006 12:00:21, 2006
А нормальные люди-то смогут там жить, если остальные собственники против и будут им постоянно это высказывать? Мне думается, что нормальные съемщики предпочтут, пусть и подороже, но безконфликтное жилье. 18.10.2006 12:44:27, Anykey
она существует. Может быть не та, что Вы ждете. По закону комната Вам не принадлежит. Вам принадлежит доля. Это разные вещи. 18.10.2006 11:39:54, Безобразная Эльза
Общая собственность - не совсем про это. Блин, сестра - помощник председателя суда, её муж - мировой судья. Завтра специально спрошу обоих! Заело! :) 19.10.2006 21:49:24, Umklaidet
это то. Почитайте ГК. К чему Вам консультации из третих рук. 20.10.2006 09:51:13, Безобразная Эльза
Не из третьих. Я сама юрист. Просто образование - одно, а практика - по уголовным. А сестра 4 года работает помощником зам.председателя суда по гражданским делам. И муж мировой судья в т.ч. по гражданским. Они практики, вот и всё, причём знающие практику именно судебную - вплоть до Верховного суда. А, кроме ГК, есть иные законы - к примеру, тот же ЖК РФ, имеющий с ГК равную юр.силу, и, поскольку он принят позже ГК, превалирующий там, где у него с ГК противоречие (прочтите действие закона во времени, в т.ч. и в ГПК - про разрешение споров и коллизий закона). 20.10.2006 21:17:28, Umklaidet
А можно ссылку на то место ЖК, которое противоречит разделу ГК "Общая собственность" и превалирует? 21.10.2006 01:09:03, Anykey
давайте дня через 3. У нас проверка на работе, приползаю часов в 10 вечера.. сегодня до 19 работала... не до "гражданки"... обещаю обязательно найти и ссылки, и проконсультироваться, и написать. 21.10.2006 17:08:43, Umklaidet
Было бы полезно. Потому что такие вопросы возникают регулярно. 21.10.2006 17:35:22, Anykey
Девочки, была в большей части не права. Простите. И зять-мировой судья, и сестра - помощник зам.председателя федерального суда - сказали одинаково: Продать комнату в натуре (а не долей) долевику можно - НО только в одном случае - если долевая собственность возникла при приватизировании изначально КОММУНАЛКИ. В ином случае - не прокатит. В ином случае продать можно только долю, и новому хозяину придётся вновь определять право пользования в суде (т.к. решение суда определяло право пользования конкретному лицу, продавшему эту долю).
Видимо, я ошиблась не столько из-за незнания законов, сколько из-за страстного подсознательного желания видеть законоустройство более справедливым и разумным :) Всем удачи!!!
28.10.2006 21:23:46, Umklaidet
Спасибо, Алла.:-)
Еще хочу добавить про определение порядка пользования. Это статья из ДА, ссылку взяла на auto.ru. Пример ситуации, когда определение нового порядка пользования с новым собственником не так уж однозначно...

ДА № 9, 2004 :: ИДЕАЛЬНАЯ ДОЛЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

В последнее время в Москве, да и в Московской области среди риэлторов появилась устойчивая практика продажи идеальных долей в квартире или доме. При этом риэлторов абсолютно не волнует, может ли эта идеальная доля в собственности быть овеществлена в натуре или нет.

В производстве одного из районных судов г. Москвы находится гражданское дело о вселении и определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. Дело рядовое и, в принципе, не заслуживающее особого внимания, если бы не одно обстоятельство. А все начиналось очень мирно. Мать и сын, проживавшие в трехкомнатной квартире, в 1994 г. приватизировали ее в равных долях. В 1997 г. сын женился и в 1998 г. зарегистрировал на своей жилплощади ребенка. Постепенно отношения между матерью и семьей сына стали натянутыми, и в 2000 г. мать предъявила к сыну иск об определении порядка пользования квартирой. Суд признал за матерью право пользования изолированной комнатой и общей проходной залой, а за сыном – право пользования запроходной комнатой и общей проходной залой. Этот порядок пользования устраивал обоих родственников. В 2001 г. сын зарегистрировал в квартире свою жену. А в 2002 г. мать под видом договора дарения продала принадлежащую ей 1/2 долю квартиры постороннему лицу. При этом в договоре дарения нотариус, оформлявший сделку, определил, что новый собственник получает в пользование комнаты, находившиеся в пользовании у матери. Понятное дело, эта сделка вызвала бурю возмущения у сына и его семьи. Начались суды. Не вдаваясь в подробности, скажу – сын проиграл суд о признании сделки дарения 1/2 доли квартиры недействительной (притворной). Но вопрос об определении порядка пользования квартирой остался. Жена и несовершеннолетний ребенок сына считают, что имеют право пользования всей квартирой, поскольку никаких соглашений ни с одним из собственников жилья при вселении не заключали, вселялись в квартиру целиком, а не в конкретные комнаты. Однако такая постановка вопроса не устраивает нового долевого сособственника, который в свою очередь считает, что имеет право вселиться и пользоваться комнатами на тех же условиях, что и прежний собственник. В этой ситуации, как говорится, можно понять обоих. Но каким должно быть юридическое решение спорной проблемы?
07.11.2006 10:07:55, Иринка_2004
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Для правильного понимания ситуации я предложила бы условно разделить недвижимость, находящуюся в долевой собственности, на три группы. К первой группе отнесем частные домовладения, находящиеся в общей долевой собственности у нескольких лиц. Ко второй группе отнесем квартиры обычной планировки (с одной ванной, туалетом и кухней), находящиеся в общей долевой собственности нескольких лиц. И к третьей группе отнесем квартиры улучшенной планировки в домах-новостройках, имеющие несколько туалетов, ванных комнат и т. п., а также обладающие несколькими самостоятельными входами.
В отношении первой группы все более-менее ясно. Обычно частные дома, принадлежащие на праве общей долевой собственности нескольким лицам, изначально фактически разделены. Нередко такие дома специально строились на две семьи, имеют два самостоятельных входа, помещения совладельцев отгорожены друг от друга стеной. Раздел такого дома в порядке ст. 252 ГК РФ не представляет большого труда. Если между сособственниками не достигнуто соглашение о порядке раздела долевой собственности, каждый ее участник вправе обратиться в суд и в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре из общего имущества. Суд при рассмотрении таких споров обычно учитывает, какие помещения занимает участник долевой собственности, соразмерны ли они его доле, изолированы ли эти помещения от других помещений, и если эти вопросы решены положительно, суд выделяет доли домовладения в натуре.
Несколько иная ситуация, когда в таком доме отсутствуют изолированные помещения, отдельные входы и выходы. Конечно, это обстоятельство не может служить основанием для отказа в иске о выделе доли домовладения в натуре, но судебное разрешение спора требует учета дополнительных факторов. Так, суд может назначить строительную экспертизу для дачи заключения о всех возможных вариантах переоборудования дома с созданием изолированных помещений, имеющих отдельные входы (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности от 10 июня 1980 г. № 4 в ред. от 25 октября 1996 г.). При этом (как следует из разъяснения МособлБТИ) не должна учитываться степень износа домовладения, поскольку такое переоборудование может (и в определенных случаях должно) быть сопряжено с реконструкцией домовладения. С учетом вариантов, предложенных строительной экспертизой, суд выносит решение о выделе доли домовладения в натуре.
Особо хотелось бы обратить внимание на то обстоятельство, что при разделе домовладения учитываются только те строения, которые были возведены законно и приняты в эксплуатацию (на планах БТИ такие строения отмечаются черными линиями). Предметом раздела являются основное строение (то есть каждый участник долевой собственности должен получить изолированное жилое помещение в основном строении), а также постройки хозяйственного назначения (летние веранды, сараи, хозблоки и т.п.), которые также подлежат разделу пропорционально долям между участниками долевой собственности.
Ситуация со второй группой недвижимости – квартирами, находящимися в долевой собственности нескольких лиц – не столь проста. Прежде всего, возникает вопрос: а можно ли такие квартиры реально разделить или выделить в них долю в натуре? К сожалению, нет.
Вся загвоздка состоит в том, что обычная рядовая квартира имеет один вход, одну кухню, одну ванную и один туалет. И ее реальный раздел, при котором в квартире надо было бы поставить изолирующую стену и эти места общего пользования отошли бы к одному из совладельцев, а другой их лишился бы, – незаконен. Кроме того, как уже говорилось, квартира имеет один вход, а для реального раздела (выдела) необходимо, чтобы каждый совладелец имел самостоятельный, отдельный вход в свои помещения.
Именно исходя из этого суды вместо раздела (выдела доли) квартиры определяют порядок пользования квартирой между сособственниками.
В результате возникают две важные проблемы: во-первых, проблема остающегося долевого сособственника (в случае, если другая доля продается), в нашем примере – сына, который был согласен установить определенный порядок пользования квартирой с прежним собственником (своей матерью), но совершенно не намерен сохранять тот же порядок пользования квартирой с посторонним человеком, а во-вторых, проблема вновь прибывшего собственника. Каковы его права и обязанности по отношению к оставшемуся долевому сособственнику и членам его семьи? Обязан ли новый сособственник придерживаться установленного до него порядка пользования и предоставлять свою часть квартиры в пользование этим людям? Конечно, этих проблем и вопросов можно было бы избежать, если бы квартира была разделена реально.
Так что же можно посоветовать людям, оказавшимся в ситуации раздела неделимой квартиры? На мой взгляд, прежде всего необходимо правильно оценить сложившуюся ситуацию: в случае продажи доли в квартире в деньгах теряют все – и тот, кто продает, и тот, кто остается в квартире. Бесспорно, самым выгодным и правильным решением будет совместная продажа квартиры. Впоследствии на полученные деньги каждый из бывших сособственников сможет купить жилье. Однако если такой вариант не устраивает одного из сособственников или (как в описанном выше случае) оставшийся сособственник оказывается поставленным перед фактом проданной (подаренной) доли, то в этом случае я бы посоветовала обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой между оставшимся и новым сособственниками. При этом неважно, был ли установлен порядок пользования квартирой между сособственниками ранее или нет. Смена сособственника дает право стороне утверждать, что прежний порядок пользования квартирой был применим и сложился с учетом личностных данных уехавшего долевого сособственника, а к новому жильцу он не применим.
Наконец, к третьей группе недвижимости я отношу квартиры улучшенной планировки в домах-новостройках или квартиры, созданные из двух рядом расположенных квартир. Такие квартиры сродни частным домам: они имеют два самостоятельных входа, места общего пользования в них также дублируются. Их можно реально разделить (поставить стенную перегородку) без ущерба для имущества и для его собственников. Как и при разделе частных домов, проводится строительная экспертиза, цель которой предложить возможные варианты раздела квартиры. Но в отличие от домов, реальный раздел таких квартир возможен, если имеется не более двух сособственников (например, бывшие супруги). Мне могут возразить, что описанный мною случай является частным, поскольку таких квартир немного. Это действительно так. Но для меня как для адвоката здесь важен сам принцип: при определенных условиях реальный раздел квартиры возможен.

Светлана ДОБРОВОЛЬСКАЯ,
адвокат
07.11.2006 10:23:49, Иринка_2004
Вообще-то это азы гражданского права... 28.10.2006 23:26:02, pravnicka
вообще-то я занимаюсь на практике уголовным... так что не язвите... 29.10.2006 07:32:49, Umklaidet
"Юристами можно назвать только знатоков гражданского права. В этой области нужно превосходно знать как общую систему, так и все ее подробности." /С.А. Андреевский, "Об уголовной защите", 1903/

При отсутствии компетенности лучше воздержаться от дачи неквалифицированных советов...
29.10.2006 13:11:24, pravnicka
"Два юриста - три мнения". Это во-первых.
Во-вторых, про долевую, возникшую при приватизации из коммуналки - я была-таки права, можно продавать именно комнатой.
29.10.2006 18:24:52, Umklaidet
Я выложила в итоге то, что пояснили судейские спецы. А Вас - в БАБРУЙСК!!! Я Вас даже на полставки не нанимала меня воспитывать, извините! 29.10.2006 18:22:08, Umklaidet
Не, ну Вы бы хоть сначала спросили, а потом писали так уверенно ;0)
Общая собственность - это как раз про это. Общая собственность бывает двух видов: совместная (например, собственность супругов) и долевая (как в данном случае). Читайте ГК. Гл. 16
20.10.2006 00:53:06, Anykey
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
18.10.2006 11:47:50, 2006
Но у Вас же нет в собственности жилого помещения. У Вас есть только доля. 18.10.2006 11:50:17, Anykey
+1. 18.10.2006 11:54:51, Безобразная Эльза
согласитесь - являсь собственником доли к квартире, закреплена комната, но ее я не могу пользоваться ею по собственному усмотрению :( может быть вы дадите ссылку на закон (извините за настойчивость) 18.10.2006 12:03:03, 2006
Вам нужно читать ГК РФ. Раздел общая собственность. И еще много чего. Ссылку дать невозможно, к сожалению. Это основы права. 18.10.2006 12:51:41, Безобразная Эльза
это ничего не меняет. 17.10.2006 15:10:27, Безобразная Эльза








18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!