Раздел: (обмен квартир через куплю-продажу)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Обмен через куплю-продажу

Хотим обменять две квартиры на одну. Так как все квартиры приватизированны, то нужно будет оформлять договора купли продажи. Может кто посоветует, как правильно это сделать?
Можно ли все три договора у одного нотариуса оформить? Что будет, если при гос. регистрации договоров один зарегистрируют, а другой нет? Как можно оговорить такую ситуацию в договоре, чтобы всех обезопасить?
06.03.2001 09:27:03, Света М

16 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Вы можете оформить договор МЕНЫ. В отличие от обмена который производится для неприватизированных квартир в бюро обмена, договор МЕНЫ это взаимный договор купли-продажи для приватизированных квартир. Регистрируется так же, как любой договор купли-продажи и является его частным случаем. В этом договоре можно даже указывать доплату. Юридически это будет безопаснее. Кстати, налогов вы тоже заплатите меньше. 14.03.2001 13:26:32, Красно Солнышко
А вы не знаете, имеет ли договор мены "обратную силу" так сказать: если через какое то время люди захотят расторгнуть договор и вернуться в свою квартиру, они должны будут в суд подавать или как? А то мы там ремонт сделаем, им и захочется в собственную (бывшую) отремонтированную квартиру.
И еще вопрос про договор мены - агенства этим занимаются? Можно ли найти кого нибудь, кто бы помог правильно все документы оформить? Или агенства предпочитают с договором купли-продажи дело иметь?
16.03.2001 09:21:47, Света М
Договор мены - это частный случай договора купли продажи, со всеми вытекающими. В этом договоре каждый из вас и продавец, и покупатель одновременно. Прописывается, что вы отчуждаете, а что приобретаете, каждый.

Агентства вообще ни при чем. Договора составляются нотариусами, а агентства так, изображают бурную деятельность, в вашем случае, судя по всему, точно, если такие прописные истины вам не объяснили.

Какова стоимость вашей трешки по БТИ? А двух квартир на которые она меняются? Сколько берет ваш нотариус, 1 процент? Если больше - это неправильный нотариус. Есть разница возьмут 1 процент со стоимости самой дорогой, но одной квартиры или со стоимости каждой попарно самой дорогой квартиры по каждому договору купли-продажи? При мене сама собой отпадает проблема одновременности. Очевидно, что одну бумажку нельзя зарегистрировать иначе, как одновременно. Не надо загружать каждый отдельный договор купли-продажи описанием всех остальных условий. Мена – это и есть это описание. Все платежи по мелочам при регистрации тоже производятся однократно. Кроме оплаты персонального свидетельства каждым собственником. Наконец, если мена без доплаты, то вы все по определению чисты перед налоговой. Вы и так будете чисты, но вам, возможно, придется доказывать, что вы купили и продали одновременно, а при мене и так все ясно. Ваше имя вообще не всплывет, что тоже приятно. Бумажек, наконец, меньше, меньше вероятность ошибок.

Любой нотариус имеет шаблон и на договор купли продажи, и на договор мены. Я вам советую найти проверенного нотариуса и попросить у него составить для вас договор мены. Хороший нотариус сам вам все объяснит.

Договор может быть расторгнут только через суд и на это должны быть веские основание. Например, покупатель обнаружил серьезные скрытые дефекты в квартире и сумеет доказать, что дефекты были еще при вас и вы намеренно скрыли эти дефекты. Однако, если покупатель акт передачи уже подписал, то все осложняется. Кроме того, есть сроки давности таких исков, даже для веских оснований. В этом смысле, что договор мены, что договор купли-продажи - суть одинакова. Был бы договор купли-продажи, возвращали бы деньги, а так квартиры обратно будете менять. Однако еще раз повторю: для расторжения договора должны быть очень веские основания, подтвержденные судом. Просто так, потому что передумали, ничего не получится: что написано пером, не вырубишь топором. Это, кстати, и вас касается, когда вы подписываете акт передачи, вы должны осознанно понимать, что ставите последнюю точку в сделке. Обязательно надо еще раз посмотреть, что квартиру передают вам в том же состоянии, что и показывали. Что все документы по квартире (включая даже книжки по коммунальным платежам!) получены. Выписка закончена. Проблемы с телефоном решены. Причем все возможные серьезные проблемы должны быть проговорены в документах, сопровождающих сделку. Например, про телефон сразу пишется заявление на отказ, одновременно с договором купли-продажи или мены. Все супруги не участвующие в сделке должны написать заявления, что не возражают против сделки, если другой супруг даже единолично владеет квартирой, но она приобретена в браке. Под выписку, удерживается часть суммы, если сделка неравноценная. И так далее. Нельзя ни о чем договариваться только на словах, все должно быть документально подтверждено. Нельзя подписывать акт передачи, потому что "все люди порядочные" и, например, обещали, что через неделю мебель вывезут на дачу. Нюансов много, только агентства их тоже не хотят учитывать, им не надо это, а иногда компетентности элементарно не хватает. Вы должны сами все это прочувствовать и осознанно провести через себя.

Можно и нужно консультироваться у кого угодно: нотариуса, в агентстве, но решения должны быть только вашими и они должны быть осознаны.
16.03.2001 13:38:15, Красно Солнышко
Большое спасибо за ответ. А Вы не подскажете, где бы скачать текст акта передачи квартиры (мы с агенством не работаем), а то договора у нотариусов есть, а вот акты .... 19.03.2001 11:10:19, Света М
У нас была подобная ситуация.оформляли все через одного натариуса,желательно извесного.приходите за день до сделки они проверяют еще раз документы и назначают день.т.к присовершении сделки контора будет закрыта и будут заниматься только с вами.Вопрос не понятен в плане незарегистрированее в КМЖ?Если есть какие-то проблемы то натариус просто не будет с вами заниматься.лучше всего найти независемого натариуса ни от вас ни от других . 07.03.2001 10:31:10, галя
Извините, а мне не подскажите ли? А если мы хотим продать свою квартиру, как лучше это сделать самим? Как осуществляется передача денег, т.е расплата? И какие документы особенно важны, как правильнее и безопаснее всё сделать? Квартира приватизирована и хозяин выписался. Может ссылочку какую дадите, где можно посмотреть что-либо на эту тему. Спасибо! 09.03.2001 22:35:27, Ирина О.
Не рискуйте,можно через агенства оформить готовый вариант,стоит это от300 до 500$? вам будет проще.Деньги лучше через банк.В дипозитарий.Вы с покупателем идете в день оформления купли-продажи в банк ,заказываете ячейку в дипозитарии,за определенную плату(в разных банках по разному от30 до 75$)далее идете к натариусу оформляете куплу-продажу,и быстрее в КМЖ.После регистрации в КМЖ,покупатель отдает вам ключ от ячейки и вы идете в банк.Но я бы на вашем месте не рисковала.Найдите себе хорошую реетолскую фирму и предите к ним с готовым вариантом,они вам помогут и с банком и с натариусом. 10.03.2001 09:52:49, галя
Галя, спасибо.
Проблема с КМЖ иногда возникает и после нотариуса - не те инициалы нотариус поставил и пр. опечатки.
В договоре у Вас было оговорено, что все договора одновременно должны вступить в силу, и что если один не зарегистрирован, то другие еще не действительны, даже после регистрации?
07.03.2001 13:40:25, Света М
ПРОВЕРЯЙТЕ ВСЕ,ВСЕ ОЧЕЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО!!!!!!!!!!!!!!!!!Да я согласна,у нас была проблема.Натариус ЗАБЫЛ ПЕЧАТЬ ПОСТАВИТЬ,ВО ДАЕТ.Дело в том ,что если вы будете прописыватся в эту квартиру,то вам надо быстрее зарегистрироваться.И для КМЖ требуется пэтажный план,который действителен всего 3 месяца.А если вы продаете через реетлов,то заплатите 50$и они вас зарегистрируют в течении 2недель,всех вместе и если какие-то проблемы с натариусом сами все исправят 10.03.2001 09:41:35, галя
Галя, ну не понимаю я чего-то :(
Я себе представляю все так: берем справку в БТИ (с поэтажным планом), все остальные бумажки, идем к нотариусу. Он все проверяет, оформляет. В тот же день, или на следующий, идем в КМЖ и там регистрируемся. И все. А прописываемся уже после регистрации.
Поправьте меня, если я где не права, плз.
А то Вы написали, что в теч. 2-х недель зарегистрируют. А какие проблемы то с регистрацией?
11.03.2001 09:16:36, Света М
Под выписку всегда есть смысл удерживать часть суммы. Даже есть смысл брать две ячейки. Чтобы не получилось так, что все зарегистрировано, деньги из ячейки забрали, а выписываться не захотели. В этом случае, даже если все совсем плохо у вас останется часть денег на то, чтобы решить этот вопрос в суде. Однако надо понимать, что если возникли разногласия ни в коем случае не надо подписывать акт передачи квартиры. Это последняя точка в сделке. 14.03.2001 13:34:55, Красно Солнышко
У нас обмен через куплю-продажу, деньги в живом виде не фигурируют. А не подскажите об акте передачи квартиры - когда его подписывают, должен ли его нотариус заверять и пр.? 15.03.2001 08:53:21, Света М
Я поняла по вашим сообщениям, что вы меняетесь с теми, кто едет в вашу квартиру, по-существу, меняетесь квартирами. Две на одну, но это неважно. В этом случае писать два договора купли-продажи нецелесообразно, хотя и можно, конечно. Просто это как пяткой левой ноги почесать правое ухо. Юридически грамотнее, безопаснее и дешевле составить один договор мены. Мена может быть как с доплатой, так и без доплаты. По сути - что обмен, что мена технически одно и тоже, но юридически - это абсолютно разные вещи, поскольку первое - это действие с неприватизированными квартирами, делается через бюро обмена и процедуру получения ордеров, а второе - это разновидность договора купли-продажи, осуществляется с приватизированными квартирами. Бывают и более сложные сделки, когда приватизированную квартиру меняют на неприватизированную. В этом случае идет и обмен (выписывают ордер) и купля-продажа одновременно.

Если вы продаете квартиру одним, а покупаете ее у других, то, действительно одновременно оформляются несколько договоров купли-продажи. При проверке квартиры необходимо обратить внимание не только на ту квартиру, которую вы непосредственно покупаете, но и на ту квартиру, которую покупают те у кого покупаете вы и те, что дальше в цепочке. Даже если цепочка длинная, для полной безопасности сделки, необходимо отследить и проверить ее всю. А вообще в нашей стране, по хорошему, лучше вообще брать только свободные квартиры.

Акт приемки-передачи составляется обычно на квартире, которую продают-приобретают совместно покупателем и продавцом в двух экземплярах в тот момент, когда сделка полностью закончена, документы получены, все выписались, взаимные притензии отсутствуют. Иногда бывает, что квартиру передают не в том состоянии, в котором показывали, например, сантехнику выносят, двери снимают, телефон переписывают. В этом случае не подписывайте акт приема-передачи до полного выяснения всех недоразумений. Их результативность зависит от того, насколько вы грамотно подошли к составлению всех договоров по сделке. Акт - последняя точка в сделке. У нотариуса обычно это не визируют просто потому, что нотариусы не очень на это идут. У нас вообще очень дурное государство и многие полезные процедуры отсутствуют, а другие рутинные и вредные присутствуют.
15.03.2001 23:14:59, Красно Солнышко
Сейчас регестрация длится от1,5 до 2 недель.Это раньше было в этот же день.А теперь нет.Отдаете документы и они вам назначают число.Все.Конечно же есть и окольные пути. 11.03.2001 11:37:09, галя
А при прописке есть ограничения какие-нибудь? (срок годности документов, другие временные ограничения) 11.03.2001 13:23:44, Света М
При прописке требуют купчию на квартиру,выписку из домовой книги по старому адресу,и могут еще что-нибудь у мужа военный билет,рожд. реб.Все вам в паспортном столе скажут.Выписка и справка по задолжности за квартиру действительны месяц 11.03.2001 16:54:57, галя












Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

24.05.2018 19:05:44

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!