Обмен неприватизированной квартиры

1. Надо обменять одну непрватизированную квартиру (2-х ком. с долгами) на другую неприватизированную квартиру (1 комн.). С чего начать?
2. Сложность = работники ЖЕКа имеют виды на 2-х ком. кв.,т.к. там прописан одинокий пенсионер. Как эти работники могут препятствовать обмену? Или не могут?
3. Или лучше обе квартиры сначала приватизировать.
Заранее спасибо за помощь.