Сейчас при покупке квартиры чаще всего заключается договор аванса. Который якобы не возвращается, если покупатель передумал. Но на самом деле - по ГК возвращается всегда. Я правильно понимаю?
Суть вопроса такова. Один из собсвтенников квартиры часто и подолгу бывает зарубежом. квартира выставляется на продажу. если находится покупатель, то продавец приедет. Но приезд стоит денег (относительно немного, тысяч 20-30, в зависимости от дат, но тем не менее не наездишься).
Хотелось бы защититься (полностью законно, чтобы ни один суд не прикопался в случае чего) от того, что продавец в какой-то момент передумает покупать.
Какой договор лучше всего заключить (аванс, задаток)? С задатком вроде тоже какие-то нюансы есть?
Как быть с возможной ситуацией, если ипотеку не одобрит банк? (в этом случае аванс возвращается)Покупать билеты уже после одобрения (но обычно когда покупаешь так срочно, то они совсем дорогие)
Задача минимум - хотя бы компенсировать издержки, потраченные на билеты и проезд (если зазря прокатались).
Заранее спасибо за советы
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Оформление сделок
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
А договор аванс также не возможен без основного договора..
За что Вы платите аванс? Какие обязательства могут быть по "мифическому" договору аванса? Внести аванс7 За что?
Лучше всего - договор купли-продажи будущей вещи, но их пока (к сожалению) регистрируют только в судебном порядке.
Или предварительный догвоор с обеспечительным взносом (не аванс и не задаток), который не возвращается на определенных условиях (удерживается в качестве штрафных санкций, что хуже, т.к. размер штрафных санкций может быть оспорен в судебном порядке) 30.09.2013 13:08:00, кукося
За что Вы платите аванс? Какие обязательства могут быть по "мифическому" договору аванса? Внести аванс7 За что?
Лучше всего - договор купли-продажи будущей вещи, но их пока (к сожалению) регистрируют только в судебном порядке.
Или предварительный догвоор с обеспечительным взносом (не аванс и не задаток), который не возвращается на определенных условиях (удерживается в качестве штрафных санкций, что хуже, т.к. размер штрафных санкций может быть оспорен в судебном порядке) 30.09.2013 13:08:00, кукося
Ой, а предварительный договор же собственник должен подписывать? А если он заграницей, то он, получается, его подписать не сможет.
Достаточно ли доверенности в простой письменной форме или нужна нотариальная? Или этот договор может подписать второй собственник (собственника два, квартира в общей совместной собств) 30.09.2013 13:46:34, virus
Достаточно ли доверенности в простой письменной форме или нужна нотариальная? Или этот договор может подписать второй собственник (собственника два, квартира в общей совместной собств) 30.09.2013 13:46:34, virus
Предварительный договор должны подписать оба собственника (если между ними нет соглашения, которому Вы готовы поверить, в письменном виде о порядке распоряжения имуществом.
Соответственно и платеж (обеспечительный) должен быть уплачен обоим собственникам в долях пропорциональных их долям в собственности, если опять же у них нет соглашения о порядке расчетов...
Доверенность может быть в простой форме. Опять же вопрос доверия к подлинности доверенности 30.09.2013 16:03:21, кукося
Соответственно и платеж (обеспечительный) должен быть уплачен обоим собственникам в долях пропорциональных их долям в собственности, если опять же у них нет соглашения о порядке расчетов...
Доверенность может быть в простой форме. Опять же вопрос доверия к подлинности доверенности 30.09.2013 16:03:21, кукося
ну это все-таки предварительный договор (а не основной) и размер обеспечительного платежа не огромен (сколько там аванс обычно платится - несколько десятков тыс рублей) - так что надеюсь, что не придерутся
30.09.2013 16:07:40, virus
Это понятно. просто риски покупателя в том, что платит одному собственнику (если доверенность от второго на него), а теоретически второй, доказав что доверенность не действительная (даже не возражая против факта заключения ПДКПН) может потребовать свою часть..
30.09.2013 16:21:03, кукося
Не поняла - потребовать от кого? От потенциального покупателя? Или от первого собственника?
То есть услвоно, мне покупатель дал аванс (не суть, какименно называется, пусть обеспечительный взнос) 50 тыс - что может потребовать второй собственник? И у кого? 30.09.2013 16:30:35, virus
То есть услвоно, мне покупатель дал аванс (не суть, какименно называется, пусть обеспечительный взнос) 50 тыс - что может потребовать второй собственник? И у кого? 30.09.2013 16:30:35, virus
имеет право потребовать у покупателя, если он будет оспаривать полномочия на получение средств за него другим собственником (не оспаривая сам факт заключения ПДКПН и обеспечительный депозит).
Полномочий нет, следовательно покупатель САМОВОЛЬНО оплатил только одному собственнику, хотя (если в договоре сторонами не определено иное) должен был оплатить каждому в соответствии с долями собственности.
А уж потом покупатель пусть требует излишне уплаченное назад у первого собственника.
К сожалению, с долевкой в коммерческой недвижимости (я именно ее в основном консультирую) куча проблем... Что по покупке, что по аренде... 01.10.2013 08:34:03, кукося
Полномочий нет, следовательно покупатель САМОВОЛЬНО оплатил только одному собственнику, хотя (если в договоре сторонами не определено иное) должен был оплатить каждому в соответствии с долями собственности.
А уж потом покупатель пусть требует излишне уплаченное назад у первого собственника.
К сожалению, с долевкой в коммерческой недвижимости (я именно ее в основном консультирую) куча проблем... Что по покупке, что по аренде... 01.10.2013 08:34:03, кукося
Кстати, а стороны в договоре купли продажи стороны могут распределить доход от продажи НЕпропорционально долям? Например, если у двух собственников по 1/2, а в договоре прописать, что при продаже один получает 10 млн (условно), а второй - 1 млн. Так можно?
ФНС вроде говорит, что можно - [ссылка-1] 01.10.2013 09:50:15, virus
ФНС вроде говорит, что можно - [ссылка-1] 01.10.2013 09:50:15, virus
Могут, это не только ФСН говорит, но ГК РФ.
Письмо это немного о другом: вычет предоставляется в соответствии с долями.... независимо от распредления доходов 01.10.2013 13:20:40, кукося
Письмо это немного о другом: вычет предоставляется в соответствии с долями.... независимо от распредления доходов 01.10.2013 13:20:40, кукося
Тут вопрос в другом. Допустим есть два собственника. Один владеет более 3 лет, а второй - менее. Если есть соглашение о распределении доходов, допустим:
первый получил 10 млн - налог не платит, так как владеет более трех лет
второй получил 1 млн доход - может применить налоговый вычет 500 тыс (пропорционально своей доле) и платит подоходный с оставшихся 500
Аналогично, если второй нерезидент и вычет ему вообще не положен то он только со своего дохода должен заплатить 30% (то есть с 1 млн)
Я правильно рассуждаю? 01.10.2013 13:27:15, virus
первый получил 10 млн - налог не платит, так как владеет более трех лет
второй получил 1 млн доход - может применить налоговый вычет 500 тыс (пропорционально своей доле) и платит подоходный с оставшихся 500
Аналогично, если второй нерезидент и вычет ему вообще не положен то он только со своего дохода должен заплатить 30% (то есть с 1 млн)
Я правильно рассуждаю? 01.10.2013 13:27:15, virus
Правильно. Если отношения между собственниками доверительные и они близкие родственники, то пусть второй подарит первому свою долю. И при продаже у первого не будет налогооблагаемой базы
02.10.2013 10:42:55, кукося
я имела ввиду без дарения. Судя по письму - и без дарения можно распределить доход между двумя собственниками, так как они захотят:
физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
С дарением понятно - это безпроигрышный вариант. Но недавнее дарение, даже среди близких родственников и даже при полной сумме в договоре может отпугнуть потенциальных покупателей. 02.10.2013 11:12:15, virus
физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
С дарением понятно - это безпроигрышный вариант. Но недавнее дарение, даже среди близких родственников и даже при полной сумме в договоре может отпугнуть потенциальных покупателей. 02.10.2013 11:12:15, virus
без дарения тоже можно.
я про дарение написала как про "железобетонное" основание.
То что Вы написали про доли тоже допустимо. 02.10.2013 12:16:45, кукося
я про дарение написала как про "железобетонное" основание.
То что Вы написали про доли тоже допустимо. 02.10.2013 12:16:45, кукося
Относительно компенсации издержек. Что мешает Вам увеличить продажную стоимость квартиры на нужную сумму (тыс. на 50)? Все свои издержки компенсируете вполне законно. Есть еще вариант: продавайте ипотечникам, такой покупатель вряд ли передумает, его поджимают сроки.
28.09.2013 16:28:46, po
Вы меня немного не поняли. Я хочу, чтобы не получилось ситуации, когда нашелся покупатель, внес аванс, человек купил билет, прилетел, а покупатель передумал.
Причем тут увеличение стоимости? Если сделка сорвана вообще, то даже если я 200 тыс приплюсую, это не поможет
С ипотечниками понятно, когда у меня встанет очередь из покупателей, я подумаю, кого мне выбрать :)) 28.09.2013 16:30:35, virus
Причем тут увеличение стоимости? Если сделка сорвана вообще, то даже если я 200 тыс приплюсую, это не поможет
С ипотечниками понятно, когда у меня встанет очередь из покупателей, я подумаю, кого мне выбрать :)) 28.09.2013 16:30:35, virus
Мы когда покупали дом, вносили именно задаток и только это впоследствии не дало продавцу соскочить со сделки, хотя он пытался это сделать. Аванс можно вернуть всегда, независимо от того, что ты там пропишешь в договоре. Продавцу выгоднее брать аванс, но видимо в вашем случае надо настаивать на задатке. Нет там особых нюансов.
28.09.2013 16:27:41, ТомаГавк
Нюянс заключается в том, что соглашение о задатке дейсвтует только тогда, когда действует основной договор (в данном случае - ДКП квартиры).
ст 380 ГК:
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
А в момент, когда вносится задаток, договора-то и нет. А если договор ДКП не заключен (а заключен он только после регистрации) - нет и задатка. То есть в сделках с недвижимостью, он вообще не работает, так как после заключения договора он не имеет смысла уже.
Пока копаю законы - вроде из аванса можно вычесть фактически понесенные расходы (в данном случае - расходы на проезд). Кто-нибудь знает? 28.09.2013 16:39:26, virus
ст 380 ГК:
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
А в момент, когда вносится задаток, договора-то и нет. А если договор ДКП не заключен (а заключен он только после регистрации) - нет и задатка. То есть в сделках с недвижимостью, он вообще не работает, так как после заключения договора он не имеет смысла уже.
Пока копаю законы - вроде из аванса можно вычесть фактически понесенные расходы (в данном случае - расходы на проезд). Кто-нибудь знает? 28.09.2013 16:39:26, virus
вот здесь я пока тоже не до конца разобралась - можно или нет, вроде как тоже не однозначно. Так как по предварительному договору не предусмотрено платежей, а значит и задатка быть не может.
Уже мозг вспух все это читать...
А если просто прописать неустойку за отказ от сделки? Такое не противоречит закону, интересно? 28.09.2013 16:49:33, virus
Уже мозг вспух все это читать...
А если просто прописать неустойку за отказ от сделки? Такое не противоречит закону, интересно? 28.09.2013 16:49:33, virus
Это распространенное заблуждение,что все можно прописать в договоре. можно только то, что не противоречит закону. все остальное будет признано судом недействительным. аванс принципивльно возвращаем.
И задаок До заключения догвора вроде тоже как не дейсвтует.
я хочу застраховаться наслучай, если покупатель окажется юридически грамотным. Но в нашем законодательстве не всегда просто разобраться :( 28.09.2013 12:53:19, virus
И задаок До заключения догвора вроде тоже как не дейсвтует.
я хочу застраховаться наслучай, если покупатель окажется юридически грамотным. Но в нашем законодательстве не всегда просто разобраться :( 28.09.2013 12:53:19, virus
Квартира покупается сейчас. Риэлтор продавца настаивала на задатке, мой риэлтор отстоял аванс. И в договоре прописан аванс.
28.09.2013 12:28:55, Кумпарсита
удивительно, задаток какраз не выгоден для продавца, ему выгоден аванс, так как он может в любой момент отказаться от сделки, и никакой ответственности не несет (просто вернет аванс)
Если бы покупатель от вас принял задаток, он, по идее, в случае отказа от сделки, обязан был Вам его вернуть в двойном размере 28.09.2013 12:55:03, virus
Если бы покупатель от вас принял задаток, он, по идее, в случае отказа от сделки, обязан был Вам его вернуть в двойном размере 28.09.2013 12:55:03, virus
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
