Раздел: Покупка квартиры (Всем привет,заранее извиняйте, если уже был ответ на подобный вопрос)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Выбор схемы покупки

Всем привет,
заранее извиняйте, если уже был ответ на подобный вопрос, но во-первых я его не нашел, а во-вторых - времена меняются, может какая-то новая информация появилась.

Ситуация следующая:

Хочется купить квартиру, при этом в активе есть подтвержденная относительно большая (все относительно :D ) зарплата и возможность насобирать по родственникам тысяч 15 зеленых.

Сейчас своей квартиры нет, т.е. продать её, к сожалению, нельзя. :(

Пожелания к квартире, наверное, стандартные:
- в хорошем месте с точки зрения экологии (как общая экология, так и "локальная" - что бы было где гулять с 2-х летним ребенком)
- достаточно развитая инфраструктура (магазины, "спорт", "культура")
- более-менее удобно добираться до "людей"
- две или три комнаты

Какой вариант с вашей точки зрения более правильный ? :

1. Взять кредит в Дельта-Кредите тысяч на 50 и купить квартиру на вторичном рынке

2. То же в Собинбанке (есть ли разница с п. 1 ?)

3. То же в Сбербанке ( этот вариант мне не нравится из-за поручителей - т.к. нужно уговорить людей на работе быть твоим "гарантом", и еще и "засветить" размеры своей зарплаты ). Можно ли без поручителей при каких-то условиях обойтись?
на сайте сбербанка жесткое условие есть только по залогу приобретаемой недвижимости :
"При оформлении кредита в сумме свыше 10 000 долларов США залог имущества обязателен" (см. http://www.asb.ru/ruswin/credit/crdfiz0.htm)

4. Покупка новостройки через кредит - как я понимаю, очень сложно из-за инвестиционных схем, необходимости оплаты своими деньгами 40-50% жилья, ограниченности предложения и смещения его спектра в сторону более дорогих квартир.

5. Сидеть и не рыпаться, откладывать изо всех сил, через пару лет набрать сумму достаточную ( а может тогда уже и недостаточную) для покупки маленькой двушки и тогда уже искать квартиру?

Может быть кто-то уже был в аналогичной ситуации или решал подобную задачу для своих клиентов - подскажите плз.

С уважением,
Василий
29.04.2002 19:01:14, Василий

29 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Нужная тема, пусть еще повисит :) 14.05.2002 11:16:43, zz
Один из вариантов:
Покупка квартиры в новостройке с рассрочкой платежа на 1 год. Вносите 30-50% от стоимости кваритры, а остальное в течении года, при этом стоимость квадратного метра увеличивается на 10-50 долл. (в зависимости от срока рассрочки) и проценты за рассрочку уже не платятся.
13.05.2002 11:19:03, olgarm
Василий, Вы далеко не одиноки! Мы тоже начали эпопею с Дельтой. Побеседовали и отправились собирать документы. Нам удалось вывести формулу их "ипотечного калькулятора". Сначала вы будете гасить %, потом-кредит (сначала в 807 проченты составляют 80%, а к 10 году-$10 -проценты, 790-кредит). За досрочное гашение- штраф в размере3% от суммы превышения над обязательным платежом.
Пока меня напрягают две вещи:
а) найдем ли мы на вторичном рынке продавца (или это обычная схема- получать деньги после оформления документов и через депозитную ячейку)?
б) брать много или мало? На 2-х или 3-х?
И еще нужно аккуратно узнать как реально можно уменьшить проценты до 13 годовых.
07.05.2002 15:27:04, isima
Про 2) мы тоже думаем :)
Не знаю, можно ли в нашем родимом государстве загадывать на 10 лет вперед. Может, все же, лучше взять поменьше и под 15%, чтобы быстрее выплатить... А, может, побольше, под 13% и сразу купить что-то капитальное. Короче, мы и сами в раздумьях.
08.05.2002 16:35:55, Томасина
Да, для 13% надо сумму побольше и еще условие не менее 15000 первый взнос..., кажется так?
Я таки склоняюсь к 2-х (метров 55-60) чтоб была возможность не отказыватьсебе любимым в чем-нить (согласитесь-800 вмесяц-нагрузка?), а по расчетам -выплатить за 5 лет-реально.
ТОлько объяните мне-как происходит покупка (обыкновенная)! Также через ячейку депозитарную или?
13.05.2002 10:43:50, isima
Я так поняла, что через ячейку. Диимка где-то внизу писал, что им агентство одалживало на закладку. 13.05.2002 22:59:07, Томасина
п. 5. обирать изо всех сил, чтоб хотя бы тысяч 30-40 набрать, а остальное уже тогда или занимать у знакомых/на работе, или брать в кредит. Мы так и сделали. Сейчас думаю, что надо бы в 4-х комн. переезжать через 3-4 года, но кредит брать совершенно не хочется. Будем пытаться набрать денег на доплату. 03.05.2002 17:19:29, Котенок!
Можно объединить п4и п5: собираете половину стоимости жилья, далее покупаете в рассрочку на год квартиру в новостройке. По этой схеме продают квартиры в Мосфундаментстрое-6, например, а они строят в неплохих районах-Войковская, Полежаевская, на Речном . 30.04.2002 11:43:18, Helenka
Это конечно, тоже вариант,
но тогда придется существенно ограничить себя по размеру квартиры (вплоть до невозможности её купить).

Причина - рассрочка в 1 год - это значит нужно будет отдать половину стоимости квартиры за год.

Я думаю, что если бы я мог насобирать тысяч 25 за год (так как я думаю, что они продают квартиры не по ценам Южного Бутова), то я бы не мучился, набрал бы 50 тыс за два года и купил квартиру.

Проблема именно в том, что во-первых нет возможности собюрать достаточно средств на "солидный" первый взнос (тысяч 25-30) , а во-вторых реально хотелось бы растянуть выплату на несколько лет, выплачивая, скажем по 10 тыс в год.

Кстати, как я понимаю, по такой же схеме можно посмотреть на ССК - тоже 50% и потом на 3 года под 7-8 %.

30.04.2002 13:09:39, Василий
Значится так... Не поленилась позвонить. Самое дешевое жилье у них на сегодняшний момент - панельки на Фестивальной по 860 за квадрат. Забыла спросить серию, но из панельных там только П44Т и КОПЭ. Обе, вроде, неплохие серии. Но цена... За такую можно монолит в каком-нибудь Куркино купить. Что касается ипотек, они работают с Собинбанком. Говорят, если предоставит, то пожалуйста. 30.04.2002 14:27:56, Томасина
1.Тысяч 50 Вам вряд ли кто даст. Максимум - 70%. Имейте ввиду, что с той суммы, которую Вы наскребете по родственникам, Вам придется платить риэлтору, нотариусу, за регистрацию, страховой компании и т.д., т.е., на руках у Вас реально будет тысяч 10. Итого, вместе с кредитом, максимум для Вас - это однушка не в самом лучшем районе.
2. В Вашем случае разницы практически никакой, поскольку зарплата подтверждена документально. Залезте на сайты Дельты и Собинбанка, сравните проценты. Может, чего-то и выиграете.
3. По процентам, насколько я помню, Сбербанк получался самым выгодным. Плюс у него, вроде, нет такого геморра с обязательным страхованием себя и квартиры по самые уши, обязательным выбором именноих риэлторов, как у Дельты. В общем, если с подтверждением зарплаты все чисто, то Сбербанк, вроде, удобнее всего получается.
ЗАЛОЖИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ВАМ ПРИДЕТСЯ ПРИ ЛЮБОЙ ИЗ ЭТИХ ТРЕХ СХЕМ.
4. Практически нереально. Есть несколько монолитов, в которых продают по ипотечным схемам, но цены запредельные, плюс Вам еще такая же сумма на ремонт потребуется.
5. Мы пока что за ценами не успевали угнаться (за последние 2 года квартиры подорожали вдвое). Но все прогнозы хором твердят, что рост цен замедлится. Сейчас рассматриваем 2 варианта: ипотека в Дельте (для нас реальна только Дельта, поскольку доходы - серые) или покупка новостройки в Южном Бутове в надежде, что, когда туда доведут метро, цены взлетят (как они уже взлетели в Северном, куда метро доходит уже в конце этого года). Тогда сможем перебраться куда-нибудь поближе, если захотим. Хотя, те, кто живет в Бутово, утверждают, что уже не захотим - экология на порядок лучше московской.
30.04.2002 03:48:42, Томасина
А разве Дельта не требует справки о доходах с места работы?просто у нас зарплата тож серая,а жилье свое хоцца,а не съемное как сейчас. 30.04.2002 12:58:40, Bubusha
Официально - требует, а неофициально - достаточно честного слова вашего финансового директора. В Собинбанке тоже, кажется, есть какие-то обходные пути. 30.04.2002 14:04:45, Томасина
Конечно, требует.
Просто Дельта учитывает и другие источники доходов - "страховки", доход по ценным бумагам и т.д.
30.04.2002 13:01:03, Василий
Спасибо за ответ, Томасина.
У меня есть несколько уточнений по исходным условиям и доп. информация по Дельте

1. По поводу размеров кредита:

а. на сайте Дельты по ипотечному калькулятору получаем (расчет по квартире)
Процентная ставка (годовая) 15%
Срок кредита 10 лет
Количество членов семьи 2
Стоимость квартиры $65000

Ежемесячный платеж $807
Доход семьи после налогообложения $2018
Размер кредита $50000
Первоначальный взнос из собственных средств $15000

так что все сходится

б. Я был в Дельте, беседовал с менеджером, (могу ответить на каие-то вопросы)
и мне было сказано, что для вторичного рынка в сумму кредита также могут быть включены затраты на

риэлтеров, так что в качестве доп расходов - только страхование (1.5 % от стоимости квартиры - 1000$) и

плата за рассмотрение заявления (1000р). Эти деньги есть в качестве свободной суммы (накопление) и поэтому

я их не рассматриваю в расчете(т.е. 15000 - это 15000 без всяких вычетов).

Вот такие дополнения по суммам - что это меняет?

2. Собинбанк - по процентам разницы нет, вопрос в основном по другим параметрам, таким, как дополнительные

расходы, надежность, стиль работы с клиентом ( в Дельте вполне понравилось).

3. Сбербанк - действительно по процентам СЕЙЧАС выгоднее, однако у сбера есть фраза о возможном последующем

изменении ставок кредита (и чувствую, что не в сторону снижения). Хотя и нет обязательного страхования.
Про залог недвижимости - это понятно, это основа ипотеки, но вопрос был про возможность получения кредита в

сбере БЕЗ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ПОРУЧИТЕЛЕЙ, что для этого надо, если это возможно (может доказать собственную

финансовую устойчивость и легкость получения аналогичной позиции в другом месте в случае потери текущей

работы).

4. К сожалению, все понятно :(, просто достаточно много строится нового жилья в хороших местах - выходит

это все "не про меня" - только для людей с "живыми деньгами". Кстати еще про Дельту - они дают допкредит на

ремонт не некоторыми ограничениями (по суммам)

5. Все таки выходит, что покупать лучше сейчас, потому, что даже "замедление роста" - это не снижение цен,

а если нет кардинальных отличий в ситуации, то лучше уж сейчас купить и через два года спокойно поживать в

своей квартире и платить по кредиту, чем через пару лет обнаружить, что накопления все равно не позволяют

выбрать что-т достойное. К сожалению, вариант с покупкой маленькой новостройки в Бутово (сами смотрим на

тот район) нереален, из-за финансов на данный момент и запросов (нужна как минимум двушка).


С уважением,
Василий
30.04.2002 10:18:23, Василий
1. Есть еще 1 проблема: Вам надо найти продавца, который согласится оформить по полной цене (минимум, на который согласна Дельта - это сумма кредита + 10%), а не по БТИ, как это обычно делается. Чем больше сумма, тем труднее найти. Знаю людей, которые так и не нашли.
2. В Дельте мы тоже были, тоже понравилось, но. На 7е.ру пока дальше разговора с комиссией банка дело не пошло. В одном случае не нашли квартиру, удовлетворяющую всем необходимым требованиям, в другом банк согласился выдать не 70%, а лишь половину. Так что, завершенных эпопей с Дельтой пока что не знаю. С Собином знаю 1 реальный случай получения кредита. Но до них мы еще не дошли :)
3. Без поручителей - никак, во всяком случае, года 2 назад, когда мои друзья узнавали, они не взяли именно из-за того, что не нашли 2х поручителей с подтвержденными доходами.
5. Да, но в результате квартира выходит почти вдвое дороже :(
30.04.2002 14:51:16, Томасина
Это вы зря, насчет того, что завершенных эпопей с дельтой ещё не знаете. Уже знаете - это мы, кредит взяли, квартиру купили, живем. Уже девять месяцев. Спрашивайте - отвечу ;) 30.04.2002 16:51:28, диимка
Урря! 1 есть :)))
Спрашиваем :)
Плюс к вопросам Василия:
1. Дети у Вас есть? Как с опекой взаимоотношения строили? Или таких справок теперь не требуется?
2. По калькулятору на сайте, если считать по сумме кредита, получается больше, чем мы насчитали в экселе (проценты от остатка). Кто из нас неправильно считал? Вам дали из того расчета, как на калькуляторе?
3. Насколько я поняла, чтобы выдали деньги, нужно иметь уже на руках подписанный договор купли-продажи (или это у Собинбанка? не помню уже). Как этот момент решается с продавцом?
04.05.2002 01:44:06, Томасина
1. Больше не требуется, но мы такую справку до сих пор получаем, из далекого города Казань ;(
2. Да, и даже чуть больше. По калькулятору получалось max 16500 - детей двое ;), дали 17000.
3. Мы занимали деньги на две недели у агенства, для того, чтобы сложить в ячейку. Не знаю, насколько такая практика распространена, но вот - получилось.
06.05.2002 15:41:20, диимка
3. Ух ты! А через какое агентство вы покупали? :) Может, и нам взаймы дадут? :)
2. Я немножко неправильно сформулировала вопрос. Больше выплаты. В экселе мы насчитали, что при нужном нам кредите придется ежемесячно выплачивать $365, а по их калькулятору выходит около $400. У кого из нас глюк? Вы платите столько, сколько насчитал их калькулятор?
06.05.2002 22:19:20, Томасина
4. Где-то в договоре написана формула - как считать этот самый аннуитетный платеж.. Меня, если честно, интересовал порядок величины -- не больше $300 ;) Получилось ;)
Формулу - домой приду, найду, напишу..
07.05.2002 12:16:16, диимка
Про агенство - уже нашла ниже. Только у Вас ошибка в адресе: вместо j стоит h.
Попробую позвонить, пообщаться. А Вы, случайно, не знаете, за сколько % они выкупают квартиру? Что выгоднее получается: продать им или искать продавца самим (при условии, что пока ищем, мы платим за съем той, в которой сейчас живем)?
06.05.2002 22:30:31, Томасина
Расскажите, плз.
1. Какую квартиру брали - первичный рынок или вторичный и если вторичный , то новостройка или неновый дом?

2. Были ли включены затраты на риэлтеров в сумму кредита или вы оплачивали их отдельно?

3. Какие, в итоге получились накладные расходы? (страховки, оценки квартир)

4. Какие взаимоотношения с продавцом (по части оплаты и цены в договоре)?

5. Какие взаимоотношения с Дельтой (при покупке и после, например при оформлении досрочного погашения, если было)?

6. Какие еще варианты Вы рассматривали? И почему выбрали Дельту

7. В целом, довольны ли Вы вашим выбором.

Заранее спасибо.

Василий
30.04.2002 17:16:26, Василий
Рассказываю:
1. Вторичный, не новый дом. Даже страшно говорить ;)
2. Нет, агенству отдельно - кстати, рекомендую - агенство Держава
3. Накладные расходы.. куча. $100 оценщику, $300 ежегодно страхования - ущерб и титул, право собственности и залог - $300.
4. Продавец - я ему сочувствую. ;) Бумагами занимались девушки из агенства, цена полная, сумму в ячейку одолжило агенство же. Под 4% в месяц. О, еще накладных расходов забыл - $350 - оплата займа.
5. С дельтой - разговаривали по телефону, целый день убили на подписание кредитного договора.. Ах да, раз в год надо предоставить справки о доходах/налоговую декларацию/что-нибудь еще, как при рассмотрении заявки. Декларацию всё равно писать, выписки из банка о зарплате сами по почте приходят. Отнесу.
6. Дельта разрешает прописываться в квартире( ипотека в чистом виде ), не требует страшных справок/поручителей, дает кредит на долгий срок и под вторичку. Осталась единственным кандидатом.
7. Доволен. Лучше жить в собственной квартире, чем платить дяде. Причем столько же ;)
06.05.2002 15:38:18, диимка
1. Это плохо, но мне кажется, что указывать не по БТИ а реальную это в интересах-же покупателя,( и конечно

не в интересах продавца), так как возвращать в случае расторжения сделки будут именно эту сумму. Понятно,

что это сужает круг. Еще мне в дельте говорили (если не путаю) , что страховать нужно на стоимость кредита

+ 10%.

2. А что это за случай, что отказались выдавать больше половины - в связи с чем - может это была

новостройка - тогда естественно (точнее 60% долны были бы дать).

3. В Собине какие-то люди у нас на работе покупали, но это не мои знакомые, поэтому точнее ничего не знаю.

5. Относительно размеров оплаты - интересный вопрос

В другом форуме (ссылка внизу) я привел вот такие данные (посчитаны мной, поэтому возможны ошибки)

"... если посчитать для пятилетнего кредита по ставке 15% все деньги "сверху", то они составят 37 % от

суммы кредита (из-за постепенной отдачи и уменьшения начисляемых процентов), то есть примерно 7,5 %

годовых.
(Для сравнения - при 10 летнем кредите цифры - 74,4 % и (соответственно) 7,4 %."

В принципе валютная инфляция - тоже порядка 8-9 процентов, то есть 1000 долл сейчас и 1000 долл +7% через

год это по покупательной способности практически одно и то же

Так что, мне кажется, что это не слишком много (хотя, конечно, я бы не отказался от валютного кредита под

6-7% годовых :) )


Ссылка: http://www.auto.ru/wwwboards/estate/0007/1676.shtml



30.04.2002 16:13:58, Василий
1. Это не в интересах продавца, поэтому найти такого продавца, который на это согласится, сложнее.
Страхуется то, что пишется в договоре. Обычно (компромисс с продавцом) пишется кредит+10%.
2. Не новостройка. Просто "серая" зарплата. У нас аналогичный случай. Хотя, когда муж недавно был в Дельте, его, вроде, обнадежили, что проблем быть не должно, если финансовый директор подтвердит доход устно.
Насчет новостройки как раз-таки намекнули, что лучше даже не связываться.
3. Кстати, звонила в Собин. 14% с правом досрочного погашения. С "серыми" зарплатами сложнее, но тоже, вроде, можно вывернуться. Новостройка только если дом уже принят госкомиссией.
5. У нас получалось практически удвоение суммы кредита. Попробуйте поиграться калькулятором на сайте Дельты.
04.05.2002 01:55:07, Томасина
Мне больше всего нравится фраза про разговор с фин.директором или нам предлагали ген.директора на выбор, кого как, а нас этот момент очень напряг - трудно было представить как мой муж будет организовывать эту встречу (такие вещи хороши в маленьких конторках) с алигархом :) 04.05.2002 08:51:45, Аля
У мужа - довольно крупный холдинг, со своим удельным олигархом :))) Просто а) его там ценят :))), б) представитель банка сам выезжает на фирму, смотрит офис и разговаривает с финдиректором, в) финдиректору это самому интересно - у них сейчас политика на социальные программы пошла, в т.ч., поиски возможностей кредитовать сотрудников. Так что, тут проблем никаких. 07.05.2002 13:03:02, Томасина
А мой шеф, подписавший справку о доходах, вообще в штатах ;) Но дельте хватило выписок из банка о том, что фирма каждый месяц перечисляет зарплату 06.05.2002 15:43:29, диимка












Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

20.01.2018 02:36:44

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!