Стратегия поведения - что сейчас лучше делать ? (много)

Исходные данные. Квартира м.Пролетарская, почти в метро, внизу в доме - казино Кристалл, двор и подъезд - чудо. Квартира - 100 метров, комнаты 13+13+27, кухня 18, остальное - холл и санузлы (два). Сдаем за небольшую по нынешним временам сумму, т.к. квартира в хреновом состоянии. Там когда-то был очень приличный ремонт (делали в 90 году), но с тех пор и потолок кое-где в разводах - соседи заливали, и паркет тоже пострадал, поцарапан и лак кое-где слез, в одной комнате каитально залили, так, что за шкафом грибок пошел. Двери, ручки - стремные, окна - страшенные (нестеклопакеты, ессно). Обставлена более или менее прилично, техника - вся в наборе - стиралка, три телевизора, посудомойка, микроволновка, керомическая плита, кухонная техника в наборе - комбайн, шейкер и пр.
Квартира требует ремонта, и мы планировали этим летом по-бырому сделать там косметику без санузлов, большего не нужно - стены выведены довольно прилично, тока перекрасить и потолок перебелить, паркет лежит очень хорошо, его только отциклевать надо и лаком покрыть, дверь там уже новая стоит. Еще мы хотим окна поменять и кое-какую мебель заменить. Это мы оценили максимум в 3000-3500, сколько в реальности получится - вопрос, но я не думаю, что намного больше. Времени на это дело уйдет около месяца, не меньше, то есть мы потеряем сумму, которую нам латят за месяц аренды, то есть еще 1500.
Собственно, вопрос: в ынешней рыночной ситуации, стоит нам сделать ремонт сейчас или подождать до зимы ? Арендатор съезжать не собирается - дешево, они там устроили гостиницу для фирмы - командированные там останавливаются, в основном же квартира пустует. Я боюсь, не получится ли так, что мы на ремонте потеряем столько, сколько не сможем быстро отбить в случае падения цен. Если будет кризис на рынке недвижимости, цены прилично упадут и мы будем как в 98 году сдавать за 700-800 енотов, то уж лучше не терять сейчас месяц аренда, а делать ремонт тогда, когда он нам дешевле обойдется. Но если кризис случится позже, то мы вполне сможем быстро отбить эти деньги за два-три месяца (соседи по подъезду сдают такие же квартиры с евроремонтом за 2000-2500).
Вот еще почему возник вопрос. Появился клиент, который хочет дать немножко больше, но он по всей видимости менее надежен, чем наш нынешний. Если мы будем делать ремонт, то клиента менять не будем, зачем нам эта нервотрепка с частой сменой арендаторов. А если не будем, то надо воспользоваться возможностью и хоть немножко больше получить.
Сразу напишу, что договор, по которому мы сдали нынешнему арендатору, давно истек и сейчас действует только устная договоренность на один месяц, то есть, если они первого числа платят - живет месяц, если нет - до свидания. И никаких обязательств в отношении друг друга на данный момент, хотя устно он нам тыщу раз говорил, что съезжать не собирается.