кто был в такой ситуации? взяла летом ипотеку под строящ. в подмосковье кв. О кризисе заговорили - думала, может %% поднимут. Но мне прислали из банка письмо - просто шок и не знаю, что делать:
"... По кредитному договору, заключенному между Вами и Банком, Банк принял в залог соответствующее обеспечение в виде квартиры/прав требования/векселя/поручительства.
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору. В связи с этим банк по объективным причинам вынужден будет воспользоваться предусмотренным в договоре правом потребовать досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования – обратить взыскание на предмет залога.
В то же время наш банк, нацелен на длительное и взаимовыгодное сотрудничество и предлагает совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы.
В этой связи предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем. Предложение действительно до ... "
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Ипотека
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
см. под ссылкой 11.10.2008 01:50:01, Alex - ToRent
Письмо я так понимаю пришло по эл.почте. Можете сделать вид, что его вообще не было. Ничего страшного не произойдет. На векселе фиксированная цена. Если цена действительно упадет на сайте строительной компании или уполномоченных ею агенств, то тогда они возможно и могут предьявить вам что-то. Но пока - это только развод на деньги. Не переживайте. Все будет хорошо.
10.10.2008 22:36:52, mif
2.При неадеткватности стоимости обеспечения и суммы кредитных средств, банк имеет право потребовать увеличения стоимости обеспечения(добавочек к первоначальному взносу или еще какую-нибудь недвижимость).
3.делать что-пока ждать, тем более снижение стоимости залога надо доказать..
10.10.2008 11:15:59, smalltwo
Далее, если та ситуация, о которой идет речь реально возникнет- вот здесь уже и будете кувыркаться. Потому как основной вопрос будет- реально ли снизилась стоимость залогового имущеста. Ну и соответственно там будет уже другая песня- возможно, часть кредита Вы уже погасите, стоимость залога как раз будет = стоимости той части ... ну и тогда и будете разбираться 10.10.2008 10:30:23, Джума
Если внимательно читать, то в данный момент банк от вас ничего не требует. А лишь предупреждает о возможности и наличии такого пункта в договоре. "...предупреждаем Вас о ВОЗМОЖНОСТИ снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация.."
"...В связи с этим банк по объективным причинам вынужден БУДЕТ воспользоваться предусмотренным в договоре правом..." - т.е. в случае чего, он сможет.
Т.е. банк пока просто пугает и играет на дурачка. Погасите % - зашибись, у него больше денег будет. Не погасите - пока ничего не будет, ибо реально цена не упала до критической.
То что так может быть, вы должны были знать, такой пункт есть в договоре кредитования. Доставайте его и читайте точно, что там написано. В нашем написано, что в случае падения цены на квартиру ниже нашего кредита (т.е. если ты взял 100 тысяч и цена квартиры упала ниже 100 тысяч, например стоит 80) необходимо будет погасить эту разницу (в моем примере заплатить 20 тысяч). Если у вас сейчас очень большой кредит при очень маленьком первоначальном взносе - такая ситуация, увы, возможна. Готовьтесь, изыскивайте резервы денег, следите за ценами (интернет, официальные цены застройщика на сайте, можно под видом клиента просить прайс прислать по факсу).
Если я правильно помню договор вашего банка и застройщика (было дело, общались), то у вас ситуация вообще аховая, ибо у вас предварительный договор купли-продажи на маленькую сумму и вексельная схема, причем через какие-то третьи фирмы, мало относящиеся к ДСК-1. Застройщик вам заявляет, что он не предоставит квартиру, возвращает эти копейки, а с векселями что хочешь, то и делай, они не его, какой-то левой компашки. Т.е. ни денег, ни квартиры, а кредит между тем никто не отменял. Но по последнему абзацу могу и сильно врать, т.к. дело было 2 года назад, может что изменилось или мы плохо поняли. Мы тогда не решились с такой схемой связываться и ушли на вторичку. 10.10.2008 10:14:28, Весенняя кошка
в договоре есть. в ГК РФ есть такая же фраза.
схема уже не вексельная, а пред. договор продажи да, присутствует. сумма там вся прописана. но фирма - не само дск,а дочерняя.
вексельная в су-155. 10.10.2008 10:31:49, Dnnn
"...В связи с этим банк по объективным причинам вынужден БУДЕТ воспользоваться предусмотренным в договоре правом..." - т.е. в случае чего, он сможет.
Т.е. банк пока просто пугает и играет на дурачка. Погасите % - зашибись, у него больше денег будет. Не погасите - пока ничего не будет, ибо реально цена не упала до критической.
То что так может быть, вы должны были знать, такой пункт есть в договоре кредитования. Доставайте его и читайте точно, что там написано. В нашем написано, что в случае падения цены на квартиру ниже нашего кредита (т.е. если ты взял 100 тысяч и цена квартиры упала ниже 100 тысяч, например стоит 80) необходимо будет погасить эту разницу (в моем примере заплатить 20 тысяч). Если у вас сейчас очень большой кредит при очень маленьком первоначальном взносе - такая ситуация, увы, возможна. Готовьтесь, изыскивайте резервы денег, следите за ценами (интернет, официальные цены застройщика на сайте, можно под видом клиента просить прайс прислать по факсу).
Если я правильно помню договор вашего банка и застройщика (было дело, общались), то у вас ситуация вообще аховая, ибо у вас предварительный договор купли-продажи на маленькую сумму и вексельная схема, причем через какие-то третьи фирмы, мало относящиеся к ДСК-1. Застройщик вам заявляет, что он не предоставит квартиру, возвращает эти копейки, а с векселями что хочешь, то и делай, они не его, какой-то левой компашки. Т.е. ни денег, ни квартиры, а кредит между тем никто не отменял. Но по последнему абзацу могу и сильно врать, т.к. дело было 2 года назад, может что изменилось или мы плохо поняли. Мы тогда не решились с такой схемой связываться и ушли на вторичку. 10.10.2008 10:14:28, Весенняя кошка
схема уже не вексельная, а пред. договор продажи да, присутствует. сумма там вся прописана. но фирма - не само дск,а дочерняя.
вексельная в су-155. 10.10.2008 10:31:49, Dnnn
а такое может произойти со вторичным жильем в ипотеку?
10.10.2008 09:24:13, интересно
теоретички может. и теоретически почти любой банк может потребовать досрочного возврата кредита - по ст. 813 ГК РФ.
другое дело, что вторичка - реальная вещь, а не фундамент/недострой. если и подешевеет, то все же не на 100%, как в случае заморозки стройки. 10.10.2008 09:32:51, Dnnn
другое дело, что вторичка - реальная вещь, а не фундамент/недострой. если и подешевеет, то все же не на 100%, как в случае заморозки стройки. 10.10.2008 09:32:51, Dnnn
а какая разница для оценки стоимости актива?
Ваша квартира, когда Вы брали ипотеку, была оценена, к примеру, в 200 тыс. долларов.
В связи с кризисом, к примеру, она упала в цене до 100 тыс. Предмет залога обесценился. 10.10.2008 09:31:56, Безобразная Эльза
Ваша квартира, когда Вы брали ипотеку, была оценена, к примеру, в 200 тыс. долларов.
В связи с кризисом, к примеру, она упала в цене до 100 тыс. Предмет залога обесценился. 10.10.2008 09:31:56, Безобразная Эльза
Что делать? Да ничего пока, сидите тихо, платите взносы в срок. По старому еврейскому принципу "тех писем, где вы просите денег, мы не получали")) 09.10.2008 17:10:16, nickoffova
банк якобы 40-какой-то в рф. когда брала - выбора не было, по объективным причинам (2 ндфл) другие банки не давали кредит.
еще сегодня я поняла - см. ответ lenok_ - что от договора это даже почти не зависит. а прописано в ГК РФ.
09.10.2008 17:57:17, Dnnn
Читайте законы :)
Например ГК РФ
Глава 42. Заем и кредит
Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика
При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Т.е. если обеспечение ухудшается - в нашем случае теряет часть своей стоимости - банк вправе потребовать досрочного погашения займа.
ИМХО Дойди до дела - банк процесс выиграет :)
ЗЫ ЗЫ Деревья не растут до небес. Тем кто верил в вечный рост недвижки следовало бы поинтересоваться, а что будет если начнет падать :)))
09.10.2008 14:27:01, lenok_
только факт ухудшения обеспечения надо еще доказать. Пока цены ОФИЦИАЛЬНО по ПРАЙСУ не упали, сделать это будет крайне сложно. Разве что налоговую на застройщика натравливать, чтоб она в рамках проверки выявила, что реально цены не те, что объявляются. А это по нынешним временам ну оооооочень дорого:-))))
10.10.2008 09:05:06, Nightmare
Все гораздо хуже: банк, как правило, не аффилирован с застройщиком. Он его кредитор на оборотку.
но тем не менее, для суда единственным доказательством снижения стоимости объекта залога будет независимая оценка. 10.10.2008 09:49:04, Nightmare
Например ГК РФ
Глава 42. Заем и кредит
Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика
При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Т.е. если обеспечение ухудшается - в нашем случае теряет часть своей стоимости - банк вправе потребовать досрочного погашения займа.
ИМХО Дойди до дела - банк процесс выиграет :)
ЗЫ ЗЫ Деревья не растут до небес. Тем кто верил в вечный рост недвижки следовало бы поинтересоваться, а что будет если начнет падать :)))
09.10.2008 14:27:01, lenok_
Гы :) Как правило банк и застройщик - структуры аффилированные :) и им крайне выгодно сделать крайним заемщика. Так что и прайс будет какой надо :))) Застройщику ничем не грозит, т.к. продажа идет через фирмы-однодневки :).
10.10.2008 09:42:47, lenok_
но тем не менее, для суда единственным доказательством снижения стоимости объекта залога будет независимая оценка. 10.10.2008 09:49:04, Nightmare
Я ждал этого. Аналогичным образом банки поступают с ценными бумагами, которые принимаются в залог для обеспечения "кредитного плеча". Этот прием применяется при игре на фондовом рынке.
Ни разу не держал в руках ипотечного договора и всегда гадал, какой там пункт есть на тот случай, когда стоимость залога начнет снижаться. Оказывается и пункт есть и меры страховки банка предусмотрены. Согласен с тем, что без суда ничего не произойдет. Не согласен с тем, что вырезки из газеты "Руки" будут иметь какую-то силу. Наверняка для принятия решения о выдаче кредита было заключение оценщика о стоимости квартиры. Вот такое же заключение и будет приниматься во внимание и в дальнейшем, а отнюдь не реклама в газетах и на заборах.
Такое поведение банка однозначно говорит о том, что в банке ЖДУТ ОБВАЛА цен на недвижимость -раз, и падения доходов заемщика - два (из которых он гасит кредит) и стараются подстраховаться на этот случай. Такой прогноз не радует. 09.10.2008 12:37:47, Swaan
просмотр газеты и сайта застройщика - это я для себя конечно пока смотрю... 09.10.2008 13:15:27, Dnnn
1. оценочная деятельность лицензируется
2. оценщик при определении цены объекта оценки использует 3 метода:
- сравнительной цены
- восстановительной цены
- потенциального финансового результата
названий точных не помню, к сожалению.
Как правило, все 3 метода используются при оценке объектов, используемых в предпринимательских целях (промышленная недвижимость, оборудование и т.д.). В качестве оценочной стоимости берут среднее арифметическое результатов 3 методов.
При оценке квартир для проживания используется только первый метод (так как 2 вторых просто неприменимы в силу их специфики). Для оценки сравнительных цен оценщик пользуется ОТКРЫТОЙ информацией. По вторичке это обычно Виннер и ИРР. По первичке - прайсы застройщика объекта и застройщиков аналогичных объектов в том же районе. Цены аналогов используются с поправочными коэффициентами по целому ряду показателей. Так получается оценочная рыночная цена.
Никакой внутренней информации о реальной цене сделок оценщик не получает, ибо информация сия - коммерческая тайна, и раскрывать ее всем подряд никто не будет. 10.10.2008 09:11:22, Nightmare
Но дело в том, что оценщики "при банках" сидят на потоке заказов от банка и совершенно не заинтересованы в том, чтобы "рисовать" цену. Один раз нарисуют - второй раз их раскусят и заказы кончатся. 14.10.2008 09:33:42, Nightmare
точнее методы называются: 1.сравнительный, 2. затратный, 3. доходный. Но по сути правильно. Однако при оценке квартир оценщик редко пользуется всеми тремя методами. обычно 1-ым и 3им.
по поводу лицензирования. сейчас изменились условия - всякие появились СРО, страховки, ответственность теперь у оценщика - физ лица, а не юр лица, как раньше.. ну и тд... в общем деятельность вполне себе нормально регулируется... И при развитом рынке продаж - особенно жилой недвижимости - очень сложно оценщику измудриться и сделать погрешность оценки больше чем 3-5%. Если он не законченный идиот :) 12.10.2008 15:49:03, N1975
по поводу лицензирования. сейчас изменились условия - всякие появились СРО, страховки, ответственность теперь у оценщика - физ лица, а не юр лица, как раньше.. ну и тд... в общем деятельность вполне себе нормально регулируется... И при развитом рынке продаж - особенно жилой недвижимости - очень сложно оценщику измудриться и сделать погрешность оценки больше чем 3-5%. Если он не законченный идиот :) 12.10.2008 15:49:03, N1975
А такое поведение еще может говорить о том, что у банка проблемы с ликвидностью, и он хочет за счет досрочно погашенных кредитов ее улучшить. Заметьте: во-первых, это массовая рассылка всем клиентам, а о-вторых, они не просят довнести залог, они просяд отдать деньги. 09.10.2008 12:43:42, Nightmare
Так и объявление о продаже квартиры говорит лишь о намерении продавца расстаться с квартирой за эти деньги. А вот дадут ли эти деньги - это уже другой вопрос. Московский рынок недвижимости уже не раз проходил через преиод стагнации. И практически никогда, за исключением периода 1998...2000г цены предложения не снижались, снижались недокументированные в рекламе цены предложения и реальные сделки 1.5...2 года назад еще проходили с дисконтом до 20% от желаемых цене продавцов.
А как вы довнесете залог? Залог - это квартира, вы к квартире десяток-другой метров не прилепите, она недвижимость, она не меняется со временем, это ее основное свойство - не двигаться, ее не довнесешь.
Самое печальное в этой истории то, что аналитики банка спрогнозировали обвал цен на недвижимость (об этом между строк читаешь), а сделка не была перекредитована в агенстве по Ип. кредитованию. И, спасая себя от прогнозируемых потерь в будущем, пугают своих заемщиков уже сейчас. Проблемы с ликвидностью есть сейчас у всех банков.
А название банка можно озвучить? 09.10.2008 19:11:11, Swaan
Росевробанк. это при том, что еще до всякого кризиса % у них одни из самых больших - 15-16-17%. 10.10.2008 09:28:29, Dnnn
Скорее всего они осуществляли рисковое кредитование, без использования ресурсов агенства по ипотечному кредитованию.
У вас почти наверняка новостройка на этапе строительства!? Не угадал, нет? 13.10.2008 22:14:10, Swaan
да, через день после получения письма на куче сайтов появилась статья (откуда-то из одного источника, слово в слово).
14.10.2008 14:34:38, Dnnn
Меня, честно говоря, больше всего интересует название застройщика. Если это что-то вроде Миракса и ДонСтроя- одно. А если приближенный к государству застройщик - это другое. Просто хочется логику аналитиков просечь, ибо сама аналитик:-)) 10.10.2008 09:02:49, Nightmare
я-то сдуру понадеялась, что раз фирма крупная, известная, то достроит. 10.10.2008 09:29:53, Dnnn
вопрос в том, когда достроят )))) и так у всех земля криво оформлена, из-за этого основные проблемы по сдаче объекта в срок, а сейчас еще и новые добавились 10.10.2008 18:03:38, Еленика
хотят таким вот способом "реструктуризацию" кредитов провести...
09.10.2008 13:12:21, Dnnn
Да сейчас такие проблемы у большинства банков возникнут, ипотечникам туго придется, ИМХО. Это пока первая ласточка....
09.10.2008 13:56:55, :(((
09.10.08 : Строители признали рынок жилья виртуальным
09.10.2008 11:45:22, С_К
Присоединяюсь к тому, что надо показать договор и письмо хорошему банковскому юристу.
Также Вам обязательно нужно выяснить, сколько сейчас действительно стоит квартира, которую Вы передали банку. Лучше письменно, хотя бы по эл. почте. Например, попросите строительную компанию, у которой Вы купили квартиру, дать Вам справку о том, по какой цене они сейчас предлагают метры в этом же доме. Это позволит Вам во-первых, для себя понять масштабы бедствия, а во-вторых, если что - даст Вам аргументы для спора с банком.
Далее: напишите в банк письмо (на бумаге, с уведомлением о вручении!) с просьбой обосновать их требование о довнесении залога или досрочном погашении. Никакие "мнения о текущей экономической ситуации" основанием для выдвижения таких требований быть не могут. ТОЛЬКО независимая оценка предмета залога, как это было в тот момент, когда банк выдавал Вам кредит. Пишите, мол, от договора не отказываюсь, только непонятно мне, на основании чего многоуважаемый банк делает выводы о недостаточности залога. И добивайтесь ответа на это письмо обязательно. Каким бы он не был - для Вас сейчас любая бумажка важна.
В принципе, если Вы по кредиту платите, вот так сразу потребовать досрочного погашения кредита или довнесения залога банк не может. Независимо от того, что прописано в договоре. Вернее, потребовать-то может, но если Вы его требования не выполните - все через суд. Никаких действий по отъему у Вас предмета залога или по взысканию с Вас денег никто предпринимать не будет: у рег. органов и приставов на этот счет распоряжения четкие имеются (сама с ними как раз сейчас борюсь, у неплательщика не можем машины отобрать), а быков в банках давно уже не держат. Хотя кошмарить, скорее всего, будут. Это да...
Так вот. Для того, чтобы судиться, банку потребуется ДОКАЗАТЬ, что обеспечение стало недостаточным. У Вас же должны быть контраргументы в виде справки от застройщика и своей независимой оценки, а также безупречная платежная дисциплина. Но я сильно сомневаюсь, что дело дойдет до суда. 09.10.2008 11:45:17, Nightmare
цены на сайте застройщика конкретно на эти кв. пока не понизились, на сайтах типа "из рук в руки" - тоже в среднем те же...
09.10.2008 11:57:35, Dnnn
Напишите банку ответ на это письмо с просьбой дать обосновние их требованию, сами в это время получите подтверждение того, что на момент письма стоимоть залога не изменилась (сохраните информацию с сайтов застройщика и ИРР (так, чтоб даты было видно), по-возможности получите письменный ответ от застройщика по ценам), и ждите. Скорее всего, ничего не будет после этого.
Еще раз повторю: отобрать у Вас квартиру, или заставить Вас выплатить кредит, довнести залог и вообще все что угодно, без суда НЕ РЕАЛЬНО. У меня сейчас на работе анекдотическая ситуация. Автомобили в лизинге (то есть в собственности моей компании), клиент не платит полгода, договор расторгнут в одностороннем порядке (в соответстви с закнодательством и самим договором). Клиент машины не отдает (повторю еще раз, это НАША собственность, у него они в аренде были). Мы пытаемся через ГАИ их отлавливать. ГАИ даже заявление не берет, требует решения суда и постановления об аресте имущества. Все, тупик. Понятно, что решение суда будет в нашу пользу. Но когда? и что к тому времени останется от машин?..
А в Вашем случае вообще у банка шансы стремятся к нулю:-) 09.10.2008 12:14:23, Nightmare
В отличие от машин - квартира никуда не уедет. Первое что сделает банк ДО суда - наложит арест на имущество :)
09.10.2008 14:45:10, lenok_
У банка денег на встречное обеспечение по каждому клиенту нет, а если клиент платит и не скрывается - у суда просто не будет оснований арестовывать это имущество. У нас, не забывайте, самый гуманный суд в мире. Он даже злостных должников ухитряется не наказывать 10.10.2008 08:59:39, Nightmare
Это Вы себя так успокаиваете? Вы же тоже недавно в ипотеку влезли, да? И ещё, Вы, как видно, ни разу не сталкивались с нашим судом, "самым гуманным" в мире...
10.10.2008 15:01:11, :)))))
Я работаю в банке, в отделе кредитования физлиц. О-о-очень сложная процедура отъема у клиента квартиры через суд,Вы не представляете,насколько. Наш банк уже пытался такой процесс начать год(!) назад. Наши суды умеют тянуть дело. Причем у нас случай,что клиент не выплачивал кредит полгода. И не собирается. А здесь 100% гарантия, что банк пытается немного получить наличных, у этого банка платежи не идут уже неделю. Так что Ваши пугалки скорее из серии ":Прилетит тарелка с зелеными человечками". Банк не начнет процесс. Это ему самому невыгодно.
12.10.2008 19:26:48, Кредитчица :)
правда, с другой стороны: со стороны кредитора-лизиногдателя, которому не только не платят, но и имущество по расторгнутому договору не отдают, а суд все рассматривает и прислушивается к аргументам "несчастного" лизигополучателя-должника, мол и так ему тяжко живется, а тут еще лизинг такой дорогущий, где ж выплачивать... 10.10.2008 19:39:32, Nightmare
Смотрите условия договора. А лучше покажите юристу хорошему банковскому.
09.10.2008 11:12:04, Helen_sun
