Если квартира куплена в барке на имя одного из супругов, можно ли ее переформить в соместную собственность обоих супругов? Если да, то как и сколько это будет стоить?
Я в курсе, что квартира автоматом является совместной собственностью, но интересует именно переформление свидетельства о собственности (чтобы там были оба вписаны)
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Оформление сделок
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Определение совместной собственности дано в ст. 244 ГК РФ. Совместной собственностью супругов признаются движимые и недвижимые вещи, которые приобретены за счет совместных средств супругов.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности сообща пользуются общим имуществом, владеют и распоряжаются им. Вне зависимости от того, кем из собственников совершается сделка, распоряжение приобретенным имуществом осуществляется по общему согласию собственников.
Семейное законодательство определяет совместную собственность супругов как имущество, которое было нажито ими в период зарегистрированного брака, то есть брака, заключенного в установленной законом форме, в органах загса. Т.е. квартира,купленная в браке, ИЗНАЧАЛЬНО явлется совместной СОБСТВЕННОСТЬЮ.
Вы, видимо, хотите ее переоформить в общедолевую собственность без выдела долей в натуре?
Можно (по аналогии с разделом имущества супругами) попробовать написать письменное совместное заявление супругов об установлении долей каждого из супругов в их общем имуществе (аналогия п. 2 ст. 38 СК РФ о соглашении о разделе общего имущества)
Согласно требованию статьи 164 ГК РФ и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подобное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации. 02.09.2011 10:35:41, кукося
Определение совместной собственности дано в ст. 244 ГК РФ. Совместной собственностью супругов признаются движимые и недвижимые вещи, которые приобретены за счет совместных средств супругов.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности сообща пользуются общим имуществом, владеют и распоряжаются им. Вне зависимости от того, кем из собственников совершается сделка, распоряжение приобретенным имуществом осуществляется по общему согласию собственников.
Семейное законодательство определяет совместную собственность супругов как имущество, которое было нажито ими в период зарегистрированного брака, то есть брака, заключенного в установленной законом форме, в органах загса. Т.е. квартира,купленная в браке, ИЗНАЧАЛЬНО явлется совместной СОБСТВЕННОСТЬЮ.
Вы, видимо, хотите ее переоформить в общедолевую собственность без выдела долей в натуре?
Можно (по аналогии с разделом имущества супругами) попробовать написать письменное совместное заявление супругов об установлении долей каждого из супругов в их общем имуществе (аналогия п. 2 ст. 38 СК РФ о соглашении о разделе общего имущества)
Согласно требованию статьи 164 ГК РФ и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подобное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации. 02.09.2011 10:35:41, кукося
Начала копать дальше
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Законом предусмотрена совместная собственность супругов. Распоряжение совместной собственностью определяется Семейным кодексом, а деятельность ИП – ГК РФ
При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют !!! и пользуются !!! общим имуществом. И получают доход от его использования также в совместную собственность!
Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них (но Вы то распоряжаетесь не как ЖЕНА, а как ИП! А это, как раз Законом в отношении совместной собственности не предусмотрено)
3. Вот здесь Вы правы. Если Вы как ФЛ владеете ДОЛЕЙ (а не совместной собственностью супругов), то Вы имеете право ее сдавать и получать доход от предпринимательской деятельности.
В п. 3 ст. 24 (Закон о госрегистрации…) установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления любого из правообладателей, под которыми имеются в виду участники общей совместной собственности (например, супруги) – Ваш случай? Понимаю так, что можно подать заявление (ну наверное, с приложением документов, что квартира куплена в браке) и будет у Вас свидетельство на совместную собственность.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство РФ предусматривает ряд ограничений на этот счет!!! Прямо предусмотрены только ограничения для фермерских хозяйств. НО!!! Аналогия очевидна. Поскольку Вы хотите выступать как ИП при сдаче квартиры, а это не то же самое, что ФЛ (супруг), то и доходы от сдачи квартиры Вы хотите считать доходами ИП! С точки зрения налогового законодательства, это НЕ СОВМЕСТНЫЙ доход супругов от общего имущества, а ВАШ личный доход от предпринимательской деятельности.
Субъекты права общей собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Если Вы выступаете как ФЛ (муж и жена), то Вы правы. А если Вы выступаете как ИП, то Ваш муж при этом будет выступать как ФЛ и совместная собственность реализована быть не может
Ответы на Ваши вопросы:
1. и 3. 253 ГК РФ по отношению к совместной собственности может применяться только вместе с семейным законодательством (ст. 244 п.3. 3.) Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Т.е. в рамках семейных отношений Вы можете иметь совместную собственность, а в рамках ФЛ и ИП – не можете. Поэтому, как только Вы вспоминаете, что Вы не Марь Иванна, а ИП, то сразу забываете о совместной собственности! А получаете долевую собственность, которую можете сдавать (в рамках своей доли).
2. Статья 208. НК РФ – НДФЛ облагаются 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; Порядок совместной собственности и доходов супругов определяется Семейным кодексом (Статья 34. )
Смотрите, что получается:
Вы ПОНИМАЕТЕ, что квартира Ваша с мужем совместная собственность и Вы имеете права на нее (в том числе по сдаче в аренду) наравне с мужем,
НО!!!
ДОХОДЫ, полученные от использования СОВМЕСТНОЙ собственности Вы почему-то считаете только своими. То, что доля в квартире не выделена, не препятствует супругам самим распределить доли доходов, получаемые от ее использования.
Вот Письмо нашла, там правда логики перехода от совместной к долевой собственности не прослеживается, но я Вам логику написала выше…
Рада, если смогла Вам помочь 02.09.2011 14:06:09, кукося
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Законом предусмотрена совместная собственность супругов. Распоряжение совместной собственностью определяется Семейным кодексом, а деятельность ИП – ГК РФ
При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют !!! и пользуются !!! общим имуществом. И получают доход от его использования также в совместную собственность!
Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них (но Вы то распоряжаетесь не как ЖЕНА, а как ИП! А это, как раз Законом в отношении совместной собственности не предусмотрено)
3. Вот здесь Вы правы. Если Вы как ФЛ владеете ДОЛЕЙ (а не совместной собственностью супругов), то Вы имеете право ее сдавать и получать доход от предпринимательской деятельности.
В п. 3 ст. 24 (Закон о госрегистрации…) установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления любого из правообладателей, под которыми имеются в виду участники общей совместной собственности (например, супруги) – Ваш случай? Понимаю так, что можно подать заявление (ну наверное, с приложением документов, что квартира куплена в браке) и будет у Вас свидетельство на совместную собственность.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство РФ предусматривает ряд ограничений на этот счет!!! Прямо предусмотрены только ограничения для фермерских хозяйств. НО!!! Аналогия очевидна. Поскольку Вы хотите выступать как ИП при сдаче квартиры, а это не то же самое, что ФЛ (супруг), то и доходы от сдачи квартиры Вы хотите считать доходами ИП! С точки зрения налогового законодательства, это НЕ СОВМЕСТНЫЙ доход супругов от общего имущества, а ВАШ личный доход от предпринимательской деятельности.
Субъекты права общей собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Если Вы выступаете как ФЛ (муж и жена), то Вы правы. А если Вы выступаете как ИП, то Ваш муж при этом будет выступать как ФЛ и совместная собственность реализована быть не может
Ответы на Ваши вопросы:
1. и 3. 253 ГК РФ по отношению к совместной собственности может применяться только вместе с семейным законодательством (ст. 244 п.3. 3.) Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Т.е. в рамках семейных отношений Вы можете иметь совместную собственность, а в рамках ФЛ и ИП – не можете. Поэтому, как только Вы вспоминаете, что Вы не Марь Иванна, а ИП, то сразу забываете о совместной собственности! А получаете долевую собственность, которую можете сдавать (в рамках своей доли).
2. Статья 208. НК РФ – НДФЛ облагаются 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; Порядок совместной собственности и доходов супругов определяется Семейным кодексом (Статья 34. )
Смотрите, что получается:
Вы ПОНИМАЕТЕ, что квартира Ваша с мужем совместная собственность и Вы имеете права на нее (в том числе по сдаче в аренду) наравне с мужем,
НО!!!
ДОХОДЫ, полученные от использования СОВМЕСТНОЙ собственности Вы почему-то считаете только своими. То, что доля в квартире не выделена, не препятствует супругам самим распределить доли доходов, получаемые от ее использования.
Вот Письмо нашла, там правда логики перехода от совместной к долевой собственности не прослеживается, но я Вам логику написала выше…
Рада, если смогла Вам помочь 02.09.2011 14:06:09, кукося
спасибо за подробный ответ, я потом изучу тщательнеею а пока по верхам:
<Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них (но Вы то распоряжаетесь не как ЖЕНА, а как ИП! А это, как раз Законом в отношении совместной собственности не предусмотрено)>
Это я пока ЖЕНА :). А когда впишусь как собственник – буду как ФЛ, владеющее имуществом на праве совместной собственности. А ИП сдает имущество, принадлежащее ему как ФЛ (ограниченйи на то, что собственность не должна быть совместной я не нашла в законодательстве).
<Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство РФ предусматривает ряд ограничений на этот счет!!! Прямо предусмотрены только ограничения для фермерских хозяйств. НО!!! Аналогия очевидна. Поскольку Вы хотите выступать как ИП при сдаче квартиры, а это не то же самое, что ФЛ (супруг), то и доходы от сдачи квартиры Вы хотите считать доходами ИП! С точки зрения налогового законодательства, это НЕ СОВМЕСТНЫЙ доход супругов от общего имущества, а ВАШ личный доход от предпринимательской деятельности.>
Не понимаю – если на ИП в законодательстве ограничений нет, то причем тут аналогии?
<Субъекты права общей собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Если Вы выступаете как ФЛ (муж и жена), то Вы правы. А если Вы выступаете как ИП, то Ваш муж при этом будет выступать как ФЛ и совместная собственность реализована быть не может>
В плане собственности я выступаю как физлицо, а не как ИП. ИП же имеет право сдавать квартиру, находящуюся у него в собственности именно как у физлица. Вот если бы я занималась куплей-продажей квартир как ИП, тогда да. А где в законодательстве есть разъяснения на этот счет?
<1. и 3. 253 ГК РФ по отношению к совместной собственности может применяться только вместе с семейным законодательством (ст. 244 п.3. 3.) Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Т.е. в рамках семейных отношений Вы можете иметь совместную собственность, а в рамках ФЛ и ИП – не можете. Поэтому, как только Вы вспоминаете, что Вы не Марь Иванна, а ИП, то сразу забываете о совместной собственности! А получаете долевую собственность, которую можете сдавать (в рамках своей доли).>
Не поняла, а почему я должна забыть о совместной собственности? Если я ей владею как физлицо, а не как ИП?
<Вы ПОНИМАЕТЕ, что квартира Ваша с мужем совместная собственность и Вы имеете права на нее (в том числе по сдаче в аренду) наравне с мужем,
НО!!!
ДОХОДЫ, полученные от использования СОВМЕСТНОЙ собственности Вы почему-то считаете только своими. То, что доля в квартире не выделена, не препятствует супругам самим распределить доли доходов, получаемые от ее использования.>
И? кто нам препятствует с мужем распределить доли доходов? 02.09.2011 14:27:22, virus
<Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них (но Вы то распоряжаетесь не как ЖЕНА, а как ИП! А это, как раз Законом в отношении совместной собственности не предусмотрено)>
Это я пока ЖЕНА :). А когда впишусь как собственник – буду как ФЛ, владеющее имуществом на праве совместной собственности. А ИП сдает имущество, принадлежащее ему как ФЛ (ограниченйи на то, что собственность не должна быть совместной я не нашла в законодательстве).
<Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство РФ предусматривает ряд ограничений на этот счет!!! Прямо предусмотрены только ограничения для фермерских хозяйств. НО!!! Аналогия очевидна. Поскольку Вы хотите выступать как ИП при сдаче квартиры, а это не то же самое, что ФЛ (супруг), то и доходы от сдачи квартиры Вы хотите считать доходами ИП! С точки зрения налогового законодательства, это НЕ СОВМЕСТНЫЙ доход супругов от общего имущества, а ВАШ личный доход от предпринимательской деятельности.>
Не понимаю – если на ИП в законодательстве ограничений нет, то причем тут аналогии?
<Субъекты права общей собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Если Вы выступаете как ФЛ (муж и жена), то Вы правы. А если Вы выступаете как ИП, то Ваш муж при этом будет выступать как ФЛ и совместная собственность реализована быть не может>
В плане собственности я выступаю как физлицо, а не как ИП. ИП же имеет право сдавать квартиру, находящуюся у него в собственности именно как у физлица. Вот если бы я занималась куплей-продажей квартир как ИП, тогда да. А где в законодательстве есть разъяснения на этот счет?
<1. и 3. 253 ГК РФ по отношению к совместной собственности может применяться только вместе с семейным законодательством (ст. 244 п.3. 3.) Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Т.е. в рамках семейных отношений Вы можете иметь совместную собственность, а в рамках ФЛ и ИП – не можете. Поэтому, как только Вы вспоминаете, что Вы не Марь Иванна, а ИП, то сразу забываете о совместной собственности! А получаете долевую собственность, которую можете сдавать (в рамках своей доли).>
Не поняла, а почему я должна забыть о совместной собственности? Если я ей владею как физлицо, а не как ИП?
<Вы ПОНИМАЕТЕ, что квартира Ваша с мужем совместная собственность и Вы имеете права на нее (в том числе по сдаче в аренду) наравне с мужем,
НО!!!
ДОХОДЫ, полученные от использования СОВМЕСТНОЙ собственности Вы почему-то считаете только своими. То, что доля в квартире не выделена, не препятствует супругам самим распределить доли доходов, получаемые от ее использования.>
И? кто нам препятствует с мужем распределить доли доходов? 02.09.2011 14:27:22, virus
По последнему - точно НИКТО не препятствует. Причем доли могут быть и 1 к 99% в Вашу пользу!
Уже сомневаюсь в своей способности излагать свои мысли...
Попробую еще раз:
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Это строго по ГК. Т.е. ИЗНАЧАЛЬНО, общая собственность является долевой, если ИНОЕ (совместная собственность) не предусмотрено Законом.
ИНОЕ - это: всего 3!!! случая:
фермерское хозяйство, садоводческое товарищество и ОБЩЕЕ имущество супругов. Вот в рамках семейных отношений (пользования имуществом, получение от него доходов), т.е. только тех отношений, которые регулируются СК - имущество признается совместным. Когда возникает предпринимательская деятельность, связанная с имуществом - то (образно говоря) появляется третье лицо. Т.е. жили Маша с Сашей с совместным имуществом и вдруг появлятся ИП Маша и говорит, что это и ее СОВМЕСТНОЕ имущество. Но ИП Маша, не состоит в семейных отношениях с Сашей и поэтому не может (в силу ГК РФ) иметь с Сашей совместной собственности, а может иметь ОБЩЕДОЛЕВУЮ собственность.
Моя мысль такая: как ИП вы ИМЕЕТЕ право сдавать в аренду, принадлежащее Вам как ФЛ имущество, но как ФЛ Вам может принадлежать имущество на праве совместной собственности, а как ИП Вы им распоряжаться (правом) не можете...
Это НЕЧТО прямо не написанное в законе, но вытекающее из ГК и СК
Я бы на Вашем месте все же зарегистрировала долевую собственность (кто мешает?) без выдела долей. Например 50 на 50 ( или 1 на 99). Меньше рисков в том, что ИФНС будет согласна с моим мнением. 02.09.2011 14:53:20, кукося
Уже сомневаюсь в своей способности излагать свои мысли...
Попробую еще раз:
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Это строго по ГК. Т.е. ИЗНАЧАЛЬНО, общая собственность является долевой, если ИНОЕ (совместная собственность) не предусмотрено Законом.
ИНОЕ - это: всего 3!!! случая:
фермерское хозяйство, садоводческое товарищество и ОБЩЕЕ имущество супругов. Вот в рамках семейных отношений (пользования имуществом, получение от него доходов), т.е. только тех отношений, которые регулируются СК - имущество признается совместным. Когда возникает предпринимательская деятельность, связанная с имуществом - то (образно говоря) появляется третье лицо. Т.е. жили Маша с Сашей с совместным имуществом и вдруг появлятся ИП Маша и говорит, что это и ее СОВМЕСТНОЕ имущество. Но ИП Маша, не состоит в семейных отношениях с Сашей и поэтому не может (в силу ГК РФ) иметь с Сашей совместной собственности, а может иметь ОБЩЕДОЛЕВУЮ собственность.
Моя мысль такая: как ИП вы ИМЕЕТЕ право сдавать в аренду, принадлежащее Вам как ФЛ имущество, но как ФЛ Вам может принадлежать имущество на праве совместной собственности, а как ИП Вы им распоряжаться (правом) не можете...
Это НЕЧТО прямо не написанное в законе, но вытекающее из ГК и СК
Я бы на Вашем месте все же зарегистрировала долевую собственность (кто мешает?) без выдела долей. Например 50 на 50 ( или 1 на 99). Меньше рисков в том, что ИФНС будет согласна с моим мнением. 02.09.2011 14:53:20, кукося
<Моя мысль такая: как ИП вы ИМЕЕТЕ право сдавать в аренду, принадлежащее Вам как ФЛ имущество, но как ФЛ Вам может принадлежать имущество на праве совместной собственности, а как ИП Вы им распоряжаться (правом) не можете...
Это НЕЧТО прямо не написанное в законе, но вытекающее из ГК и СК>
Я вот не улавливаю, на каком основании оно вытекает? Да, совместная собственность на основе Семейного кодекса. Где запрет на использовании этого имущества в деятельности ИП, если ИП имеет право использовать имущество, принадлежащее ему как ФЛ? 02.09.2011 15:06:56, virus
Это НЕЧТО прямо не написанное в законе, но вытекающее из ГК и СК>
Я вот не улавливаю, на каком основании оно вытекает? Да, совместная собственность на основе Семейного кодекса. Где запрет на использовании этого имущества в деятельности ИП, если ИП имеет право использовать имущество, принадлежащее ему как ФЛ? 02.09.2011 15:06:56, virus
Нет прямого запрета, я же писала Выше. Есть мнения.. Минфина, ИФНС и прочих консультантов... Выводы, сделанные из анализа законодательства
Ведь Вы же сами осознаете, для чего вы это делаете.
Снижаете налог с 13 до 6%. И в суде решение будет приниматься исходя из наличия "схемы" минимизации налогообложения. Предъявление претензий ИФНС - вопрос абсолютной суммы.
Если Вы сдаете одну квартиру за 30 тыс. - ну спасибо, что хоть 6% платите, а если это десяток (а есть и такие!) и каждая по 50-100 тыс... Все дело в цене вопроса.
Я не спорю с Вами. Просто вопрос очень интересный. А так, риски нужно самостоятельно оценивать. И если доначислят налог (мужу), то Вы сами тоже попробуйте вернуть свои 6%, которые ИП переплатит...
Т.е. с мужем рискуете попасть 2 раза: на доначисление и на невозврат налога
Нашла я парочку старых судов (до 2008 года) и те западно-сибирские. Но там ИП сдавал имущество супруга, применяя ставку 15%. Естественно, ставку никто не оспаривал, оспаривали правомерность отнесение расходов по содержанию помещения в расходы ИП. 02.09.2011 15:50:47, кукося
Ведь Вы же сами осознаете, для чего вы это делаете.
Снижаете налог с 13 до 6%. И в суде решение будет приниматься исходя из наличия "схемы" минимизации налогообложения. Предъявление претензий ИФНС - вопрос абсолютной суммы.
Если Вы сдаете одну квартиру за 30 тыс. - ну спасибо, что хоть 6% платите, а если это десяток (а есть и такие!) и каждая по 50-100 тыс... Все дело в цене вопроса.
Я не спорю с Вами. Просто вопрос очень интересный. А так, риски нужно самостоятельно оценивать. И если доначислят налог (мужу), то Вы сами тоже попробуйте вернуть свои 6%, которые ИП переплатит...
Т.е. с мужем рискуете попасть 2 раза: на доначисление и на невозврат налога
Нашла я парочку старых судов (до 2008 года) и те западно-сибирские. Но там ИП сдавал имущество супруга, применяя ставку 15%. Естественно, ставку никто не оспаривал, оспаривали правомерность отнесение расходов по содержанию помещения в расходы ИП. 02.09.2011 15:50:47, кукося
<Снижаете налог с 13 до 6%. И в суде решение будет приниматься исходя из наличия "схемы" минимизации налогообложения.>
В суде решение должно приниматься исходя из законов и если схема минимизации законна - то придраться не должны.
Поэтому и хочу разобраться в законах.
кстати, а если совместная собственность не с мужем, а с кем-то другим? Вот у меня с мамой напрмиер (в 90-е годы приватизировали, и такая форма собственности была законна)? Как тут? 02.09.2011 16:03:00, virus
В суде решение должно приниматься исходя из законов и если схема минимизации законна - то придраться не должны.
Поэтому и хочу разобраться в законах.
кстати, а если совместная собственность не с мужем, а с кем-то другим? Вот у меня с мамой напрмиер (в 90-е годы приватизировали, и такая форма собственности была законна)? Как тут? 02.09.2011 16:03:00, virus
А в чем разница с мамой? Те же семейные отношения...
По поводу решения суда: суд как раз и имеет право определить наличие умысла в использовании схем..., даже тех, которые формально не нарушают налоговое законодательство. Вы думаете в Юксое схемы дилетанты разрабатывали?
А в расчет суд может приниматься все что угодно, любые косвенные доказательства. Например (я опять же фантазирую, может это и не Ваша ситуация), квартира была приобретена только на мужа для получения максимального налогового вычета (т.к. Вы свой либо УЖЕ использовали, либо не имели дохода), изначально предназначалась для сдачи в аренду и т.д. 02.09.2011 16:22:49, кукося
По поводу решения суда: суд как раз и имеет право определить наличие умысла в использовании схем..., даже тех, которые формально не нарушают налоговое законодательство. Вы думаете в Юксое схемы дилетанты разрабатывали?
А в расчет суд может приниматься все что угодно, любые косвенные доказательства. Например (я опять же фантазирую, может это и не Ваша ситуация), квартира была приобретена только на мужа для получения максимального налогового вычета (т.к. Вы свой либо УЖЕ использовали, либо не имели дохода), изначально предназначалась для сдачи в аренду и т.д. 02.09.2011 16:22:49, кукося
Юкос - это политика, борьба за власть, налоги тут не причем. ИМХО.
А причем тут налоговый вычет? Это же неважно,на кого квартира куплена - вычет может получить супруг (например тот, кто купили не имеет доходов облагаемых по ставке 13%). Это абсолютно законно.
[ссылка-1]
Изначально предназначалась для сдачи в аренду - и? Где тут нарушение закона?
Суд может постановить - все сделано законно, человек ничего не нарушил, но нам не нравится, что он пользовался законными налоговыми льготами? Прямо так и напишут в решении суда? 02.09.2011 16:37:41, virus
А причем тут налоговый вычет? Это же неважно,на кого квартира куплена - вычет может получить супруг (например тот, кто купили не имеет доходов облагаемых по ставке 13%). Это абсолютно законно.
[ссылка-1]
Изначально предназначалась для сдачи в аренду - и? Где тут нарушение закона?
Суд может постановить - все сделано законно, человек ничего не нарушил, но нам не нравится, что он пользовался законными налоговыми льготами? Прямо так и напишут в решении суда? 02.09.2011 16:37:41, virus
Даже интересно...
Вы со мной спорите или хотите уменьшить свои риски?
Я ведь говорю о том же, что пишите Вы.
Если супруги приобретают в совместную собственность (даже регистрируя на одного), то на вычет имеют право оба, причем распределить его могут по договоренности (например мужу -100%, а не работающей жене - 0%). Причем только на основании заявления, а если заявление не будет написано обоими супругами, то вычет предоставляется только тому на кого оформлена недвижимость, а второй (в отсутствии подачи им заявления) сохраняет право на вычет в будущем.
А если супруги приобрели имущество в долевую собственность, то вычет распределяется в соответствии с долей каждого супруга и работающий супруг не может претендовать на вычет с доли неработающего супруга.
А по судам, есть целое постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 53.
Цитирую его
Под налоговой выгодой для целей настоящего Постановления понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы, получения налогового вычета, налоговой льготы, применения более низкой налоговой ставки, а также получение права на возврат (зачет) или возмещение налога из бюджета.
3. Налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).
Есть и письма МНС по выявлениям случаев необоснованной налоговой выгоды. 02.09.2011 18:09:52, кукося
Вы со мной спорите или хотите уменьшить свои риски?
Я ведь говорю о том же, что пишите Вы.
Если супруги приобретают в совместную собственность (даже регистрируя на одного), то на вычет имеют право оба, причем распределить его могут по договоренности (например мужу -100%, а не работающей жене - 0%). Причем только на основании заявления, а если заявление не будет написано обоими супругами, то вычет предоставляется только тому на кого оформлена недвижимость, а второй (в отсутствии подачи им заявления) сохраняет право на вычет в будущем.
А если супруги приобрели имущество в долевую собственность, то вычет распределяется в соответствии с долей каждого супруга и работающий супруг не может претендовать на вычет с доли неработающего супруга.
А по судам, есть целое постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 53.
Цитирую его
Под налоговой выгодой для целей настоящего Постановления понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы, получения налогового вычета, налоговой льготы, применения более низкой налоговой ставки, а также получение права на возврат (зачет) или возмещение налога из бюджета.
3. Налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).
Есть и письма МНС по выявлениям случаев необоснованной налоговой выгоды. 02.09.2011 18:09:52, кукося
я хочу разобраться, но пока Вы меня не убедили :)
Каким образом налоговый вычет на приобретение жилья может быть признан необоснованным (если все сделано по правилам?)? есть примеры именно такого выявления? 02.09.2011 18:31:55, virus
Каким образом налоговый вычет на приобретение жилья может быть признан необоснованным (если все сделано по правилам?)? есть примеры именно такого выявления? 02.09.2011 18:31:55, virus
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 20 мая 2011 г. N 20-14/2/049836
Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Таким образом, доход от сдачи квартиры, находящейся в долевой собственности, в аренду возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.
В ст. 249 ГК РФ указано, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом, доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН в соответствии со ст. 249 НК РФ.
В случае если индивидуальный предприниматель выбрал объектом налогообложения доходы, согласно п. 1 ст. 346.20 НК РФ указанные доходы облагаются по налоговой ставке 6%.
Следовательно, налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, облагаются доходы индивидуального предпринимателя, полученные им от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества (квартиры), соразмерно его доле.
При этом остальные собственники недвижимого имущества (квартиры) обязаны самостоятельно участвовать в уплате налогов соразмерно своим долям.
Согласно п. 4 ст. 346.25.1 НК РФ патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Пунктом 5 ст. 346.25.1 НК РФ установлено, что патент действует только на территории того субъекта РФ, на территории которого он выдан.
В соответствии с п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ применение УСН на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим такой вид деятельности, как передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.
В связи с этим индивидуальный предприниматель вправе получить патент на данный вид деятельности только при условии, что недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, принадлежит ему на праве собственности. При этом количество собственных объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, не ограничивается.
Однако в соответствии с п. 2.2 ст. 346.25.1 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН на основе патента и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан соответствующий патент, в случае если в календарном году, в котором налогоплательщик применяет УСН на основе патента, его доходы превысили 60 млн руб.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса 02.09.2011 14:06:28, кукося
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 20 мая 2011 г. N 20-14/2/049836
Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Таким образом, доход от сдачи квартиры, находящейся в долевой собственности, в аренду возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.
В ст. 249 ГК РФ указано, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом, доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН в соответствии со ст. 249 НК РФ.
В случае если индивидуальный предприниматель выбрал объектом налогообложения доходы, согласно п. 1 ст. 346.20 НК РФ указанные доходы облагаются по налоговой ставке 6%.
Следовательно, налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, облагаются доходы индивидуального предпринимателя, полученные им от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества (квартиры), соразмерно его доле.
При этом остальные собственники недвижимого имущества (квартиры) обязаны самостоятельно участвовать в уплате налогов соразмерно своим долям.
Согласно п. 4 ст. 346.25.1 НК РФ патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Пунктом 5 ст. 346.25.1 НК РФ установлено, что патент действует только на территории того субъекта РФ, на территории которого он выдан.
В соответствии с п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ применение УСН на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим такой вид деятельности, как передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.
В связи с этим индивидуальный предприниматель вправе получить патент на данный вид деятельности только при условии, что недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, принадлежит ему на праве собственности. При этом количество собственных объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, не ограничивается.
Однако в соответствии с п. 2.2 ст. 346.25.1 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН на основе патента и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан соответствующий патент, в случае если в календарном году, в котором налогоплательщик применяет УСН на основе патента, его доходы превысили 60 млн руб.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса 02.09.2011 14:06:28, кукося
Я хочу, чтобы вот это: "вартира,купленная в браке, ИЗНАЧАЛЬНО явлется совместной СОБСТВЕННОСТЬЮ." было зафиксировано в росреестре
02.09.2011 10:56:33, virus
а можете объяснить, зачем? Только конкретно, а не так, как ниже писали?
02.09.2011 10:59:04, Безобразная Эльза
конкретно: Я ИП (сдача в аренду собственного недвижимого имущества). Квартира приобретена на имя мужа во время брака. Мы сдаем ее в аренду. И хотим сдавать от моего имени как ИП (с налогом 6%), а не от имени мужа (ставка 13%). Договор аренды написали от моего имени (согласие мужа приложили), тут вопросов нет.
Но у меня есть опасение, что налоговые органы могут расценить, что это не моя собственность, а собственность мужа, так как квартира оформлена не на мое имя. Потому что у нас в законодательстве бардак по этому поводу: по СК собственность является общей вне зависимости от того, на кого она оформлена, а по закону о регистрации имущества право собственности возникает с момента регистрации. Поэтому и хотим подстраховаться. 02.09.2011 11:20:06, virus
Но у меня есть опасение, что налоговые органы могут расценить, что это не моя собственность, а собственность мужа, так как квартира оформлена не на мое имя. Потому что у нас в законодательстве бардак по этому поводу: по СК собственность является общей вне зависимости от того, на кого она оформлена, а по закону о регистрации имущества право собственности возникает с момента регистрации. Поэтому и хотим подстраховаться. 02.09.2011 11:20:06, virus
Вам тогда за консультацией не в УФРС, а в налоговую, потому что, даже если будет у Вас два свидетельства, налоговая все равно может расценить, что половина дохода должна облагаться под 6%, а половина дохода под 13 %.
02.09.2011 15:05:32, ГалинаК
У нас в налоговой такие умники работают, которые даже не знают размер социального налогового вычета и правила его предоставления.
Например, в этом году с меня потребовали справку, что ребенок учится на дневной форме обучения, тогда как в НК четко прописано, что форма обучения должна быть очной (а не дневной).
Это только один пример, таких примеров штук 10 могу привести. Причем ошибаются исключительно в свою пользу. Так что их консультации бесполезны. И даже если один инспектор что-то скажет, совершенно не факт, что другой с ним согласится потом, когда первый уволится. Именно поэтому хочу разобраться с законами как следует, чтобы в случае чего спорить аргументированно. 02.09.2011 15:44:15, virus
Например, в этом году с меня потребовали справку, что ребенок учится на дневной форме обучения, тогда как в НК четко прописано, что форма обучения должна быть очной (а не дневной).
Это только один пример, таких примеров штук 10 могу привести. Причем ошибаются исключительно в свою пользу. Так что их консультации бесполезны. И даже если один инспектор что-то скажет, совершенно не факт, что другой с ним согласится потом, когда первый уволится. Именно поэтому хочу разобраться с законами как следует, чтобы в случае чего спорить аргументированно. 02.09.2011 15:44:15, virus
Вы оирентруетесь на девушек, сидящих в окошке... А я (не сотрудник налоговой я, а налоговый консультант, независимый) общаюсь с руководителями. Знаю лично женщину, начальника аналитического отдела одной из ИФНС - мозг! Да, зарплата не айс, но человека прельщает стабильность и решение жилищной проблемы.
Просто сама у нее консультировалась по поводу продажи доли в квартире мальчиком, уехавшим чуть больше пол-года назад на работу заграницу (увы, уже налоговый нерезидент). Мне тоже риэлтор доказывала о том, что налоговая - дураки и никогда этого не увидят. Уверяю Вас - видно на раз-два. Вот это и есть работа аналитического отдела... 02.09.2011 15:55:40, кукося
Просто сама у нее консультировалась по поводу продажи доли в квартире мальчиком, уехавшим чуть больше пол-года назад на работу заграницу (увы, уже налоговый нерезидент). Мне тоже риэлтор доказывала о том, что налоговая - дураки и никогда этого не увидят. Уверяю Вас - видно на раз-два. Вот это и есть работа аналитического отдела... 02.09.2011 15:55:40, кукося
Вам исключение попалось. Мальчик на консульский учет поди встал? Тогда конечно налоговая увидит. А если не встал, остался прописанным в российской квартире? Не увидят никак, если кто-то не стуканет (тогда могут начать проверять по штампам в паспорте и прочим документам)
02.09.2011 16:07:03, virus
Уверяю Вас нет. Прописан был в России, по другому адресу у мамы.
Мальчик работает по контракту за границей. Мальчик до этого получал чень приличную зарплату в России, полностью белую с уплатой НДФЛ ... И вдруг, перестает получать доход. Налоговая не напрягается. Пока не приходит из регистрации бумага о продаже квартиры (более 3 лет в собственности). Сведения о продаже вносятся в личную карточку доходов и бац, выпадает отстутсвие иных доходов в течение 6 месяцев... Вот здесь вступает в ход аналитический отдел. Два варианта:
1. мальчик получает доходы и не платит НДФЛ
2. Мальчик не живет в РФ
Запрос в погранслужбу - и все! Мальчик попадает на 30% от всей суммы продажи квартиры при отстутствии на территори РФ в течение 190 дней из 365 02.09.2011 16:28:52, кукося
Мальчик работает по контракту за границей. Мальчик до этого получал чень приличную зарплату в России, полностью белую с уплатой НДФЛ ... И вдруг, перестает получать доход. Налоговая не напрягается. Пока не приходит из регистрации бумага о продаже квартиры (более 3 лет в собственности). Сведения о продаже вносятся в личную карточку доходов и бац, выпадает отстутсвие иных доходов в течение 6 месяцев... Вот здесь вступает в ход аналитический отдел. Два варианта:
1. мальчик получает доходы и не платит НДФЛ
2. Мальчик не живет в РФ
Запрос в погранслужбу - и все! Мальчик попадает на 30% от всей суммы продажи квартиры при отстутствии на территори РФ в течение 190 дней из 365 02.09.2011 16:28:52, кукося
Этого мальчика конкретно поймали? Или Вам рассказали, как это теоретически делается?
02.09.2011 16:41:29, virus
К сожалению поймали, но на малом...
На большом успели предотвратить. Мальчик практически мой...
Мама его обратилась ко мне за советом после первой небольшой сделки (и ее последствий), но до совершения второй - большой. 02.09.2011 18:11:52, кукося
На большом успели предотвратить. Мальчик практически мой...
Мама его обратилась ко мне за советом после первой небольшой сделки (и ее последствий), но до совершения второй - большой. 02.09.2011 18:11:52, кукося
Ну молодцы налоговики. Хотя мноие продолжают ускользать. Как и подавляющее большинсвто арендодателей :). Но я не такая :)))
02.09.2011 18:33:50, virus
Увы, я Вас огорчу, так Вы желаемое не достигните... Формальная запись ничего не меняет. Для налогов действует не Гражданское и семейное законодательство, а НАЛОГОВОЕ!Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
А по налоговому законодательству, индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо. Допустим Вы оформляете и получаете данную запись. Если соглашением сторон не установлено другое, то доли Ваши с мужем равноценны и доходы, получаемые от сдачи квартиры, соответствуют долям в имуществе. Т.е. получая доход в 50 000 рублей в месяц от сдачи, Ваша доля в данном доходе - 25 000 (облагается 6%) и доля мужа 25 000 (облагается НДФЛ).
Вариантов есть несколько:
1. зарегистрировать мужа как ИП. При этом в силу ГК он все равно ведет предпринимательскую деятельность (ст. 23 ГК РФ 1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.), но еще и нарушает ГК, ведя ее без регистрации
2. Сдавать квартиру Вам, при этом получая доходы не как от сдачи в аренду, а от оказания посреднических услуг (т.е. нужно вносить изменения в Вашу зарегистрированную деятельность). Т.е. муж собственник, который поручает Вам совершать фактические и юридические действия по сдаче квартиры, принадлежащей ему на праве собственности по цене 2 000 р (например, которая у него облагается 13%), а все остальное, полученное Вами от сдачи (за вычетом 2 т.р) - Ваше вознаграждение, облагаемое по ставке 6%
3. Тот же вариант 2, но с оформлением Вами долевой собственности. При этом все равно, между Вами с мужем должно быть заключено соглашение о распределении доходов от сдачи в аренду (ему 2 т.р, Вам все остальное). Плюс догвоор аренды необходимо подписывать обоими собственниками (либо оформлять доверенность).
То, что Вы сейчас облагаете 6% доход - это нарушение налогового законодательства, поскольку в рамках НК РФ это доход мужа, а не . супругов (супругов - рамках ГК РФ) и налоги должен платить муж.
Муж не может отчуждать (закладывать) совместное имущество без Вашего согласия, но может получать (опять же без Вашего согласия) доходы от его использования (владения)
Тот договор, который заключен у Вас сейчас - можно рассматривать только как догвоор, заключенный Вами от имени мужа. Соответственно, доходы по договору - доходы мужа. А можно его, вообще, признать незаключенным (т.к. заключен с ненадлежащим лицом).. 02.09.2011 11:54:52, кукося
А по налоговому законодательству, индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо. Допустим Вы оформляете и получаете данную запись. Если соглашением сторон не установлено другое, то доли Ваши с мужем равноценны и доходы, получаемые от сдачи квартиры, соответствуют долям в имуществе. Т.е. получая доход в 50 000 рублей в месяц от сдачи, Ваша доля в данном доходе - 25 000 (облагается 6%) и доля мужа 25 000 (облагается НДФЛ).
Вариантов есть несколько:
1. зарегистрировать мужа как ИП. При этом в силу ГК он все равно ведет предпринимательскую деятельность (ст. 23 ГК РФ 1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.), но еще и нарушает ГК, ведя ее без регистрации
2. Сдавать квартиру Вам, при этом получая доходы не как от сдачи в аренду, а от оказания посреднических услуг (т.е. нужно вносить изменения в Вашу зарегистрированную деятельность). Т.е. муж собственник, который поручает Вам совершать фактические и юридические действия по сдаче квартиры, принадлежащей ему на праве собственности по цене 2 000 р (например, которая у него облагается 13%), а все остальное, полученное Вами от сдачи (за вычетом 2 т.р) - Ваше вознаграждение, облагаемое по ставке 6%
3. Тот же вариант 2, но с оформлением Вами долевой собственности. При этом все равно, между Вами с мужем должно быть заключено соглашение о распределении доходов от сдачи в аренду (ему 2 т.р, Вам все остальное). Плюс догвоор аренды необходимо подписывать обоими собственниками (либо оформлять доверенность).
То, что Вы сейчас облагаете 6% доход - это нарушение налогового законодательства, поскольку в рамках НК РФ это доход мужа, а не . супругов (супругов - рамках ГК РФ) и налоги должен платить муж.
Муж не может отчуждать (закладывать) совместное имущество без Вашего согласия, но может получать (опять же без Вашего согласия) доходы от его использования (владения)
Тот договор, который заключен у Вас сейчас - можно рассматривать только как догвоор, заключенный Вами от имени мужа. Соответственно, доходы по договору - доходы мужа. А можно его, вообще, признать незаключенным (т.к. заключен с ненадлежащим лицом).. 02.09.2011 11:54:52, кукося
<Тот договор, который заключен у Вас сейчас - можно рассматривать только как догвоор, заключенный Вами от имени мужа. Соответственно, доходы по договору - доходы мужа. А можно его, вообще, признать незаключенным (т.к. заключен с ненадлежащим лицом).>
Где тут противоречние ГК и СК? По СК собственность является общей совместной, вне зависимости от того, на кого она оформлена. В ГК также есть статьи, регламентирующие режим общей собственности супругов. По ГК и СК я являюсь сособственником в любом случае (я сейчас не о налогах, а о праве сдавать в аренду совместное имущества). 02.09.2011 12:34:04, virus
Где тут противоречние ГК и СК? По СК собственность является общей совместной, вне зависимости от того, на кого она оформлена. В ГК также есть статьи, регламентирующие режим общей собственности супругов. По ГК и СК я являюсь сособственником в любом случае (я сейчас не о налогах, а о праве сдавать в аренду совместное имущества). 02.09.2011 12:34:04, virus
Я выше много букв написала. Вы смешиваете себя как "жену мужа" с правом совместной собственности предусмотренной ГК РФ и ее формированием и использованием, предусмотренным СК РФ с "собой-же, но ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИМАТЕЛЕМ"
У Вашего мужа есть совместно нажитое в браке имущество с Вами - любимой женой, но нет такого имущество с Вами-же, но индивидуальным предпринимателем. 02.09.2011 14:09:31, кукося
У Вашего мужа есть совместно нажитое в браке имущество с Вами - любимой женой, но нет такого имущество с Вами-же, но индивидуальным предпринимателем. 02.09.2011 14:09:31, кукося
ИП сдает имущество, принадлежащее ему не как ИП, а как ФЛ. Если я указана в документах о собственности - значит я собственник как ФЛ. ИП имеет право сдавать недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности.
Какой закон я нарушаю, если:
1. Мы с мужем определели режим пользования совместной собственности (ГК РФ)
2. Эта квартира находится в моей собственности, как ФЛ
3. Я как ИП, имею право сдавать квартиру, находящуюся у меня в собственности как у ФЛ - то сть в плане прав собственности на меня распространяются все законы ФЛ
Или Вы имеете ввиду, что ИП может сдавать в аренду жилье, которое принадлежит ему как ИП? 02.09.2011 14:40:13, virus
Какой закон я нарушаю, если:
1. Мы с мужем определели режим пользования совместной собственности (ГК РФ)
2. Эта квартира находится в моей собственности, как ФЛ
3. Я как ИП, имею право сдавать квартиру, находящуюся у меня в собственности как у ФЛ - то сть в плане прав собственности на меня распространяются все законы ФЛ
Или Вы имеете ввиду, что ИП может сдавать в аренду жилье, которое принадлежит ему как ИП? 02.09.2011 14:40:13, virus
Написала выше. Все определяется разницей между совместной и долевой собственностью. Интересно, какие риски Вы видите для себя в долевой собственности?
02.09.2011 14:56:54, кукося
Для себя никаких :). Риски у мужа, который останется в пролете,я если я с ним разведусь :)))
02.09.2011 15:08:00, virus
Это другой вопрос.
Есть судебные решения, которые накладывают арест на совместное имущество супругов при банкротстве одного из них как ИП. Так что ваш муж по-любому рискует...
Я просто смотрю со своей "колокольни" на семейную жизнь... У меня через 2 дня серебрянная свадьба, поэтому развод с мужем для меня из области фантастики... 02.09.2011 15:40:57, кукося
Есть судебные решения, которые накладывают арест на совместное имущество супругов при банкротстве одного из них как ИП. Так что ваш муж по-любому рискует...
Я просто смотрю со своей "колокольни" на семейную жизнь... У меня через 2 дня серебрянная свадьба, поэтому развод с мужем для меня из области фантастики... 02.09.2011 15:40:57, кукося
Не совсем соглашусь:
<Если соглашением сторон не установлено другое, то доли Ваши с мужем равноценны и доходы, получаемые от сдачи квартиры, соответствуют долям в имуществе> - да, в случае совместной ДОЛЕВОЙ собственности (Статья 248 ГК). В случае общей совместной - законодательством нераегламентировано (либо я не нашла).
Именно поэтму хочу оформить общую совместную собственность и действовать на основании ст 253 ГК РФ. В этом случае доля выделяется только при РАЗДЕЛЕ имущества, а до этого ничьей доли нет, мы владеем именно совместно ВСЕЙ квартирой и режим пользования определяем соглашением сторон.
<То, что Вы сейчас облагаете 6% доход - это нарушение налогового законодательства, поскольку в рамках НК РФ это доход мужа> - если это совместная собственность, и договор аренды заключен от моего имени и доход получаю я - где тут доход мужа? Буду благодарна за ссылку на статью НК. Налогрвая должна доказать, что именно мой муж получил доход.
<Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо.> - вот именно поэтому я и хочу оформить имущество в общую совместную собственность.В законодательстве не определено, что собственность должна быть именно личная и не может быть совместной. если я владею долей - тогда да, именно эту долю я имею право сдавать (так как ко второй доле отношения не имею)
На самом деле я изучила весь интернет на эту тему - налоговая сама не знает, как правильно (никаких разъяснений нет именно на эту тему и судебной практики тоже нет). Риск, что она будет действовать по Вашей версии безусловно есть. Но если у меня не будет оформлено право общей собственности, то этот риск гораздо выше.
Могу еще добавить, что право совместной собственности супругов, оформленную на одного из супругов, налоговая все-таки признает (если квартира куплена на имя мужа, налоговый вычет имеет право получить жена). Так что СК налоговая все-таки в расчет принимает. 02.09.2011 12:12:09, virus
<Если соглашением сторон не установлено другое, то доли Ваши с мужем равноценны и доходы, получаемые от сдачи квартиры, соответствуют долям в имуществе> - да, в случае совместной ДОЛЕВОЙ собственности (Статья 248 ГК). В случае общей совместной - законодательством нераегламентировано (либо я не нашла).
Именно поэтму хочу оформить общую совместную собственность и действовать на основании ст 253 ГК РФ. В этом случае доля выделяется только при РАЗДЕЛЕ имущества, а до этого ничьей доли нет, мы владеем именно совместно ВСЕЙ квартирой и режим пользования определяем соглашением сторон.
<То, что Вы сейчас облагаете 6% доход - это нарушение налогового законодательства, поскольку в рамках НК РФ это доход мужа> - если это совместная собственность, и договор аренды заключен от моего имени и доход получаю я - где тут доход мужа? Буду благодарна за ссылку на статью НК. Налогрвая должна доказать, что именно мой муж получил доход.
<Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо.> - вот именно поэтому я и хочу оформить имущество в общую совместную собственность.В законодательстве не определено, что собственность должна быть именно личная и не может быть совместной. если я владею долей - тогда да, именно эту долю я имею право сдавать (так как ко второй доле отношения не имею)
На самом деле я изучила весь интернет на эту тему - налоговая сама не знает, как правильно (никаких разъяснений нет именно на эту тему и судебной практики тоже нет). Риск, что она будет действовать по Вашей версии безусловно есть. Но если у меня не будет оформлено право общей собственности, то этот риск гораздо выше.
Могу еще добавить, что право совместной собственности супругов, оформленную на одного из супругов, налоговая все-таки признает (если квартира куплена на имя мужа, налоговый вычет имеет право получить жена). Так что СК налоговая все-таки в расчет принимает. 02.09.2011 12:12:09, virus
У Вас уже есть право общей собственности. В отношениях с налоговыми органами формальное закрепление этого в свидетельстве НИЧЕГО не изменит.
02.09.2011 13:06:24, Безобразная Эльза
Ну, как мимимум это изменит право вычета на имущественный налог. На эту тему есть разъяснение налоговой - что вычет имущественного налога осуществляется только в случае, если право собственности зарегистрировано.
Другое дело, что имущественный налог и возможность не платить его меня слабо интересует, ввиду копеечности этого налога (хотя не факт. что это не изменится завтра).
Меня больше беспокоит уплата налогов на доходы. Вопрос более чем спорный, никто толком не знает, как правильно. Но мне кажется, что наличие в свидетельстве моей фамилии если не полностью исключит риски, то уменьшит их 02.09.2011 13:14:26, virus
Другое дело, что имущественный налог и возможность не платить его меня слабо интересует, ввиду копеечности этого налога (хотя не факт. что это не изменится завтра).
Меня больше беспокоит уплата налогов на доходы. Вопрос более чем спорный, никто толком не знает, как правильно. Но мне кажется, что наличие в свидетельстве моей фамилии если не полностью исключит риски, то уменьшит их 02.09.2011 13:14:26, virus
2. Составить брачный контракт, затем - дарение 1/2 доли. 01.09.2011 23:09:27, Юля В
Вот первый пункт (только не долю, а нужна именно общая совместная собственность) скорее интересует. Как технически это делается? Просто заявление в росреестр подается на основании свидетельства о браке?
02.09.2011 08:00:44, virus
Нам юрист помогал составить договор о выделении долей. Именно он и св-во о браке передается в ГУЮ. Заверяется в присутсвии работнка юстиции. точно также как договор купли-продажи.
02.09.2011 08:26:33, Roccy
Нет, ДОЛИ - это долевая собственность, а мне нужна именно ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. Это разные формы собственности
02.09.2011 08:29:00, virus
Так ЮляВ Вам тоже самое написала о долях. Мы делали также, как она написала. Цель была вывести собственность, приобретенную в браке, то есть из общей совместной, в мою единоличную. Иначе это сделать невозможно. Доли выделяются в общей совместной собственности, а потом дарится супругу. Налог в этом случае не платится, при разводе разделу имущество не подлежит. Но может, извините, я не правильно вас поняла.
В вашем случае совместное пользование подразумевает, насколько я понимаю, владение каждым определенной долей. А иначе как определить совместную собственность? Может кто-то более сведующий подскажет. 02.09.2011 09:00:55, Roccy
В вашем случае совместное пользование подразумевает, насколько я понимаю, владение каждым определенной долей. А иначе как определить совместную собственность? Может кто-то более сведующий подскажет. 02.09.2011 09:00:55, Roccy
У меня обратная задача :). ну почти обратная - имущество и так является общей совместной собственнностью, так как приобретено в браке (а брачного контракта нет). По определенным причинам квартира была оформлена на мужа, а теперь нам нужно, чтобы она была официально оформлена на двоих, но именно в ОБЩЕЙ совместной собственности, а не долевой.
Разница в налоговых последствиях и праве распоряжения: если собственность долевая, то каждый может распоряжаться только своей долей. А если общая совместная - то каждый может распоряжаться всей квартирой. Например, если собственнность долевая, то каждый из собственников может сдавать свою долю, а если собственность общая совместная, то может сдавать кто-то один от своего имени (при сошласии второго) всю квартиру, и получать доход.
Мои поиски в интернете показали, что это просто делается внесением изменений в реестр недвижимости, на основании заявления и свидетельства о браке (то есть просто регистрируем факт совместной собственности на основании совместно нажитого имущества. Но может быть я неправильно поняла,поэтому и уточняю тут. 02.09.2011 09:32:26, virus
Разница в налоговых последствиях и праве распоряжения: если собственность долевая, то каждый может распоряжаться только своей долей. А если общая совместная - то каждый может распоряжаться всей квартирой. Например, если собственнность долевая, то каждый из собственников может сдавать свою долю, а если собственность общая совместная, то может сдавать кто-то один от своего имени (при сошласии второго) всю квартиру, и получать доход.
Мои поиски в интернете показали, что это просто делается внесением изменений в реестр недвижимости, на основании заявления и свидетельства о браке (то есть просто регистрируем факт совместной собственности на основании совместно нажитого имущества. Но может быть я неправильно поняла,поэтому и уточняю тут. 02.09.2011 09:32:26, virus
Имхо, для названных Вами задач переоформлять ничего не нужно. Кстати, Вы ссылаетесь на СК, почитайте его внимательней. 02.09.2011 11:32:09, Юля В
Выделение долей Вами точно не нужно,но вот я не уверена, что УФРС выдаст два свидетельства на основании заявления. Если выдаст, то замечательно. Думаю, что стоит обратиться в ближайшее отделение УФРС и спросить. Если нужно, могу узнать.
02.09.2011 11:08:29, ГалинаК
да нам достаточно и одного, зачем нам два?
Спасибо, я попробую к ним обратиться, но по телефонам не могу им довзониться 02.09.2011 11:21:14, virus
Спасибо, я попробую к ним обратиться, но по телефонам не могу им довзониться 02.09.2011 11:21:14, virus
Читайте также
Процедура установления отцовства: какие документы необходимы и какие права это дает
Для чего вообще устанавливать отцовство?
