Что-то мы с утра с мужем поговорили, я села считать и завелась не на шутку. Поправьте меня, если я где допустила ошибку? Имеется ввиду идея купить квартиру, как вложение денег и получение дохода.
ВОт какие мои были расчеты, считаем, как будто цены не будут меняться и инфляции не существует:
Первоначальные вложения: 8 000 000 - стоимость объекта (скромной двушки) + 2 000 000 накладные расходы в виде налога, комиссий и первого ремонта.
Итого заплачено 10 000 000 - это первоначальные вложения.
Теперь считаем сколько обходится содержание этой квартиры в год:
5 000 - ежемесячные коммунальные платежи - 60 000/год
допустим, что примут новые акты о налоге на недвижимость и в год он составит 0,1% от рыночной стоимости, а это получается - 8 000 в год
Раз в 5 лет квартира потребует косметического ремонта, поэтому возьмем скромную сумму в 250 000, раз в 15 лет капитального с частичной заменой плтики, труб сантехники, пола, допустим - 1 000 000, значит за 30 лет на ремонт надо будет потратить 3 000 000, делим эту сумму на те же 30 лет, получаем 100 000 в год надо откладывать на ремонт.
Итого стоимость ежегодного владения составит 168 000 рублей, что составляет 1,68% от стоимости первоначального вложения.
Предположим, что квартира после покупки в течении полугода ремонтировалась и потом была сдана за 30 000/месяц, первый год принесет 180 000 рублей - 13% налога = 156 600.
Каждый последующий год она будет приносить по 313 200 р, а это будет 3,13%.
Разница между приходом и расходом составит 313 200 - 168 000 = 145 000. Это чистый годовой доход, а значит доходность составит 1,45% годовых.
Но мы же еще не вернули вложенное. Так вот, срок возврата первоначальных вложений при такой доходности составит... тадам.... 68 лет!
ШЕСТЬДЕСЯТ ВОСЕМЬ ЛЕТ!
И только потом можно будет выйти в плюс....
За те же 68 лет положенные тупо в банк под 10% годовых ( сейчас есть такие предложение, хоть у того же сбера) 10 000 000 рублей будут приносить ( считаем опять тупо напрямую, как будто мы каждый год снимает со счета проценты и живем на них)
1) в год на процентах 1 000 000, что составит 83 333 рублей в месяц. Не облагаемых налогами!
2) за 68 лет эта сумма составит 68 000 000 чистой прибыли.
В первом случае мы получается вкладываем 10 000 000 и через 68 лет только начинаем получать с них доход,
а во втором всё видите сами....
Я где-то ошиблась?! Или всё так и есть?
*** Тема перенесена из конференции "О своем, о девичьем"
Раздел: Ситуация
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Я бы не хотела сидеть на сумме 8 млн. рублей в дензнаках, тем более, если это единственная сумма, которая у меня есть.
Не верю я в надеждность нашей банковской системы, а также понимаю, что тело депозита просто будет сжирать инфляция.
Пока я не вижу у нас лучших способов сохранить деньги, кроме как разумно вложиться в недвижимость.
Для сдачи, имхо, лучше покупать однушку. Сейчас нормальная под сдачу будет стоить в районе 6 млн. рублей. Накладных расходов на приобретение тысяч 200. На ремонт еще 500.
О каких налогах Вы говорите, я не поняла.
Сдавать однушку недалеко от метро можно за 35 тысяч.
Коммунальные платежи (вода-электричество-телефон) оплачивают арендаторы. Неизменяемые платежи - арендодатель.
Считайте дальше сами.
08.04.2013 09:48:04, Безобразная Эльза
ну да, конечно, инфляция. Но и квартира через 20 лет не будет стоить столько же, сколько сейчас. Можно сравнить цены в старых и новых домах для примера: двушка, одинаковый метраж - 52 м. один район, только в одном случае это 6 500 000 в старом доме и 10 200 000 в новом.
08.04.2013 09:57:54, Даритта
Не верю я в надеждность нашей банковской системы, а также понимаю, что тело депозита просто будет сжирать инфляция.
Пока я не вижу у нас лучших способов сохранить деньги, кроме как разумно вложиться в недвижимость.
Для сдачи, имхо, лучше покупать однушку. Сейчас нормальная под сдачу будет стоить в районе 6 млн. рублей. Накладных расходов на приобретение тысяч 200. На ремонт еще 500.
О каких налогах Вы говорите, я не поняла.
Сдавать однушку недалеко от метро можно за 35 тысяч.
Коммунальные платежи (вода-электричество-телефон) оплачивают арендаторы. Неизменяемые платежи - арендодатель.
Считайте дальше сами.
08.04.2013 09:48:04, Безобразная Эльза
Ты не учитываешь инфляцию.
Но в целом, квартира- не самое доходное вложение.
Тут ты права.
Но она надежна. Есть вероятность, что можно потерять право собственности. Но вероятность эта очень маленькая.
Потом- квартира растет в цене. В краткосрочном периоде цена может снижаться, в долгсрочном же всегда растет.
Ну и с ремонтом ты размахнулась. Квартиры, которые сдают за 30 тыщ, никто за два миллиона не ремонтирует. Стенки не ровняют, стяжку не делают, окна не меняют.
Дешевые обои, потолок побелили- и сдают. 08.04.2013 09:46:40, Альт
Но в целом, квартира- не самое доходное вложение.
Тут ты права.
Но она надежна. Есть вероятность, что можно потерять право собственности. Но вероятность эта очень маленькая.
Потом- квартира растет в цене. В краткосрочном периоде цена может снижаться, в долгсрочном же всегда растет.
Ну и с ремонтом ты размахнулась. Квартиры, которые сдают за 30 тыщ, никто за два миллиона не ремонтирует. Стенки не ровняют, стяжку не делают, окна не меняют.
Дешевые обои, потолок побелили- и сдают. 08.04.2013 09:46:40, Альт
Для аренды выгоднее покупать однушку недалеко от метро. это 6-7 млн. За 30 тыс сдадите ее в первый же день.
О каком налоге идет речь? Это вам будет положен возврат налога 260 тыс.
Комиссию можно значительно уменьшить. Если покупать не в ипотеку, то найти самому- нетрудно, сопровождение сделки 30-50 тыс.
Коммуналка явно в два раза ниже) Для сдачи в аренду суперремонт в квартире эконом-класса делать не стоит.
Суммы на содержание жилья завышены, сделать стены под покраску, и обновление раз в пять лет будет стоит тысяч 10-15+ пару дней физзарядки с валиком в руке) 08.04.2013 09:45:19, Tortillka
1)возврат положен, если у меня нет жилья, разве не так?
2)КОммуналка, учитывая, что в квартире никто не будет прописан и + это не единственная собственность, будет высокая.
3)Я не желаю упражняться валиками. Цены брала из недавних собственных ремонтов, которые мы делали своими руками с не самыми дорогими материалами. Даже занизила. 08.04.2013 09:51:18, Даритта
не утопия, но как минимум материалы все-равно оплачиваются... либо ремонт идет в счет оплаты за какие-то месяцы... т.е. это минус головная боль и время, но отнюдь не экономия денег...
08.04.2013 11:00:04, VarNa
это-то я как раз понимаю. "У вас кран сломался, я заменю, а вы вычтите из ежемесячной, ладно?" - норма
08.04.2013 11:09:44, Даритта
Ни разу не платила за краны, при том, что я снимаю новую недвижку в основном - всегда либо мастера мне присылают, либо я прикладываю чек к очередному платежу.
08.04.2013 11:33:42, tЮлька
Гм, я оба раза не успевала вещи сложить, а новые уже были согласны без просмотра.
Ну я конечно уже давно в экономклассе ничего не снимаю. Наверно там попроще съемщик, и хамство там приветствуется. 08.04.2013 12:23:07, tЮлька
да... чтоб совсем за свой счет жильцы что-то ремонтировали - с таким я ни разу не сталкивалась...
08.04.2013 11:15:41, VarNa
ну мы заменили холодильник в складчину с жильцами. Старый умер, мы и договорились, что они покупают с тем условием, что он потом в этой же квартире останется.
08.04.2013 11:21:50, Даритта
Ой, ломали:))
Правда в пятизвездочном и в испании. Нас переселили и еще извинились за неудобства и поставили нашу машину на парковку бесплатно до конца срока. Конечно в витязево я бы вообще краном не рискнула пользоваться:)) 08.04.2013 11:36:30, tЮлька
однако мы сдали квартиру с ремонтом, простым, скромным, но капитальным, потому что квартира была убита просто. Оторвали с руками и ногами, при том что месторасположения отвратительнейшее.
08.04.2013 10:00:03, Даритта
О каком налоге идет речь? Это вам будет положен возврат налога 260 тыс.
Комиссию можно значительно уменьшить. Если покупать не в ипотеку, то найти самому- нетрудно, сопровождение сделки 30-50 тыс.
Коммуналка явно в два раза ниже) Для сдачи в аренду суперремонт в квартире эконом-класса делать не стоит.
Суммы на содержание жилья завышены, сделать стены под покраску, и обновление раз в пять лет будет стоит тысяч 10-15+ пару дней физзарядки с валиком в руке) 08.04.2013 09:45:19, Tortillka
2)КОммуналка, учитывая, что в квартире никто не будет прописан и + это не единственная собственность, будет высокая.
3)Я не желаю упражняться валиками. Цены брала из недавних собственных ремонтов, которые мы делали своими руками с не самыми дорогими материалами. Даже занизила. 08.04.2013 09:51:18, Даритта
1. Его предоставляют один раз в жизни.
2. Я продавала однушку осенью с такими вводными, 2400 в месяц.
3. Ну поручить кому-то валик, это еще 10 тыс) Вот честно, никому из снимающих не нужен ремонт, как у вас дома) 08.04.2013 09:56:02, Tortillka
2. Я продавала однушку осенью с такими вводными, 2400 в месяц.
3. Ну поручить кому-то валик, это еще 10 тыс) Вот честно, никому из снимающих не нужен ремонт, как у вас дома) 08.04.2013 09:56:02, Tortillka
Именно. КУ платятся жильцами, ремонт делается ими же)
08.04.2013 10:51:47, Зимняя (она же Пианистка)
У меня все что ломалось чинилось и покупалось квартирантами. Все сдала в рабочем состоянии и если оно сломано, то я за это ответа не несу. А знакомая у меня по просьбе квартирантов за счет арендной платы поставила пластиковые окна, а квартиранты взяли и съехали.
08.04.2013 11:33:28, рица
Не) Если кв сдаётся с исправным краном, он ломается "у них" и ими же чинится) Иначе хозяин квартиры очень расстроится.
08.04.2013 11:16:32, Зимняя (она же Пианистка)
естественный износ, как правило, за счет владельца. И это нормально.
ЗЫ Посмотрела, Вы из Питера, может в разных городах разная практика сложилась? 08.04.2013 23:10:31, virus
ЗЫ Посмотрела, Вы из Питера, может в разных городах разная практика сложилась? 08.04.2013 23:10:31, virus
значит, на такую квартиру нет нормального спроса. у нас обычно старые жильцы собирают вещи, а новые уже в очереди под дверью стоят в буквальном смысле, помогают старым грузить вещи).
поэтому приманивать никого чеками нет нужды) не нравится - счастливого пути, а переезд равен пожару, так что умные люди ведут себя прилично и ценят что имеют. 08.04.2013 11:57:34, Зимняя (она же Пианистка)
поэтому приманивать никого чеками нет нужды) не нравится - счастливого пути, а переезд равен пожару, так что умные люди ведут себя прилично и ценят что имеют. 08.04.2013 11:57:34, Зимняя (она же Пианистка)
Если стоят под дверью, значит цены занижена. Я всегда сдаю по максимуму, если вижу очередь из потенциальных арнедаторов, понимаю,что продешевила, в такой ситуации могу цену и поднять.
Но сломанный не по вине арендатора кран я починю за свой счет. 08.04.2013 23:12:13, virus
Но сломанный не по вине арендатора кран я починю за свой счет. 08.04.2013 23:12:13, virus
Ну я конечно уже давно в экономклассе ничего не снимаю. Наверно там попроще съемщик, и хамство там приветствуется. 08.04.2013 12:23:07, tЮлька
Да, наш экономный съёмщик способен наскрести денег себе на кран)
Сочувствую, конечно.
И понимаю, почему ваш хозяин не может окупить свою квартиру. 08.04.2013 12:35:24, Зимняя (она же Пианистка)
Сочувствую, конечно.
И понимаю, почему ваш хозяин не может окупить свою квартиру. 08.04.2013 12:35:24, Зимняя (она же Пианистка)
Ой, ребята, добрые вы) Попробовал бы кто-то сломать кран в отеле.
08.04.2013 11:17:38, Зимняя (она же Пианистка)
Правда в пятизвездочном и в испании. Нас переселили и еще извинились за неудобства и поставили нашу машину на парковку бесплатно до конца срока. Конечно в витязево я бы вообще краном не рискнула пользоваться:)) 08.04.2013 11:36:30, tЮлька
Гы) Представляю, как вас "рады" были бы увидеть в этом отеле снова..
08.04.2013 12:40:49, Зимняя (она же Пианистка)
СЕЙЧАС недвижимость дорожает, с 2006года цены выросли аж в два раза. Что будет дальше - неизвестно..
08.04.2013 09:41:15, Зимняя (она же Пианистка)
ну когда-то моя квартира стоила 260 тыс.$, потом упала до 70, потом медленно росла, и теперь стоит около 280. Возможно ли, чт о она упадет в цене? Да, что вырастет - маловероятно.
08.04.2013 09:52:36, Даритта
Можно рассматривать варианты, где метро еще только строится. Там точно после ввода станции вырастет.
08.04.2013 10:00:50, Tortillka
Вспомните наших родителей и сколько тысяч у них на книжках лежало.
08.04.2013 09:37:23, Манаус
что мне далеко ходить, я могу посмотреть в сторону Кипра,
но сейчас речь не о надежности банковских сбержений, всё равно класть все деньги в одну корзину неразумно. Но 68 лет!!! 08.04.2013 09:38:32, Даритта
сохранения. Но не получения дохода.
То есть тупо вложить эти 10 000 000 примерно то же самое, как проедать их в течении 60 лет.
Не думаю, что я проживу еще 60 лет. 08.04.2013 10:07:44, Даритта
а потом квартира - это хорошее наследство...
хотя темы последних дней навевают мысль, а такое ли хорошее :)) 08.04.2013 10:18:04, VarNa
я не знаю, как ваша квартира подросла в 3 раза, моя как за 4 года выросла только на 600 тысяч.
08.04.2013 10:19:21, Даритта
в 2000-м у меня родился ребенок и доход нашей семьи составлял около 400$, к его двум годам около 900, из которых 200 уходило няне. А после развода я работала на скромные 5600 + 6000 алиментов. Всё в рублях. О каких нормальных зарплатах мы говорим? :)))
08.04.2013 10:48:08, Даритта
в 2005 у меня была зарплата, как сейчас помню, 14 тыщ. :) плюс те же алименты, которые кстати с 2003 года не изменились по сегодняшний день.
08.04.2013 11:23:35, Даритта
все цены взаимосвязаны и растут они вместе с потребительскими возможностями
08.04.2013 10:40:37, Даритта
я считаю сколько помню. Не буду же я брать для примера изменения цены 1991 год?!
08.04.2013 10:33:59, Даритта
ну хорошо, я их тупо положила в банк под те же 10%, и они "как бы сохраняются"
Причем положила в 4х разных валютах (юань, швейцарский франк, фунт и рубли) в 4х разных банках. Для пущей надежности :) 08.04.2013 10:16:42, Даритта
с какого перепугу? если положить 10 000 000 в банк под 10% годовых и снимать те же 30 000 в месяц раз в год скопом, то получается:
год остаток на начало года прибыль в год под 10% сняли вклад с процентами на конец года
1 10000000 1000000 360000 10640000
2 10640000 1064000 360000 11344000
3 11344000 1134400 360000 12118400
4 12118400 1211840 360000 12970240
5 12970240 1297024 360000 13907264
6 13907264 1390726,4 360000 14937990,4
7 14937990,4 1493799,04 360000 16071789,44
8 16071789,44 1607178,944 360000 17318968,38
9 17318968,38 1731896,838 480000 18570865,22
10 18570865,22 1857086,522 480000 19947951,74
11 19947951,74 1994795,174 480000 21462746,92
12 21462746,92 2146274,692 480000 23129021,61
13 23129021,61 2312902,161 480000 24961923,77
14 24961923,77 2496192,377 480000 26978116,15
15 26978116,15 2697811,615 480000 29195927,76
16 29195927,76 2919592,776 480000 31635520,54
17 31635520,54 3163552,054 480000 34319072,59
18 34319072,59 3431907,259 480000 37270979,85
19 37270979,85 3727097,985 480000 40518077,84
То есть при вложении этих денег в банк и ежегодном снятии в первые 10 лет по 30 т.р. в месяц, а во вторые 10 лет по 40 т.р/м, на окончание 19 года у нас
будет 40 000 000. 08.04.2013 10:30:52, Даритта
но сейчас речь не о надежности банковских сбержений, всё равно класть все деньги в одну корзину неразумно. Но 68 лет!!! 08.04.2013 09:38:32, Даритта
Недвижимость - невыгодно в краткосрочной перспективе, но это единственно возможный в наших условиях способ сохранения денег и инвестиций в старость.
08.04.2013 10:06:09, Манаус
То есть тупо вложить эти 10 000 000 примерно то же самое, как проедать их в течении 60 лет.
Не думаю, что я проживу еще 60 лет. 08.04.2013 10:07:44, Даритта
хотя темы последних дней навевают мысль, а такое ли хорошее :)) 08.04.2013 10:18:04, VarNa
Это общеизвесто :)
Только надо всё же учитывать рост цен на недвижимость. 08.04.2013 10:17:31, Манаус
Только надо всё же учитывать рост цен на недвижимость. 08.04.2013 10:17:31, Манаус
Да, и новостройку, конечно, надо брать, у нее максимальный прирост по стоимости.
08.04.2013 10:34:54, Манаус
Тем, кто в 2000-2002 году квартиры покупал еще больше повезло. Знакомая купила в 2000 году однушку в новом доме на Войковской, 11800 долларов, трешка в те годы новая на окраине стоила 35000$, а в центре безумные 50000$. Вернуться бы в то время :)))
И это не последние колебания. Я потому и сказала про родителей, что в их жизни все было стабильно, лежали 10000 на старость и никто даже подумать не мог, что без накоплений к пенсии останешься. 08.04.2013 10:27:59, Манаус
И это не последние колебания. Я потому и сказала про родителей, что в их жизни все было стабильно, лежали 10000 на старость и никто даже подумать не мог, что без накоплений к пенсии останешься. 08.04.2013 10:27:59, Манаус
Не знаю как в центре, квартира куплена в крылатском за 57 тыс в 2001 году, сейчас стоит 350 тыс .
08.04.2013 10:46:33, Angy
Да можно и с теми, в 2000-ых уже нормальные зарплаты были. Ипотеку бы взяла :)
08.04.2013 10:40:51, Манаус
[пусто]
08.04.2013 11:19:54
[пусто]
08.04.2013 10:39:26
Ничего подобного.
Ты учти инфляцию. Каждый год тво 10 мил. уменьшаются на 10%.
Если ты их вкладываешь, то ты хотя бы от инфляции их спасаешь. 08.04.2013 10:15:19, Альт
Ты учти инфляцию. Каждый год тво 10 мил. уменьшаются на 10%.
Если ты их вкладываешь, то ты хотя бы от инфляции их спасаешь. 08.04.2013 10:15:19, Альт
Причем положила в 4х разных валютах (юань, швейцарский франк, фунт и рубли) в 4х разных банках. Для пущей надежности :) 08.04.2013 10:16:42, Даритта
На валютные вклады тоже по 10% дают? Скажите где :)
Мне почему-то больше 2-3% не предлагают 08.04.2013 10:32:30, Манаус
Мне почему-то больше 2-3% не предлагают 08.04.2013 10:32:30, Манаус
год остаток на начало года прибыль в год под 10% сняли вклад с процентами на конец года
1 10000000 1000000 360000 10640000
2 10640000 1064000 360000 11344000
3 11344000 1134400 360000 12118400
4 12118400 1211840 360000 12970240
5 12970240 1297024 360000 13907264
6 13907264 1390726,4 360000 14937990,4
7 14937990,4 1493799,04 360000 16071789,44
8 16071789,44 1607178,944 360000 17318968,38
9 17318968,38 1731896,838 480000 18570865,22
10 18570865,22 1857086,522 480000 19947951,74
11 19947951,74 1994795,174 480000 21462746,92
12 21462746,92 2146274,692 480000 23129021,61
13 23129021,61 2312902,161 480000 24961923,77
14 24961923,77 2496192,377 480000 26978116,15
15 26978116,15 2697811,615 480000 29195927,76
16 29195927,76 2919592,776 480000 31635520,54
17 31635520,54 3163552,054 480000 34319072,59
18 34319072,59 3431907,259 480000 37270979,85
19 37270979,85 3727097,985 480000 40518077,84
То есть при вложении этих денег в банк и ежегодном снятии в первые 10 лет по 30 т.р. в месяц, а во вторые 10 лет по 40 т.р/м, на окончание 19 года у нас
будет 40 000 000. 08.04.2013 10:30:52, Даритта
Я сама такие таблички отлично умею делать:)
А по жизни никак так не получится. Хватит на пять лет. А то и на два. 08.04.2013 10:34:27, Альт
А по жизни никак так не получится. Хватит на пять лет. А то и на два. 08.04.2013 10:34:27, Альт
Показано 280 комментариев из 280
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
