Подниму тему повыше, а то мой вопрос ниже уже уехал далеко вниз.
Часто поднимается тема квартир, доставшихся в наследство. Это рисковые квартиры, сама в свое время не рассматривала их при покупке. И конечно, чтобы продать такую квартиру, цену надо выставлять ниже, чем у аналогичной рыночной.
Вопрос - сколько лет должно пройти после вступления в наследство, чтобы квартира выровнялась (ну или почти выровнялась) с аналогичной рыночной? Первый рубеж, как я понимаю - 3 года, после которого появляется возможность писать полную цену в договоре без потери подоходного налога. Но наверное на этом этапе цена все равно будет несколько ниже рыночной, правильно? А когда она станет сравнимой? 10-15-20 лет? Никогда?
Да, речь идет о наследстве по закону и от мужчины к ребенку (как я понимаю, самый рисковый вариант на тему появления незафиксированных ранее детей, с женщиной-наследодателем такой риск ниже :)).
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Вторичное жилье
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Ничего в наследстве нет более рискованного по сравнению с другими вариантами. И потому цена не ниже цены на аналогичные квартиры в среднем по рынку. Если только квартира находится менее 3 лет в собственности, и то, не думаю, что можно говорить о каком-то дисконте со стороны продавцов. А лишь о том, что такие квартиры гораздо сложнее продаются.
Безусловно, если свидетельство о праве на наследство по закону, было выдано десять и более лет назад, минимизирует рсики, но они всре равно остаются.И могу сказать, что можно оспорить ЛЮБУЮ сделку, при желании. 12.12.2011 18:32:31, ГалинаК
Ну к примеру, в моей ситуации квартира наследовалась двумя НЕродственниками. Один из которых - несовершеннолетний. Родители ребенка хотели получать прибыль от имущества как можно быстрее. Поэтому квартира была выставлена на продажу спустя год после смерти последней владелицы. Выставили бы и раньше, если бы я (к примеру) не тянула с оформлением документов...
13.12.2011 19:58:58, Канка
Безусловно, если свидетельство о праве на наследство по закону, было выдано десять и более лет назад, минимизирует рсики, но они всре равно остаются.И могу сказать, что можно оспорить ЛЮБУЮ сделку, при желании. 12.12.2011 18:32:31, ГалинаК
сильно заблуждаетесь. В наследстве есть один немаловажный фактор риска. Появление неучтенных наследников и признание сделки недействительной. Именно поэтому наследные квартиры (особенно при малом сроке вступления в наследство) идут с большим дисконтом.
13.12.2011 09:33:47, Безобразная Эльза
Спасибо, что просветили, что означаает наследственная квартира!!!! Покажите мне две аналогичные продаваемые квартиры, где цена была бы ниже существенно из-за того, что наследство? Из циана или соба, пожалуйста, ссылочку, хоть одну????
15.12.2011 00:51:53, ГалинаК
пожалуйста, обращайтесь.
Не понимаю, зачем спорить, что риски в случае покупки квартиры, полученной по наследству, тем более недавнему, значительно выше?
Вы сейчас наследную продаете?
Примеров, кстати, в собе - море. Я себе последние три месяца ищу квартиру.
Если что-то ниже рынка по цене, жди наследства.
Конкретный пример.
Кронштадский бульвар 21. 4 этаж пятиэтажки. Наследство 2010 года в пользу сослуживца (!). Цена 4,5 млн.
Рядом улица Смольная (даже чуть дальше от метро), такие же пятиэтажки (19-е дома) от 5 млн, до 5,2 млн.
15.12.2011 09:48:54, Безобразная Эльза
Не понимаю, зачем спорить, что риски в случае покупки квартиры, полученной по наследству, тем более недавнему, значительно выше?
Вы сейчас наследную продаете?
Примеров, кстати, в собе - море. Я себе последние три месяца ищу квартиру.
Если что-то ниже рынка по цене, жди наследства.
Конкретный пример.
Кронштадский бульвар 21. 4 этаж пятиэтажки. Наследство 2010 года в пользу сослуживца (!). Цена 4,5 млн.
Рядом улица Смольная (даже чуть дальше от метро), такие же пятиэтажки (19-е дома) от 5 млн, до 5,2 млн.
15.12.2011 09:48:54, Безобразная Эльза
"Если что-то ниже по цене, жди наследства- подобное заявление даже для дилетанта несеръезно, а тем более для юриста. Указанная Вами квартира за 4,5- явно "паленая"- не простое наследство, а в пользу сослуживца, такую квартиру, думаю, брать не стоит.
Все что существенно ниже рынка- скорее всего "палево", и наследство тут никак ни при чем. Искала для клиентов двушку недавно, в Москве, бюджет 4,5 миллиона, и запросы очень нехилые. Так вот хотели они приобрести за 4,6 двушку на Балаклавском проспекте 45 метров в хрущевке, продавцы- два алкаша, основания приобретения собственности- одна доля- давняя приватизация, вторая доля- дарение!!!! 2011 г. Алкаши продают квартиру, ничего не покупают взамен, выписываются в никуда. Классный вариант? Вот он и был ниже рынка, причем существенно, на миллион.
Другой вариант при поиске для тех же клиентов- двушка на Нагорной- да, наследство, но продавцы - не москвичи, живут где-то типа в Воронеже, и будет продавать один из наследников по доверенности от остальных наследников. Наследство свежее, этого года- поэтому цена в договоре купли-продажи неполная будет. Эта квартира продавалась по абсолютно рыночной цене, хотя мы ее покупать не стали, по понятным причинам. И продалась довольно быстро, кстати. Да, и продавец продавал ее сам, без риэлторов, что тоже наводило на не очень хорошие мысли. 16.12.2011 06:33:13, ГалинаК
Все что существенно ниже рынка- скорее всего "палево", и наследство тут никак ни при чем. Искала для клиентов двушку недавно, в Москве, бюджет 4,5 миллиона, и запросы очень нехилые. Так вот хотели они приобрести за 4,6 двушку на Балаклавском проспекте 45 метров в хрущевке, продавцы- два алкаша, основания приобретения собственности- одна доля- давняя приватизация, вторая доля- дарение!!!! 2011 г. Алкаши продают квартиру, ничего не покупают взамен, выписываются в никуда. Классный вариант? Вот он и был ниже рынка, причем существенно, на миллион.
Другой вариант при поиске для тех же клиентов- двушка на Нагорной- да, наследство, но продавцы - не москвичи, живут где-то типа в Воронеже, и будет продавать один из наследников по доверенности от остальных наследников. Наследство свежее, этого года- поэтому цена в договоре купли-продажи неполная будет. Эта квартира продавалась по абсолютно рыночной цене, хотя мы ее покупать не стали, по понятным причинам. И продалась довольно быстро, кстати. Да, и продавец продавал ее сам, без риэлторов, что тоже наводило на не очень хорошие мысли. 16.12.2011 06:33:13, ГалинаК
смешно читать.
Для юриста несерьезно? Можно подумать, что ценовой анализ рынка наследственных квартир профессиональная сфера юриста. У меня в последние три месяца было хобби такое. Так что моя профессия здесь ни при чем.
Или Вы меня кольнули за то, что я ниже указала на Вашу ошибку со сроком исковой давности? Смешно опять же. На этом спор прекращаю, автор топика и читатели сделают свои выводы сами. 19.12.2011 10:16:10, Безобразная Эльза
Для юриста несерьезно? Можно подумать, что ценовой анализ рынка наследственных квартир профессиональная сфера юриста. У меня в последние три месяца было хобби такое. Так что моя профессия здесь ни при чем.
Или Вы меня кольнули за то, что я ниже указала на Вашу ошибку со сроком исковой давности? Смешно опять же. На этом спор прекращаю, автор топика и читатели сделают свои выводы сами. 19.12.2011 10:16:10, Безобразная Эльза
Я не знаю, в какой сфере вы работаете, но в этой конфе вы даете консультации в качестве риэлтора или юриста, я так и не поняла, или на основании личного опыта взятой ипотеки. Для корпоративного юриста, далекого от проблем с квартирами, конечно, подобное заявление возможно. Но говорить о том, что проблемными квартирами являются только наследственные???? Это напомнило мне заявление одного кстати опытного агента крупного агентства по недвижимости, где я работала юристом, "в квартире нет и не было детей несовершеннолетних, значит с квартирой все чисто, незачем никакие справки собирать"- в ответ на мою просьбу собрать необходимые справки для выхода на сделку. Ну да ладно.
Насчет срока исковой давности- почитала ниже.Может быть неправильно выразилась,хотела выступить в зашиту предыдущего автора, на которого вы "накинулись", было очень много работы, неделю вообще не спала, но без "семьи" не могу прожить ни дня. ГК 1994 г. устанавливал срок исковой давности 10 лет для ничтожных сделок, на эту устаревшую инфу и ссылался автор. (По ссылке) Не переживайте, уж это вопрос мне известен не понаслышке. А "уколоть" по-моему вы меня все время пытаетесь, и придираетесь к моим постам, я ваших постов не касаюсь вовсе. 22.12.2011 00:54:04, ГалинаК
Насчет срока исковой давности- почитала ниже.Может быть неправильно выразилась,хотела выступить в зашиту предыдущего автора, на которого вы "накинулись", было очень много работы, неделю вообще не спала, но без "семьи" не могу прожить ни дня. ГК 1994 г. устанавливал срок исковой давности 10 лет для ничтожных сделок, на эту устаревшую инфу и ссылался автор. (По ссылке) Не переживайте, уж это вопрос мне известен не понаслышке. А "уколоть" по-моему вы меня все время пытаетесь, и придираетесь к моим постам, я ваших постов не касаюсь вовсе. 22.12.2011 00:54:04, ГалинаК
Вот в этом и вопрос - что есть малый срок? И когда он становится немалым?
13.12.2011 10:19:48, virus
Полагаю, что здесь нет единого стандарта.
Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно.
Для меня покупка наследной квартиры с правом собственности менее 3 лет невозможна, как бы ни был хорош вариант и цена. Наследную квартиру за миллион я не куплю.
Кстати, при поиске квартиры, встречала вариант, когда наследники были готовы указать полную стоимость в договоре и заплатить налоги, лишь бы продать квартиру.
При ПС больше трех лет и полной стоимости в договоре нужно внимательно смотреть документы, чтобы хоть каким-то образом себя обезопасить. Понятно, что с больше радостью купят квартиру после умершей женщины, чем после мужчины; после наследования по закону на несколько человек, чем после наследования по завещанию на одного НЕ родственника. Короче, все очень индивидуально.
Хочется верить, что через какое-то время страхование титула станет реальным, работающим механизмом на рынке. Тогда не так страшно будет покупать наследные квартиры. Как-то так. 13.12.2011 10:52:52, Безобразная Эльза
Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно.
Для меня покупка наследной квартиры с правом собственности менее 3 лет невозможна, как бы ни был хорош вариант и цена. Наследную квартиру за миллион я не куплю.
Кстати, при поиске квартиры, встречала вариант, когда наследники были готовы указать полную стоимость в договоре и заплатить налоги, лишь бы продать квартиру.
При ПС больше трех лет и полной стоимости в договоре нужно внимательно смотреть документы, чтобы хоть каким-то образом себя обезопасить. Понятно, что с больше радостью купят квартиру после умершей женщины, чем после мужчины; после наследования по закону на несколько человек, чем после наследования по завещанию на одного НЕ родственника. Короче, все очень индивидуально.
Хочется верить, что через какое-то время страхование титула станет реальным, работающим механизмом на рынке. Тогда не так страшно будет покупать наследные квартиры. Как-то так. 13.12.2011 10:52:52, Безобразная Эльза
У меня очень близкая к Вашей позиция. Хотя, наследную квартиру за миллион я бы может купила (если бы она действительно продавалась за миллион) :)))
Интересно, а что движет людьми, которые продают квартиру СРАЗУ после оформления наследства (сами летом покупали и наталкивались на подобные варианты - в собственности 6 мес!!! после наследства, то есть только-только свидетельство о праве на наследство получили)? Ясно же, что придется продавать с огромным дисконтом. Я понимаю, что обстоятельства бывают разные, но все равно - уж три года не подождать? Это ж совсем аховая ситуация у наследников должна быть, а из-за этого покупать еще страшнее. 13.12.2011 17:08:49, virus
Интересно, а что движет людьми, которые продают квартиру СРАЗУ после оформления наследства (сами летом покупали и наталкивались на подобные варианты - в собственности 6 мес!!! после наследства, то есть только-только свидетельство о праве на наследство получили)? Ясно же, что придется продавать с огромным дисконтом. Я понимаю, что обстоятельства бывают разные, но все равно - уж три года не подождать? Это ж совсем аховая ситуация у наследников должна быть, а из-за этого покупать еще страшнее. 13.12.2011 17:08:49, virus
а почему нельзя сдать в аренду на первые три года, а доход делить пропорционально унаследованным долям? А потом уже спокойно продать по рыночной цене.
14.12.2011 08:44:40, virus
потому что этим кто-то должен захотеть заняться. Полагаю, что не все способны и имеют желание возиться с поиском жильцов, отслеживанием их проживания. Плюс контакт с сособственниками. При определенных отношениях он может быть крайне неприятным.
14.12.2011 10:08:55, Безобразная Эльза
Ну, поиск покупателей в случае наследной квартиры сразу после оформления документов - тоже дело хлопотное. Еще и потеря в деньгах при продаже ощутимая.
14.12.2011 10:30:32, virus
причины срочной продажи могут быть разнообразными. Например, вступление в наследство несколькими наследниками, которые желают поделить деньги от продажи и не желают нести дополнительных расходов по содержанию общей собственности в течение 3 лет.
Могут быть "темные" наследства, когда ожидается оспаривание завещания и/или наследования по закону, и наследник стремится избавиться от проблемного актива.
Да мало ли что.
13.12.2011 17:56:26, Безобразная Эльза
Могут быть "темные" наследства, когда ожидается оспаривание завещания и/или наследования по закону, и наследник стремится избавиться от проблемного актива.
Да мало ли что.
13.12.2011 17:56:26, Безобразная Эльза
а нотариальное соглашение, где бывший хозяин обязуется решить все вопросы, если вдруг появится еще какой-нибудь наследник, имеет в суде какое-то значение?
12.12.2011 10:36:16, Gulchatai
видела в договоре купли-продажи как-то такую фразу (точную формулировку не помню): при обнаружении прав третьих лиц на квартиру и признании договора купли-продажи недействительным, продавец обязуется выплатить покупателю компенсацию для покупки аналогичного жилья.
Но, во-первых, я совершенно не уверена, что у это фразы есть хоть какая-то юридическая сила, а во-вторых практическое исполнение такого пункта может быть затруднено. 12.12.2011 11:27:57, virus
Но, во-первых, я совершенно не уверена, что у это фразы есть хоть какая-то юридическая сила, а во-вторых практическое исполнение такого пункта может быть затруднено. 12.12.2011 11:27:57, virus
а как Вы себе представляете практическое решение "вопросов" бывшим собственником с объявившимся наследником?
12.12.2011 10:53:37, Безобразная Эльза
Не заморачивайтесь, кристально чистой нет даже приватизации,( есть срок 10лет по преследованиям) ,а как юрист скажу после 3 лет, "найдись" не сможет что то отсудить у добропорядочных покупателей не возможно.
12.12.2011 00:26:53, sv100
"есть срок 10лет по преследованиям" - расшифруйте, пожалуйста, что это значит. Со ссылкой на НПА.
12.12.2011 09:43:14, Безобразная Эльза
А при чем здесь ничтожные сделки, эти сделки оспоримые. А там срок исковой давности - 1 год.
15.12.2011 10:50:01, Бурунчик
но это после сделки. Наследство - это ведь не сделка.
То есть если я вступила в наследство и через 5 лет продала (например), то у покупателя 1-3 года рисковые все равно будут, правильно? 15.12.2011 11:20:04, virus
То есть если я вступила в наследство и через 5 лет продала (например), то у покупателя 1-3 года рисковые все равно будут, правильно? 15.12.2011 11:20:04, virus
Это после того, как лицо, право которого нарушено, узнало о нарушении своего права.
15.12.2011 11:21:37, Безобразная Эльза
кстати, нашла материалы дела по оспариванию наследсва, где один из наследников в тюрьме сидел (там правда не про квартиру, но не суть - [ссылка-1] ).
Иск он проиграл, но всего лишь потому, что пропустил 6-месячный срок после освобождения из тюрьмы. А если бы подсуетился вовремя, то отспорил бы имущество, так как отбывание в местах не столь отдаленных суд признал уважительной причиной. 15.12.2011 11:47:24, virus
Иск он проиграл, но всего лишь потому, что пропустил 6-месячный срок после освобождения из тюрьмы. А если бы подсуетился вовремя, то отспорил бы имущество, так как отбывание в местах не столь отдаленных суд признал уважительной причиной. 15.12.2011 11:47:24, virus
об этом и речь. "Сидельцы", несовершеннолетние на момент открытия наследства дети...
15.12.2011 11:55:00, Безобразная Эльза
нашла дело, где вскрылся несовершеннолетний наследник по завещанию, тоже через много лет. Квартира уже была несколько раз продана.
Суд признал добросовестность приобретателей и квартиру наследнику не вернул. 15.12.2011 12:36:44, virus
Суд признал добросовестность приобретателей и квартиру наследнику не вернул. 15.12.2011 12:36:44, virus
наследование не имеет срока давности, следовательно вывод и так понятен, навряд ли продадите по цене например собственности по приватизации или по купле-продаже, хотя есть конечно рисковые покупатели
11.12.2011 22:14:36, Зайчонок
Но с другой стороны, чем больше проходит времени с 90-х годов (когда квартиры можно было приватизировать), тем больше среди продаваемых квартир будет те, у которых в истории есть наследство (и тем меньше первичных документов в виде приватизации). Сейчас (если нет какой-то уникальности типа элитного стародачного места), аналогичную квартиру без наследства можно найти довольно легко. Пройдет несколько лет - соотношение изменится. Не каждый ребенок способен сказать маме или папе "тебе все равно скоро умирать, давай переоформим по дарению". А значит, процент наследственных квартир будет расти. И в какой-то момент таких квартир станет если не большинство, то много.
И риски у наследственной квартиры через 10 лет после вступления в наследство все-таки меньше, чем у квартиры с 6-месячным наследством. Так как с большой долей вероятности все возможные наеследники уже появились, а остальным будет трудно доказать свои права. 11.12.2011 22:40:43, virus
И риски у наследственной квартиры через 10 лет после вступления в наследство все-таки меньше, чем у квартиры с 6-месячным наследством. Так как с большой долей вероятности все возможные наеследники уже появились, а остальным будет трудно доказать свои права. 11.12.2011 22:40:43, virus
это все верно, конечно, и квартиру наследуемую 10 лет назад будут многие рассматривать, а вот с недавним наследством, сами понимаете
12.12.2011 00:44:05, Зайчонок
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
