Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Оформление сделок
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
ипотечн. сделка по вторичке, сбербанк, альтернатива
Добрый день! Снова я, чуть ранее интересовалась расчетами через ячейку при покупке моей вторички покупателями-ипотечниками сбера, в регионе. Сегодня им одобрили покупку именно этого объекта. Но оказывается все еще веселее. Сделка альтернативная, покупатели продают под 1 взнос свою комнатку. Созвонилась с риэлтором, она мне выдала расклад похуже ячейки: кв продается 1.9 млн. Покупатели отдают на руки где-то 400 тыс в день сделки (это их первонач. взнос), еще на 100 тыс пишут какое-то "обязательство" отдать вскоре, регистрация договора, а потооооом, после оформления сделки и залога банку и получения документов из регпалаты дней через сколько-то, - вот тогда идем в банк и банк передает еще 1.4 млн. для нас, продавцов. Якобы такая практика в Сбере местном. Утром стулья, вечером деньги. Кто-нибудь так рассчитывался или может уважаемые местные специалисты проводили так сделки?
06.10.2015 13:34:48, Dnnn
37 комментариев
Деньги (ВСЕ!!!) пересчитали, в ячейку закрыли и только потом договор на регистрацию. Условие открытия ячейки продавцом - получение зарегистрированного договора в котором собом квартиры числится покупатель. Условие открытия ячейки покупателем - все сроки вышли, а договора нет. Только так и никак иначе. 07.10.2015 10:20:26, Alex - ToRent
[ссылка-1] - пункты 6 и 7.
сейчас переварю все, сформулирую вопросы и позвоню в сбер. 07.10.2015 11:18:42, Dnnn
2. Расчеты могут проходить либо через ячейку, либо безналом. Для Сбера ситуация безнала при альтернативе невозможна. Поэтому слова о том, что банк выдает Вам деньги после сделки несколько абсурдны. Мягко скажем.
3. Если деньги "выдают после сделки", то и, выдав через пару лет после сделки, Ваши права не нарушатся. Во всей этой озвученной ереси нужно разобраться из первых рук - т.е. из уст менеджера, проводящего сделку.
4. Вас должно интересовать, что и как конкретно будет прописано в дкп о порядке взаиморасчетов сторон. Как это будет соотноситься с реальностью. Запросите дкп, чтобы Вам выслали на почту.
5. Ни о каких 100 т.р. под обязательство и речи быть не может.
6. Выясните, что для Вас будет условием доступа к деньгам. Запишите прямо под диктовку менеджера.
7. Задайте вопрос, когда ипотечник подписывает кредитный договор и когда будет фактическая выдача кредита. В Москве и МО подписание кредитного договора и выдача кредита происходит в день сделки.
8. Поинтересуйтесь, когда оформляется залог в пользу банка - одновременно с переходом права или после. Для Вас это очень важно.
8. И напоследок. Ипотечную сделку отозвать с регистрации невозможно, в отличие от простой сделки. 06.10.2015 21:52:51, Юля В
"2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.
2.1. Указанная квартира оценивается по соглашению «СТОРОН» в 2 000 000 (Два миллиона) рублей и продается за 2 000 000 (Два миллиона) рублей.
2.2. «ПОКУПАТЕЛЬ» оплачивает «ПРОДАВЦАМ» указанную в п. 2.1. настоящего договора сумму наличными, за счет собственных средств, в размере 562 000 (Пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей в день подписания договора купли-продажи и передаточного акта и в размере 1 438 000 (Один миллион четыреста тридцать восемь тысяч) рублей за счет средств ипотечного кредита, предоставленных … …. (именуемым далее «Банк») в соответствии с кредитным договором № _________, заключенным между «Банком» и … в городе Твери, в течение 1 (одного) рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности к «ПОКУПАТЕЛЮ» и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области.
Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором. Настоящий договор подписан всеми сторонами. Передача всех денежных средств подтверждается документально (расписками), которые подписывают все собственники вышеуказанной квартиры."
"5.1. Квартира, приобретаемая «ПОКУПАТЕЛЕМ» по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в соответствии со ст. 77 Федерального Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями). При этом залогодержателем по данному залогу является «БАНК»"
"Стороны договорились, что указанная квартира, приобретаемая «ПОКУПАТЕЛЕМ» по настоящему договору, не считается находящейся в залоге у «ПРОДАВЦОВ» до полной ее оплаты в соответствии со ст. 488 ГК РФ. " 06.10.2015 22:31:16, Dnnn
Договор стандартный.
Звоните в банк и задавайте все вопросы, которые я Вам назвала. 07.10.2015 08:55:29, Юля В
"Чем это грозит, в чем важность? если потом обязательств не полному расчету не выполнять, из-под залога обратно не отсудим или как?- да, не отсудите ничего. Вы правильно поняли. 07.10.2015 21:07:28, Юля В
вот однозначно звонить менеджерам в ипотечном отделе, хотя и там нередко путаются в показаниях ))
06.10.2015 22:06:06, Yulia KOLINA
деньги из ячейки вы получаете только предьявив доки из регпалаты на квартиру с новым собственником, как иначе то? подстраховка для покупателей, которые могут остаться и без денег и без квартиры.
а откуда берут деньги не ваша забота. у меня при продаже квартиры два договора подписывали одновременно - один собственно продажа моей квартиры, второй - продажа комнаты покупателей и ячеек было две, в одной часть денег от моих покупателей, во второй части деньги от покупателей моих покупателей. в условиях моего доступа к ячейке было предьявление нового свидетельства из регпалаты с новым собственником.
но вообще из текста ощущение, что неправильно поняли. самое главное - обязательство на 100тр кому? что то чудное. 06.10.2015 19:45:29, Yulia KOLINA
так деньги в ячейке хотя бы все видели и считали! А тут и ячейки, оказывается, нет и денег бОльшей части до получения уже на покупателей и банк собственности! Кредит выдадут после перехода собственности и оформления залога.
06.10.2015 20:40:48, Dnnn
я догвор сегодня по мейлу получила. Там в день подачи документов на регистрацию нам выдаются 562 тыс (расписку видимо будут требовать на 562, а выдадут 462, а 100 для 2 агентств. если сделка не зарегистрируется, на 100 тыс можем попасть. а если зарегистрируется... то можем попасть и на 1438 тыс), а оставшиеся 1438 - сам кредит - в течение раб дня со дня регистрации собственности и залога банку. Наличными с получением подтверждающих расписок. Никаких вам ячеек...
06.10.2015 21:36:53, Dnnn
банк же не мне лично скорее всего дает деньги, а заемщику. Так что кто кинет - варианты есть.
06.10.2015 22:19:27, Dnnn
согласна, я тоже. выгадывание на риэлтора. или на то, чтоб мы потом вернули больше на 100 тыс, чем получили. если договр расторгнется. В договоре цена 2 млн, а договаривались на 1.9.
06.10.2015 21:46:43, Dnnn
а откуда берут деньги не ваша забота. у меня при продаже квартиры два договора подписывали одновременно - один собственно продажа моей квартиры, второй - продажа комнаты покупателей и ячеек было две, в одной часть денег от моих покупателей, во второй части деньги от покупателей моих покупателей. в условиях моего доступа к ячейке было предьявление нового свидетельства из регпалаты с новым собственником.
но вообще из текста ощущение, что неправильно поняли. самое главное - обязательство на 100тр кому? что то чудное. 06.10.2015 19:45:29, Yulia KOLINA
ну и еще. бомжей у нас в стране огромное количество, многие из них вот так же вольно обращались со своей недвижимостью. продать полбеды, купить взамен. в стране ни сегодня завтра революция, вы че с деньгами то будете делать? альтернатива вам очень нужна.
06.10.2015 21:22:45, Yulia KOLINA
вы там не паникуйте ) чтоб адекватно понимать происходящее.
400 тыщ покупатели вносят банку первоначальный взнос, в день сделки подписывается договор продажи и кредитный договор покупателями, в ячейку банк закладывает деньги за вашего покупателя (это и есть выдача кредита) и доки на регистрацию, с новыми получаете доступ к ячейке с деньгами, кредит считается выданным. если доки не переоформятся, то деньги банк обратно себе заберет, кредит считается невыданным. 06.10.2015 21:18:58, Yulia KOLINA
400 тыщ покупатели вносят банку первоначальный взнос, в день сделки подписывается договор продажи и кредитный договор покупателями, в ячейку банк закладывает деньги за вашего покупателя (это и есть выдача кредита) и доки на регистрацию, с новыми получаете доступ к ячейке с деньгами, кредит считается выданным. если доки не переоформятся, то деньги банк обратно себе заберет, кредит считается невыданным. 06.10.2015 21:18:58, Yulia KOLINA
не поняла, вы боитесь что вас банк кинет и не выдаст деньги?
и еще не поняла почему вы 2 агенства оплачиваете?
выдать должны вам сколько положено, а из них вы уже оплачиваете услуги, если оплачиваете. 06.10.2015 21:51:50, Yulia KOLINA
и еще не поняла почему вы 2 агенства оплачиваете?
выдать должны вам сколько положено, а из них вы уже оплачиваете услуги, если оплачиваете. 06.10.2015 21:51:50, Yulia KOLINA
позвоните уже в банк) столько вариантов за пару часов поменялось. тема 100тыс тоже не раскрыта, для твери это слишком большая цена за риэлтора, тем более с квартиры в 2 млн. в Москве такие ценники с квартирами 7-8 млн.
07.10.2015 00:41:33, Yulia KOLINA
ИМХО, с банковской схемой надо разбираться, может это и приемлемо.
А 100 тыс - муть какая-то. Не понимаю. Я очень не люблю давать расписки за то, что я не получала. 06.10.2015 21:43:47, virus
А 100 тыс - муть какая-то. Не понимаю. Я очень не люблю давать расписки за то, что я не получала. 06.10.2015 21:43:47, virus
2. Обязательство на 100-это конечно же ересь, потом замучаетесь бегать за ними. А сделку расторгать - тем более через суд и не быстро.
3. Как вариант. Предложите 400 тысяч оформить как задаток, а в договоре прописать жесткие сроки оплаты. Если не купят - вам 400 тысяч как раз на суды и т.д. 06.10.2015 18:56:11, smalltwo
"Указанная кв оценивается в 2 млн.
Покупатель оплачивает продавцам указ.сумму наличными, за счет собственных средств в размере 562 тыс руб, в день подписания догвоора и передаточного акта и в размере 1438 тыс руб за счет средств ип.кредита, предоставленных ... ... по договору... банком, в течение одного рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка... . Передача всех ден средств подтверждается документально расписками, которые подписывают все собственники вышеуказанной кв"... "Стороны договорились, что указанная кв не считается находящейся в залоге у продавцов до полной ее оплаты в соответствии со ст. 488 ГК РФ". "в случае невыполнений условий догвоора или расторжения договора, признания сделки недействительной, отказа в регистр. действиях, стороны в соотв со ст.167 ГК РФ обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке".
"в случае неисп-я покупателем обязанности по полной оплате стоимости кв, договор считается расторгнутым со дня направления продавцами уведомления о расторжении в адрес покупателя... Кв подлежит возврату продавцу, а продавцы возвращают 462 тыс руб."
интересно, слишком это сложно и долго, чтоб например провернуть потом срыв сделки и возврат с нас, продавцов, вместо 462 тыс 562 тысячи? впрочем, по сравнению с возможной недополученной суммой в 1.4 млн мелочи... 06.10.2015 21:32:02, Dnnn
Про практику Сбера в Твери ничего не знаю, но мне что-то не нравится "на 100 тыс пишут какое-то "обязательство" отдать вскоре". Это что значит?
06.10.2015 13:46:03, virus
это значит видимо, что у них 100 тыс недостает, но они надеются у кого-то еще подзанять. Но мне больше не нравится 1.4 млн потом, совсем потом после оформления документов уже на покупателей. 100 тыс. это 1/19, а 1.4 млн - бОльшая часть.
06.10.2015 13:58:55, Dnnn
похоже, действительно практика такая у них. про гарантии вот не говорят.
[ссылка-1]
"Как получить кредит
Предоставьте пакет документов для рассмотрения кредитной заявки в Банк или офис партнера Банка.
Получите положительное решение.
Выберите объект недвижимости.
Предоставьте в Банк пакет документов по объекту недвижимости.
Подпишите кредитную документацию.
Зарегистрируйте свои права на объект недвижимости в Росреестре.
Получите жилищный кредит." 06.10.2015 16:10:31, Dnnn
да, в договоре К-Продажи ни слова про ячейку. Только про то, что наличными платится. В день подписания договора - за счет собств средств. А далее за счет кредитных средств в течение 1 раб дня со дня регистрации права собственности и залога. А когда уж им банк даст деньги и где они будут лежать - неясно. По объяснению риэлтора, вроде как и банк дает деньги после предоставления зарегистр. документов. Хотя хочется взглянуть и на их кредитный договор...
06.10.2015 21:44:41, Dnnn
согласна, 100 тыс скорее всего не получим. Учитывая состояние кв, можно такую скидку и сделать. Но вот 1.4! буду звонить или пойду в сбер.
06.10.2015 14:55:14, Dnnn
1,4 млн мне тоже не нравится, но тут надо изучать - какие гарантии их получить. Если действительно такая практика существует и работает, и вы их из Сбера получите напрямую - то может быть и можно. Вроде бы, в Москве тоже такие варианты бывают (утром стулья, вечером деньги) в каких-то специфических случаях (типа военной ипотеки, но могу ошибаться). Надеюсь, местные риелторы подскажут, если знают.
Я бы на вашем месте еще в местное отделение сбера позвонила, уточнила.
А 100 тыс - вы не получите, ИМХО. 06.10.2015 14:10:46, virus
Я бы на вашем месте еще в местное отделение сбера позвонила, уточнила.
А 100 тыс - вы не получите, ИМХО. 06.10.2015 14:10:46, virus
[ссылка-1]
"Как получить кредит
Предоставьте пакет документов для рассмотрения кредитной заявки в Банк или офис партнера Банка.
Получите положительное решение.
Выберите объект недвижимости.
Предоставьте в Банк пакет документов по объекту недвижимости.
Подпишите кредитную документацию.
Зарегистрируйте свои права на объект недвижимости в Росреестре.
Получите жилищный кредит." 06.10.2015 16:10:31, Dnnn
А не может ли порлучиться так, что последний этап "получить жилищный кредит" покупатель откажется делать? Что будет, если он умрет, пропадет без вести, попадет в реанимацию? Ну или просто скажет "у меня изменились обстоятельства"?
Нужна ли на этом, последнем этапе, его подпись или вы можете получить оплату и без него? 06.10.2015 17:50:21, virus
Нужна ли на этом, последнем этапе, его подпись или вы можете получить оплату и без него? 06.10.2015 17:50:21, virus
покупатель может конечно же передумать покупать квартиру, имеет право, при этом теряет залог. может отказаться от кредита, вдруг где то еще деньги найдет.
договор о кредите подписывается одновременно с договором покупки квартиры и доки уходят на регистрацию. тогда же и страховка оформляется.
его подпись не нужна, нужны документы из регпалаты. 06.10.2015 19:59:55, Yulia KOLINA
договор о кредите подписывается одновременно с договором покупки квартиры и доки уходят на регистрацию. тогда же и страховка оформляется.
его подпись не нужна, нужны документы из регпалаты. 06.10.2015 19:59:55, Yulia KOLINA
Вы, простите,о чем? Здесь речь идет о том, что сначала оформляется сделка, а потом получают кредит.
06.10.2015 20:07:56, virus
вы не поняли )) это одновременно делается, просто фактически кредит получается после оформления сделки в регпалате, т.к. нет квартиры, нет кредита. но подписываются кредитный и покупка одновременно.
06.10.2015 21:07:56, Yulia KOLINA
Ну хорошо, если так, я об этом и спросила автора.
В Москве все проще - кредитные деньги выдаются сразу, во время полписания договора (до регистрации) и закладываются в ячейку 06.10.2015 21:15:40, virus
В Москве все проще - кредитные деньги выдаются сразу, во время полписания договора (до регистрации) и закладываются в ячейку 06.10.2015 21:15:40, virus
мы об одном и том же разными словами )) фактически банк закладывает деньги в ячейку, технически - покупателю выдаются деньги сразу, чтоб он тут же в ячейку их заложил, а продавец получит только после регпалаты, т.к. деньги выдаются под залог квартиры, это ключевое, Т.Е. пока продавец не предьявит документ в котором написано что собственник его ипотечник с пометкой об обременении, деньги банк никому не отдаст.
06.10.2015 21:30:24, Yulia KOLINA
Из топика автора я поняла, что там вообще все без ячейки, и банк (из кассы?) выдает деньги продавцу после регистрации.
Но может быть действительно там недопонимание 06.10.2015 21:31:58, virus
Но может быть действительно там недопонимание 06.10.2015 21:31:58, virus
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
