Здравствуйте, вроде определились с банком - Сбербанк дает нужное количество денег, поручителей, скорее всего, тоже найду. Первоначальный взнос тоже.
Тогда следующая катавасия: порядок действий.
1. Я подаю все первичные документы в банк, они дают мне денег, причем сколько нужно (ну будем оптимистами, конечно :) )
2. Дальше у меня 3 месяца на поиски квартиры. Я звоню кому-то, он согласен (ну не отпугнула его ипотека.) Дальше я с него требую (если после просмотра все устроило) пакет документов на квартиру - спарвку из БТИ, бумагу на право собственности и т.д. Вопрос - есть ли у тех, кто продает квартиры эти документы по умолчанию, или это только для ипотеки нужно собирать? И, плюс, вопрос залога. Я вношу ему залог, чтобы он не сменил курс, и нужно подписать какой-нибудь предварительный договор с фиксацией цены и приема залога, я так понимаю, чтобы продавец в последний момент не начал цену взвинчивать, нет? И, опять же, банк сказал, что документов нужно не очень много - а как же все заморочки - женат/не женат, прописаны ли дети, кто, когда и т.д. - то, о чем обычно пишут как о подводных камнях. Как банк собирается это проверть?
2. После того, как все документы собраны, нужно оценивать квартиру, насколько я знаю. Это нужно, если и продавец и я согласны, ведь так?
А что если оценщики оценят квартиру, которую можно купить только за 160 тыс. в 130, например? Это что тогда, я отдыхаю? И плюс напрасно выложу деньги за оценку. Как это бывает обычно? И очень важно, сколько занимает времени?
3. Все документы есть, оценка тоже. Надо оформлять. Мы подписываем договор, банк переводит деньги, я их обналичиваю и отдаю. Или не так? И, опять же, когда и как банку показывать наличие у меня 10% первоначального взноса? На каком этапе?
4. После того, как квартира оформлена в собственность, нужно страховаться. В какие сроки это делается и много ли нужно документов? Или это оформлляется раньше?
5. Регистрация в госреестре. Долго ли?
6. Потом передача квартиры в залог. Это уже оформляется между мной и банком, так? То есть квартиру я уже не потеряю, верно?
7. И еще - имею ли я право прописать кого-то в квартиру, детей, жену?
Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Ипотека
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Порядок действий при оформлении ипотеки
10.06.2006 20:31:08, Ardestate10 комментариев
Мы брали кредит не в Сбере, но опишу наш путь ипотеки. Порядок таков:
1. Подача заявки на кредит+документы по списку банка. Кредитный комитет рассматривает заявку (3-5 дней) и дает одобрение (ну или отказ). Если одобрение есть, то выдается разрешение на кредит в размер ХХХ (или ипотечный сертификат)на ограниченный период времени (у нас было 3 месяца).
2. Поиск квартиры. Самый непростой этап, т.к. из всех предложений на рынке сразу отметаются новостройки, если у продавца еще нет права собственности, 5-этажки панельные, ветхое, аварийное жилье и т.п., квартиры менее 3-х лет в собственности (т.к. тогда продавец должен будет платить налог 13%, поэтому продавцы таких квартир в договоре не указывают полную стоимость недвижимости, что ипотечникам не подходит). После того, как выбрана квартира, достигнуто устное соглашение, заключается с продавцом предварительный договор (соглашение о предоплате, об авансе или т.п.) на определенный срок. Рекомендую вам внести в договор фразу, что продавец информирован, что квартира преобретается с использованием ипотечного кредита в Х-Банке и определить сроки предоставления продавцом полного пакета документов (обычно за 5-10 дней (зависит от сроков одобрения квартиры банком) до предполагаемой сделки), кроме того обязать продавца обеспечить доступ в квартиру оценщика.
Оценщики должны быть согласованы с банком (иногда у банков есть перечень фирм, с которыми они сотрудничают). Стоит оценка около 3 000 руб. (отчет 2-3 дня) или 4 500 руб (за 1 день). В отчете указывается рыночная цена квартиры, которая зачастую берется по средней по аналогичному жилью из доступных баз данных (н-р ИРР), так что разброса в 30 т. быть не должно если цена на вашу квартиру адекватна рыночной.
Исходя из результатов оценки квартиры (рыночной цены)банк и будет определять максимальный размер кредита на данную квартиру (от 70% - 90% в зависимости от условий кредитования данного банка), эти деньги будут предоставлены вам в день заключения договора купли-продажи и подписания кредитного договора с банком и будут заложены в арендуемую банковскую ячейку в депозитарии банка. Свои средства (от 10-30%) вы должны будете также внести в ячейку или передать продавцу иным путем, с предоставлением расписки, что указанная сумма продавцом получена. Наличие первоначального взноса вы подтвердите еще когда будете подавать заявку на кредит в банк, они требуют выписку по счетам в банках, где у вас лежат деньги. Выписка за 6 мес. нужна обычно. Момент закладки денег - день отсчета вашего кредита, т.е. через месяц уже платить по графику.
3. Страхование. Обязательное требование банка. Комплексный договор страхования ( Жизни и утраты трудоспособности, недвижимости) заключается в страховой компании по согласованию с банком. Предварительный договор заключается до сделки (т.е. страховая должна тоже получить пакет документов на квартиру и оценить ее для себя). Страхуется не полная стоимость, а в размере кредита + 10%, страховку будете платить каждый год до полного погашения кредита.
4. Регистрация перехода права собственности и оформление в залог происходят одновременно. Срок минимум 2 недели, максимум месяц.
5. Прописаться имеете право сами, детей, и жена скорее всего должна быть созаемщиком (если брак зарегистрирован), т.е. кредит будет выдаваться на 2-х, квартира также на 2-х, без выделения долей.
14.06.2006 13:28:15, Заемщик
1. Подача заявки на кредит+документы по списку банка. Кредитный комитет рассматривает заявку (3-5 дней) и дает одобрение (ну или отказ). Если одобрение есть, то выдается разрешение на кредит в размер ХХХ (или ипотечный сертификат)на ограниченный период времени (у нас было 3 месяца).
2. Поиск квартиры. Самый непростой этап, т.к. из всех предложений на рынке сразу отметаются новостройки, если у продавца еще нет права собственности, 5-этажки панельные, ветхое, аварийное жилье и т.п., квартиры менее 3-х лет в собственности (т.к. тогда продавец должен будет платить налог 13%, поэтому продавцы таких квартир в договоре не указывают полную стоимость недвижимости, что ипотечникам не подходит). После того, как выбрана квартира, достигнуто устное соглашение, заключается с продавцом предварительный договор (соглашение о предоплате, об авансе или т.п.) на определенный срок. Рекомендую вам внести в договор фразу, что продавец информирован, что квартира преобретается с использованием ипотечного кредита в Х-Банке и определить сроки предоставления продавцом полного пакета документов (обычно за 5-10 дней (зависит от сроков одобрения квартиры банком) до предполагаемой сделки), кроме того обязать продавца обеспечить доступ в квартиру оценщика.
Оценщики должны быть согласованы с банком (иногда у банков есть перечень фирм, с которыми они сотрудничают). Стоит оценка около 3 000 руб. (отчет 2-3 дня) или 4 500 руб (за 1 день). В отчете указывается рыночная цена квартиры, которая зачастую берется по средней по аналогичному жилью из доступных баз данных (н-р ИРР), так что разброса в 30 т. быть не должно если цена на вашу квартиру адекватна рыночной.
Исходя из результатов оценки квартиры (рыночной цены)банк и будет определять максимальный размер кредита на данную квартиру (от 70% - 90% в зависимости от условий кредитования данного банка), эти деньги будут предоставлены вам в день заключения договора купли-продажи и подписания кредитного договора с банком и будут заложены в арендуемую банковскую ячейку в депозитарии банка. Свои средства (от 10-30%) вы должны будете также внести в ячейку или передать продавцу иным путем, с предоставлением расписки, что указанная сумма продавцом получена. Наличие первоначального взноса вы подтвердите еще когда будете подавать заявку на кредит в банк, они требуют выписку по счетам в банках, где у вас лежат деньги. Выписка за 6 мес. нужна обычно. Момент закладки денег - день отсчета вашего кредита, т.е. через месяц уже платить по графику.
3. Страхование. Обязательное требование банка. Комплексный договор страхования ( Жизни и утраты трудоспособности, недвижимости) заключается в страховой компании по согласованию с банком. Предварительный договор заключается до сделки (т.е. страховая должна тоже получить пакет документов на квартиру и оценить ее для себя). Страхуется не полная стоимость, а в размере кредита + 10%, страховку будете платить каждый год до полного погашения кредита.
4. Регистрация перехода права собственности и оформление в залог происходят одновременно. Срок минимум 2 недели, максимум месяц.
5. Прописаться имеете право сами, детей, и жена скорее всего должна быть созаемщиком (если брак зарегистрирован), т.е. кредит будет выдаваться на 2-х, квартира также на 2-х, без выделения долей.
14.06.2006 13:28:15, Заемщик
Огромное спасибо, все очень подробно!
16.06.2006 15:33:17, Ardestate
Теперь по вопросам:
2.По поводу документов и условий приобретения банк Вам немного не договорил-условий у них куча. Документы в большинстве те же+дополнительные специально для ипотеки.Соответственно именно по этм документам банк будет проверять т.н. юрчистоту квартиры...
Оценка квартиры производится Вами в обязательном порядке, но с согласия продавца(т.к. он должен пустить оценщика в квартиру)
5,6. Регистрация сделки проводится одновременно с регистрацией залога. в Москве минимум-2 недели.
7.Обычно запрета прописки нет, но это будет прописываться в кредитнике.. 11.06.2006 17:31:06, smalltwo
Со Сбером не получится? Ха-ха. Купили 3 недели назад квартиру, взяв кредит у Сбера. Правда, покупали новостройку. Что, кстати, сейчас намного сложнее сделать через ипотеку. Со вторичкой они вообще легко и просто работают.
Одобрили вариант в течение дня и сами меня подгоняли, чтобы квартира не ушла.
В пятницу одобрили,получив по факсу КОПИИ документов, в пятницу муж подписал договор инвестирования, а во вторник вечером вся сумма кредита была на счету у супруга.
Молодцы. Тверское отделение.
Были, правда, кое-какие накладки, но тем не менее. :)
21.06.2006 23:20:03, Коткова
Одобрили вариант в течение дня и сами меня подгоняли, чтобы квартира не ушла.
В пятницу одобрили,получив по факсу КОПИИ документов, в пятницу муж подписал договор инвестирования, а во вторник вечером вся сумма кредита была на счету у супруга.
Молодцы. Тверское отделение.
Были, правда, кое-какие накладки, но тем не менее. :)
21.06.2006 23:20:03, Коткова
1. После подачи Вами документов, банк, рассмотрев данные, дает одобрение на кредит. И не более того, деньги выдаются позже.
2. Дальше - сам поиск квартиры. Готовьтесь услышать много вежливых слов в ответ на слово "ипотека". Если дойдет дело до просмотра - уже хорошо. Наконец, Вы найдете того неопытного или, наоборот, очень ушлого, кто решится иметь дело с ипотекой. Договоритесь о цене. Документы, которые нужны для продажи квартиры без ипотеки и пакет для ипотечника не идентичны. Перечень, естественно, шире и маразматичнее. С Вас попросят еще справку об оценочной стоимости из БТИ, налоговая в обязательном порядке и т. д. Для обычной продажи это все не нужно. Подписываете договор аванса.
"Я вношу ему (продавцу) залог, чтобы он не сменил курс, и нужно подписать какой-нибудь предварительный договор с фиксацией цены и приема залога, я так понимаю, чтобы продавец в последний момент не начал цену взвинчивать, нет?" - подписать предварительный договор придется для выдачи банком кредита. Это необходимое условие для выдачи кредитных денег банком, но это, реально, никак не страхует Вас от взвинчивания цены продавцом или его агентом. Думайте и выстраивайте отношения так, чтобы это не произошло.
"И, опять же, банк сказал, что документов нужно не очень много - а как же все заморочки - женат/не женат, прописаны ли дети, кто, когда и т.д. - то, о чем обычно пишут как о подводных камнях. Как банк собирается это проверять?" Реально список документов, требуемых банком для рассмотрения,не велик, но и не мал. Банк ничего не проверяет, в смысле подлинность документов, только соответствие списку необходимого перечня.
2. Сбер оценку не требует (до сделки). Вообще оценку делают за сутки-двое. Это требование банков, а не желание продавца и покупателя.
3. После того, как Вы сдали пакет документов на выбранную Вами квартиру и подписали предварительный договор купли-продажи с продавцом, начинайте считать дни. Сбер славится своей расторопностью. Имеет право рассматривать Ваше дело 11 рабочих дней. Наконец-то рассмотрел, вроде бы все, конец близок, а нет - и с Вас еще начинают требовать то, что остальным банкам нафиг не нужно: как-то, согласие супруга на продажу приватизированной квартиры, которую приватизировала его жена, а он, бедолага, там даже и не был прописан и т.д и т.п. Наконец-то все, банк приглашает поручителей, подписываете договора, открываете счет, кладете туда требуемую свою часть денег, оплачиваете комиссию банка, и после этого, наконец-то начтут перечислять деньги на Ваш счет. И только после всего этого, если Ваш несчастный взвинченный продавец дождался Вас, происходит сделка. Это все, как и везде. Банально и уже просто. Банк выдаст рыбу основного договора в ппф, подпишите и сдадите на регистрацию.
Ипотечный договор регистрируют неделю или две, как правило.
После того, как оформлена квартира в собственность, оформляется страховка. Доков не очень уже и много, но есть. Регистрация собственности и оформление в залог происходит одновременно, в договоре купли-продажи это будет указано.
Сбер разрешает прописывать в квартиру родственников. Процедура - по заявлению после оформления в залог. Срок рассмотрения - 1 месяц.
Офф: позволю себе процитировать близко к тексту моего клиента (ипотечника из сбера): если к тебе придет ипотечник из сбера в качестве покупателя - нафиг, нафиг, гони его в три шеи:))) Так и сделаю.
Это все относится только к ипотеке сбера. Хотя условия по кредиту у них очень хорошие.
В других банках порядка больше, одобрение квартиры занимает в разы меньше времени, но кредиты выдают не на таких выгодных условиях. 10.06.2006 22:26:44, Юля В
А в остальном согласна. Мне хватило беседы с так называемым кредитным экспертом, чтобы понять, что в эту контору я ни ногой. 14.06.2006 09:56:34, Nightmare
слуш, у городского ипотечного только страхование стоит 1,5% от кредита в год. Так что получается еще больше, чем 10,5. Я уж молчу про штрафы при досрочном погашении, минимальные суммы досрочного погашения и то, что в договоре покупки надо полную стоимость указывать. Это мы уже пообщались с инспектором.
14.06.2006 13:41:10, millimetr
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
