Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: Покупка квартиры
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Как можно проверить квартиру и обезопаси
Выжен ваш совет.Как можно проверить квартиру и обезопасить сделку при покупке квартиры,полученной по завещанию(долевое наследование-хозяева теперь мать и сын в равных долях).В течение какого времени после втупления наследователей в право собственности могут появиться "обделенные" наследники? Как их вычислить? Возможно ли это или лучше сразу отказаться от такого варианта?
05.04.2003 21:46:25, reina
13 комментариев
А с дарением так же все, как и при наследовании, или еще хуже? 07.04.2003 20:19:39, reina
Любые новые наследники претендовать могут, но Вам, как добросовестным покупателям это не страшно. "Наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается лишь то из причитающегося ему имущества, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, которое сохранилось в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части, причитающегося ему имущества" (Ст. 547 ГК РСФСР).
С дарением все намного проще, но там свои подводные камни.
07.04.2003 22:29:22, Юля В
С дарением все намного проще, но там свои подводные камни.
07.04.2003 22:29:22, Юля В
Хотя суды общей юрисдикциии интересы добросовестных приобретателей как раз чаще всего ущемляют:((
07.04.2003 11:21:18, Крапива
Осторожно! В обсуждении по этой ссылке прозвучала серьезная ошибка. До вступления в силу 3-й части гражд. кодекса (С 01.03.02) квартиры по наследству можно было покупать достаточно смело, поскольку в случае возникновения новых наследников на проданное наследство, они (новые наследники) могли требовать лишь части денежной доли за реализованное наследство от продавца. Это правило остается в силе для квартир по наследству, право собственности на которые выдано до 01.03.02. В новом ГК (3-я часть) эту норму убрали и теперь возникновение новых законных наследников на проданную квартиру означает недействительность сделки купли-продажи со сроком исковой давности 10 лет. Такая засада распространяется на квартиры, в которых наследник вступил в права наследования (=получил свидетельство о собственности) после 01.03.02.
Так что лучше от таких квартир держаться подальше. Если уж совсем невмоготу отказаться - оформляйте только по полной стоимости с опорой на курс доллара и страхуйте сделку от утраты прав собственности. 07.04.2003 14:12:50, Юля В
Так что лучше от таких квартир держаться подальше. Если уж совсем невмоготу отказаться - оформляйте только по полной стоимости с опорой на курс доллара и страхуйте сделку от утраты прав собственности. 07.04.2003 14:12:50, Юля В
Это Ваше личное мнение? Или это какая-то статья из интернета? 07.04.2003 22:58:13, Крапива
По статьям из интернета специализируюсь не я:).
Это мнение. Просто пару раз приходилось участвовать в обсуждениях этого конкретного вопроса (не в интернете) среди юристов, практикующих в недвижимости. Логика данного утверждения такая: возникновение новых законных наследников на проданную квартиру и признание за ними прав на данную квартиру влечет за собой признание недействительным свидетельства о праве на наследство, являвшегося правоустанавливающим документом при продаже квартиры. В принципе Вы правы - вопрос о том оспорима или ничтожна данная сделка по купле-продаже такой квартиры (и, соответственно, срок исковой давности для такой сделки 1 год или 10 лет) это вопрос толкования и в жизни он будет решаться судом (то есть на усмотрение конкретного судьи). 08.04.2003 00:15:34, Юля В
Это мнение. Просто пару раз приходилось участвовать в обсуждениях этого конкретного вопроса (не в интернете) среди юристов, практикующих в недвижимости. Логика данного утверждения такая: возникновение новых законных наследников на проданную квартиру и признание за ними прав на данную квартиру влечет за собой признание недействительным свидетельства о праве на наследство, являвшегося правоустанавливающим документом при продаже квартиры. В принципе Вы правы - вопрос о том оспорима или ничтожна данная сделка по купле-продаже такой квартиры (и, соответственно, срок исковой давности для такой сделки 1 год или 10 лет) это вопрос толкования и в жизни он будет решаться судом (то есть на усмотрение конкретного судьи). 08.04.2003 00:15:34, Юля В
А интересовало меня на самом деле немного другое:)))
Про "серьезную ошибку":))) Интересно пообсуждать просто:)))) Без "камня за пазухой":))
Вы написали: "До вступления в силу 3-й части гражд. кодекса (С 01.03.02) квартиры по наследству можно было покупать достаточно смело, поскольку в случае возникновения новых наследников на проданное наследство, они (новые наследники) могли требовать лишь части денежной доли за реализованное наследство от продавца".
Это, насколько я понимаю, речь шла о статье 547 "старого ГК" Продление срока для принятия наследства:
Срок для принятия наследства, установленный статьей 546 настоящего Кодекса, может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.
В этих случаях наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается лишь то из причитающегося ему имущества, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, которое сохранилось в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества.
Дальше вы пишете: "В новом ГК (3-я часть) эту норму убрали и теперь возникновение новых законных наследников на проданную квартиру означает недействительность сделки купли-продажи со сроком исковой давности 10 лет".
Соответственно, речь шла о ст.1155 ГК РФ Принятие наследства по истечении установленного срока:
1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
НО!!! В ст. 1155 есть еще и часть третья:
3. Наследник, принявший наследство после истечения установленного срока с соблюдением правил настоящей статьи, имеет право на получение причитающегося ему наследства в соответствии с правилами статей 1104, 1105, 1107 и 1108 настоящего Кодекса, которые в случае, указанном в пункте 2 настоящей статьи, применяются постольку, поскольку заключенным в письменной форме соглашением между наследниками не предусмотрено иное.
Теперь, например, обращаемся к ст. 1105. "Возмещение стоимости неосновательного обогащения"
1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Таким образом, отсылка к указанным статьям даже расширяет и дополняет ранее действовавшие правила о передаче опоздавшему наследнику причитающегося ему имущества (см. ч. 2 ст. 547 ГК 1964 г.).
Кроме того, новый ГК конкретизировал, какие причины для пропуска срока принятия наследства следует считать уважительными,
а также установил, что наследник, пропустивший срок для принятия наследства, может обратиться в суд с иском о восстановлении срока в течение определенного времени, а именно - в течение шести месяцев после того, как отпали причины пропуска срока, установленного для принятия наследства.
Так что не вижу никакой дополнительной "засады", которую бы создавала ст.1155 нового ГК для покупателей жилья у наследников, по сравнению со ст.547 старого ГК.
Может, не там смотрю;) 08.04.2003 18:04:37, Крапива
Ваша логика мне нравится гораздо больше, чем моя. Да и гораздо убедительнее :))
В этой связи практический вопрос: допустим я как добросовестный приобрететель, приобрела квартиру по наследству. Объявился наследник пропустивший срок принятия наследства, суд признал законность его требований, свидетельство о праве на наследство признано недействительным, продавца обязали возместить новому наследнику соответствующую долю от стоимости квартиры. Чем это грозит мне на практике: только вызовом в суд в качестве третьего лица и переоформлением договора купли-продажи (уже неприятно и затратно - стоимость переоформления, справки и т.д.) или чем-то более хлопотным и более затратным? 09.04.2003 20:04:29, Юля В
В этой связи практический вопрос: допустим я как добросовестный приобрететель, приобрела квартиру по наследству. Объявился наследник пропустивший срок принятия наследства, суд признал законность его требований, свидетельство о праве на наследство признано недействительным, продавца обязали возместить новому наследнику соответствующую долю от стоимости квартиры. Чем это грозит мне на практике: только вызовом в суд в качестве третьего лица и переоформлением договора купли-продажи (уже неприятно и затратно - стоимость переоформления, справки и т.д.) или чем-то более хлопотным и более затратным? 09.04.2003 20:04:29, Юля В
Мало ли что взбредет им в голову:(
Новый наследник может обратиться в суд как с виндикационным иском (об истребовании имущества) так и с иском о признании сделки купли-продажи недействительной.
Существует точка зрения, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев выносят решения об изъятии имущества у добросовестных приобретателей, поскольку такую позицию занимает Верховный суд.
Высший арбитражный суд занимает прямо противоположную позицию, и считает, что "если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли - продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано".
Так что на практике появление новых наследников может "грозить" чем угодно:(
Ну, как минимум, расходами на хорошего адвоката:(. 10.04.2003 16:03:57, Крапива
В итоге, на практике получается, что с принятием 3-й части ГК покупка квартиры по наследству стала более рискованной.
Ведь в ст. 547 "старого ГК" однозначно говорилось, что "наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается ЛИШЬ ТО ИЗ ПРИЧИТАЮЩЕГОСЯ ЕМУ ИМУЩЕСТВА, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, КОТОРОЕ СОХРАНИЛОСЬ В НАТУРЕ, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества".
Ст. 1104 "нового ГК" указывает, что "имущество, составляющее необосновательное обогащение приобретателя, ДОЛЖНО БЫТЬ ВОЗВРАЩЕНО ПОТЕРПЕВШЕМУ В НАТУРЕ". А ст 1105 уточняет, что "новый наследник" может претендовать на деньги, только "В СЛУЧАЕ НЕВОЗМОЖНОСТИ ВОЗВРАТИТЬ В НАТУРЕ неосновательно полученное или сбереженное имущество". То есть возможно или невозможно возвратить имущество в натуре - будет определяться по усмотрению суда.
Кроме того, в ст. 1155 "нового ГК" появилось прямое указание, что если притязания "нового наследника" признаны судом законными, то "ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными". Следовательно, сделка с квартирой на основании такого свидетельства также становится недействительной.
"Старый ГК" (ст.547) четко придерживается другой логики: то что осталось - возвращается "новому наследнику" в натуре, чего нет - деньгами. Поэтому тема недействительности свидетельства о праве на наследство неактуальна.
На этом строилась моя логика об относительной безопасности для покупателя квартир по наследству, принятому до 01.03.02.
Хочу узнать Ваше мнение по поводу этой логики :) 10.04.2003 23:45:58, Юля В
Ведь в ст. 547 "старого ГК" однозначно говорилось, что "наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается ЛИШЬ ТО ИЗ ПРИЧИТАЮЩЕГОСЯ ЕМУ ИМУЩЕСТВА, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, КОТОРОЕ СОХРАНИЛОСЬ В НАТУРЕ, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества".
Ст. 1104 "нового ГК" указывает, что "имущество, составляющее необосновательное обогащение приобретателя, ДОЛЖНО БЫТЬ ВОЗВРАЩЕНО ПОТЕРПЕВШЕМУ В НАТУРЕ". А ст 1105 уточняет, что "новый наследник" может претендовать на деньги, только "В СЛУЧАЕ НЕВОЗМОЖНОСТИ ВОЗВРАТИТЬ В НАТУРЕ неосновательно полученное или сбереженное имущество". То есть возможно или невозможно возвратить имущество в натуре - будет определяться по усмотрению суда.
Кроме того, в ст. 1155 "нового ГК" появилось прямое указание, что если притязания "нового наследника" признаны судом законными, то "ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными". Следовательно, сделка с квартирой на основании такого свидетельства также становится недействительной.
"Старый ГК" (ст.547) четко придерживается другой логики: то что осталось - возвращается "новому наследнику" в натуре, чего нет - деньгами. Поэтому тема недействительности свидетельства о праве на наследство неактуальна.
На этом строилась моя логика об относительной безопасности для покупателя квартир по наследству, принятому до 01.03.02.
Хочу узнать Ваше мнение по поводу этой логики :) 10.04.2003 23:45:58, Юля В
Корень проблемы, согласитесь, не в этом.
Сделки с недвижимостью, полученной по наследству, в любом случае сейчас достаточно рискованны.
Ради чего мы будем здесь копья ломать? Ведь чтобы обсуждать истинное положение вещей, надо обобщать реальную судебную практику:) Причем и по "старому" и по "новому" ГК. Хорошо бы еще заодно Конституционный суд определился с оценкой позиции судов общей юрисдикции в части защиты прав добросовестных приобретателей :))
А так:) За внимание - спасибо:) Было приятно пообщаться:)
11.04.2003 10:57:36, Крапива
насколько я поняла, наследование по завещанию более гарантированная вещь, чем наследование по закону. если завещание составлено и оформлено по всем правилам, то проблем быть не должно. срок предъявления претензий со стороны наследников - 6 месяцев. по истечению этого срока претензии могут предъявить только те, кто был не учтен в завещании, но получает по закону ОБЯЗАТЕЛЬНУЮ ДОЛЮ В НАСЛЕДСТВЕ - несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.
то есть вам нужно подождать 6 месяцев с момента открытия наследства, а затем проверить:
1) правильность оформления документов на наследство,
2) правильность оформления прав собственности по наследству,
3) уплачен ли налог,
4) нет ли неучтенных лиц, получающих обязательную долю в наследстве. 07.04.2003 10:56:30, Моника Правински
Моя маклер настоятельно советует держаться от таких квартир подальше. Слишком велик риск возникновения неучтенног наследника.
Или можно пробовать заключать договор титульного страхования, но надо узнавать, будут ли страховать такую квартиру. 06.04.2003 21:25:27, Ева
Или можно пробовать заключать договор титульного страхования, но надо узнавать, будут ли страховать такую квартиру. 06.04.2003 21:25:27, Ева
Читайте также
Процедура установления отцовства: какие документы необходимы и какие права это дает
Для чего вообще устанавливать отцовство?
Популярные советы по омоложению кожи рук – работают или нет? Мнение эксперта
Как правильно ухаживать за руками?
