Раздел: Вторичное жилье (Уважаемые профессионалы, прокомментируйте, ситуацию)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

Про адекватность цены и скорость продажи

Уважаемые профессионалы, прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию. Я продаю 3-ку на ул. Подольских Курсантов, д. 8, корп. 2, не 1 и не последний этаж, утепленная лоджия, окна на 2 стороны, обе во двор, ремонт с выравниванием пола, стен, заменой труб и электрики, встроенные шкафы и кухня, от метро 7 минут, рядом школы, сады, кружки детские, магазины, в подъезде свежий ремонт. Перепланировка, по желанию покупателя можно узаконить, восстановить, сделать скидку на цену узаконивания. Собственник 1 - я. Продаю уже 3 месяца почти. Начальная цена была 7,7 млн, снизила до 7,5. Риелтор говорит, что дальше снижать нельзя, цена и так ниже рынка. Покупатели приходят, смотрят где-то 1-2 раза в неделю, кому-то на словах очень нравится, было 2 повторных просмотра. Но дальше тишина. Может, надо пнуть риелтора, чтобы он звонил посмотревшим сам и теребил их? Насколько адекватна цена? Как долго еще с такой ценой может продаваться квартира? Подходящий вариант дома нашли, даже несколько, но боюсь вносить аванс, вдруг продажа квартиры затянется. Сейчас спад-затишье на рынке и можно ли ждать оживление в августе-сентябре? Спасибо.
26.06.2013 17:21:09, rainbow

17 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Дорого продаете, а не ниже рынка. 7,7 адекватная рыночная цена продажи для трешки 60 метров, возможно с какими-то недостатками, у вас же 52 метра, можно считать двушка, поэтому помониторьте цены на двушки в этом районе, думаю, реальный вариант продажи 7 максимум. 29.06.2013 13:27:12, ГалинаК
Если верить тому, что я вижу в винере ( 2-й этаж, 52 общая, расширение санузла за счет коридора? Эта квартира?), то снижать еще есть куда. Имеет ли это смысл делать? Это другой вопрос.
Пока не уйдет такая же квартира за 7 млн в соседнем доме на 2-м этаже, свою продать не получится.

Имхо, по поводу цены. Кто может купить Вашу квартиру? Тот, кто ищет двушку, но совсем чуть дороже. И все. С перепланировкой на полноценную трешку не тянет. перепланировка, сделанная в квартире, скорее в минус, чем в плюс. С ипотекой не купить, перепланировка не узаконена, быстро не узаконить, удобство пользования - сомнительное.
Это все должно отражаться на цене. Имхо, 7.5 - цена неинтересная для покупателя. Хорошее состояние - плюс, но не достаточный, чтобы покупатели приняли решение о покупке.

Очень понравилась фраза - "пнуть риэлтора". Ну пните, толку-то. Звонить посмотревшим? Чтобы еще больше сторговали?

Сегодня вносить аванс, не имея аванса за свою квартиру, неимоверная глупость. Как долго держать цену - пока не надоест продавать, а когда понадобиться продать, можете и снизить.
На эконом.сегмент спрос сейчас хороший. По адекватным ценам у меня все ушло.
26.06.2013 18:43:07, Юля В
Перепланировку есть возможность узаконить "по знакомству" за 1 неделю и 50 тыр. По словам риелтора, банк, от которого приходили ипотечники, перепланировка не смущает, у него там кто-то работает в ипотечном кредитовании, он уточнял. Почему перепланировка - минус с точки зрения удобства? Там совершенно микро туалет и сидячая ванна, 2-им не развернуться. Сейчас в санузле просторно, свободно помещаются 2 взрослых и 3 детей за раз. Все, кто видел (потенциальные покупатели) удобство решения, наоборот, одобрили.
Звонить тем, кто на словах был готов и пропал. Чтобы понять причину, в чем затруднение.
До скольки Вы считаете неужно снизить?
26.06.2013 21:21:05, rainbow
Кстати, проем из комнаты на кухню сделан в несущей стене на 2-м этаже. А это уже не согласование по эскизу. Точнее, это очень трудно согласуемо на втором этаже. Усиление проема делали?
В серии II-49 все поперечные стены несущие.
29.06.2013 23:44:55, Юля В
Да, делали усиление. Стена несущая. Без проекта обойтись не расчитывали, да. 30.06.2013 19:21:15, rainbow
Сроки согласований будут гораздо дольше, чем Вы называли, даже за доп.плату. 30.06.2013 19:29:27, Юля В
Расскажу вдруг пригодится.6 лет назад в 12 этажке в 3-ке совместили с/у и немного(сантиметров на 5-10) увеличили его за счет кухни.Муж сказал НУЖНО УЗАКОНИТЬ,фирмы запросили большие деньги.Решили сделать сами,вызвали БТИ,вроде что то рисовали сами,или брали схему квартиры в БТИ и красным маркером рисовали новые размеры,но точно никуда не обращались что бы новый эскиз нарисовать.Пришел спец из БТИ,кажется ничего не мерил,просто посмотрел,вообщем все прошло "на ура".Через какое то время получили новые док-и.Из расходов только бутылка коньяка спецу из БТИ. ЮЗАО. 28.06.2013 09:42:03, Жаннет0695
Я вот тоже с решением проблемы изменения общей площади квартиры при перемере БТИ расчитываю как-то обговорить этот вопрос с замерщиком, если вдруг и правда что-то отличное от прежней площади получится. 28.06.2013 17:49:04, rainbow
Ключевое слово - 6 лет назад. Все.
Сегодня уже этого недостаточно.
28.06.2013 09:54:24, Юля В
Нельзя узаконить эту перепланировку за неделю. Нужно вносить еще и изменения в ГКН, менять св-во. На это и месяца месяца мало. Это уже будет узаконить полностью.

Удобно Вам - не спорю. А многим неудобно. В таких домах не сидячая ванная и не микротуалет. Честная общая площадь без лоджии - 49 метров. Имхо, до 7 млн можно спокойно снижаться, если нужен результат.

Попробуйте, позвоните, послушаете, что скажут. Иногда бывает полезно и услышать обратную связь.
26.06.2013 23:03:31, Юля В
Ну я не буду спорить насчет удобства, какое оно было до перепланировки - я видела.
Общая площадь без балконов и лоджий в свидетельстве 50,3 м. Ну это пустяки.
Меня вот очень взволновал Ваш комментарий о перепланировке. Не могли бы Вы уточнить, почему надо менять свидетельство, ведь никакая информация из указанной в свидетельстве не изменяется? Я чего-то не знаю? Не понимаю? ГКН - это государственный кадастр недвижимости? Там какие-то сведения насчет квартиры содержатся? Я думала, что только в гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. А кадастр - это про участки и здания, или нет?
Мне казалось, что для оформления продажи квартиры перепланировка важна в смысле поэтажного плана от БТИ и экспликации. Т.е., чтобы их получить, надо оформить перепланировку или как-то иначе договориться. В службе одного окна Мосжилинспекции говорится о макс. 15 днях на оформление, это если официально. А если неофициально, то, видимо, за 1 неделю вполне реально?
27.06.2013 12:42:24, rainbow
Хм, очень хотелось бы услышать, что думает ваш риэлтор. :))) Но похоже, именно то, что Вы назвали - можно сделать за неделю.
Ладно, по сути.

Думаю, 15 дней выдается только заключение из Мосжилинспекции. Если у Вас перепланировка по эскизу, то Вы должны ее нарисовать, согласовать (получить заключение в Мосжилинспекции) вызвать техника из БТИ, чтобы он заново измерил квартиру после перепланировки. Значения изменятся (ставили стены, сносили стены) и получить новый план БТИ с новыми данными. Ваше счастье, если не изменятся общие сантиметры. А с вероятностью 99,9% изменится и общая площадь. После этого нужно внести изменения в кадастр (ГКН) и только после этого подавать на получение нового св-ва с новыми значениями общей площади. С января этого года все стало гораздо сложнее с оформлением перепланировок. Проделать весь этот путь - называется полностью согласовать.

Если Вы сейчас просто вызовите техника из БТИ провести новые замеры и подадите этот пакет на регистрацию, то получите приостановку, а не печати на договорах. Значения общей площади квартиры и кадастра должны совпадать при регистрации.
27.06.2013 12:59:40, Юля В
Я уже начинаю сомневаться в своем риелторе:( Он думает все то же, что и я.
Нет, я знаю, что нужен проект, тех. заключение. По результатам Мосжилинспекция даст акт для БТИ, потом будет замерщик и т.п. Но КАК может измениться общая площадь квартиры, если снесены стенки туалета и ванной, выходящие в коридор (внутри квартиры, из прихожей в кухню), и коридор перегорожен новой стенкой? Даже жилая площадь не изменится, тем более общая.
27.06.2013 13:13:46, rainbow
Начну с фактов. Потом теория.

Продавала квартиру. В нем продавец снес стенные шкафы и решил узаконить. Согласовал по эскизу, получил разрешение, снес стенные шкафы и вызвал новых замерщиков. Наше счастье, что было это еще несколько лет назад. Изменились 40 см общей площади, квартира стала меньше. Автоматически из БТИ данные попали в кадастр, все совпало. Было только не заменено св-во, потому что на эти 40 см никто не обратил внимание. Сдали договор на регистрацию, на след.день мне позвонил регистратор и говорит, что у них в кадастре другая цифра. Кадастр был взят, вижу, говорю, давайте договора переделаем. Да, конечно, само собой. Только нужна еще справка из БТИ, почему изменились эти 40 см. Логично, что требовали справку. И 5 дней мы бились лбом о стену, пытаясь получить справку, почему после снесения шкафов, квартира уменьшилась на 40 см. Дали в итоге. Бред полнейший, но факт.
С этого года из БТИ инфа в кадастр автоматически не попадает. При регистрации регистратор видит данные и по БТИ, и по кадастру. Они должны совпадать. Для того, чтобы совпали, нужно внести данные в ГКН.

Как может измениться общая площадь? Да банально просто. Раньше измеряли сантиметром, а сейчас меряют лазерной линейкой. На 50 метрах получить разницу в 10-50 см проще простого. Стены оштукатурены - уже стала меньше площадь комнат. Т.е., любое новое измерение квартиры сотрудником БТИ может привести к изменению общей площади. И не стоит терять время на поиски здравого смысла, его здесь минимум.

Вы как продавец это не обязаны знать. А покупателям нужно понимать, что они получат в результате покупки квартиры с несогласованной перепланировкой. Для кого-то это не проблема, а кто-то и не захочет связываться. В любом случае, не нужно говорить, что это все просто. Это муторно, но решаемо при наличии времени.
27.06.2013 13:37:10, Юля В
Очень интересные нюансы. Спасибо. Как Вы считаете, стоит ли начать узаконивать перепланировку уже сейчас, не дожидаясь покупателя и аванса, чтобы повысить шансы продать квартиру, или все-таки дождаться волеизъявления покупателя, может, он захочет просто восстановить исходную планировку? 27.06.2013 16:26:49, rainbow
Никто не будет покупать отремонтированную квартиру,чтобы восстанавливать перепланировку.Ремонтировать санузел-засрать всю квартиру. 28.06.2013 00:07:39, ОТ МЕНЯ
Имеет смысл снизить цену, чтобы найти заинтересованного покупателя. Причем существенно.
Все остальное вряд ли имеет смысл делать.
27.06.2013 23:08:13, Юля В












Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

20.01.2018 22:09:49

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!