Конференция "Недвижимость""Недвижимость"
Раздел: ...затрудняюсь выбрать раздел
Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.
Покупка неприватизированной квартиры?
Какие подводные камни могут встретиться? Предложили купить комнату неприватизированную путем обмена на подставную жилплощадь. Вариант хороший, но вот что неприватизированная она настораживает. как могут нас подставить? тем более агентство неизвестное "Территория недвижимости" называется.
12.12.2003 16:44:49, ИваниТа
11 комментариев
Свою буфферную площадь имеют как правило лишь несколько агентств, которые специализируются на неприватизированной площади. Остальные агентства, если они добросовестные, обычно пользуются их услугами, что несколько увеличивает стоимость оформления.
Нормальными агенствами по оформлению неприватизированного жилья считаются "Бонико" и "Бэст" (отделение на Протопоповском пер.). У них это стоит около $600.
Для дополнительной подстраховки при приобретении неприватизированной недвижимости необходимо запросить у агентства расширенную выписку обо всех прописанных на этой площади за 15 лет. Чтобы не обнаружился потом некто, имеющий право на прописку на эту площадь (осужденные, служащие в армии, выписанные на учебу и др.). 12.12.2003 23:38:48, Юля В
Есть несколько фирм которые этим занимаюся. Два пункта: кто был прописан и как передавать деньги. Расписку писать как произведенную доплату за вариант и ремонт.
15.12.2003 20:36:58, smalltwo
Текст составляли в качестве как раз для суда вместе с юристами. Но к сожалению пока текст представить не могу.
16.12.2003 15:12:56, smalltwo
А Вам знакома фирма Территория недвижимости?, мы вот хотим купить у них неприватизированную квартиру, и прописан там был человек из этого агентства, они нам показали выписку из БТИ, что прописан там он ну и в его паспорте та же прописка. А закладывать деньги в банке и они её получают при предъявлении копии обменного ордера, это правильно?
15.12.2003 20:50:05, ИваниТа
Нам агент сказал, что им нет смысла нас обманывать потому что они сами там прописаны, и себя подставлять им нет смысла. Как Вы на это смотрите?
16.12.2003 09:45:50, ИваниТа
Плохо. Так как говорить можно многое. ваше дело-НАСТОЯТЬ на условиях выемки :1. Копия нотариальная обменного ордера
2. Выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета прежнего владельца.
Иначе будете бегать за ними, т.к. без выписки его, Вас не пропишут и нужно будет время от времени продлевать обменный ордер. Вам оно нужно? 16.12.2003 15:16:59, smalltwo
Нормальными агенствами по оформлению неприватизированного жилья считаются "Бонико" и "Бэст" (отделение на Протопоповском пер.). У них это стоит около $600.
Для дополнительной подстраховки при приобретении неприватизированной недвижимости необходимо запросить у агентства расширенную выписку обо всех прописанных на этой площади за 15 лет. Чтобы не обнаружился потом некто, имеющий право на прописку на эту площадь (осужденные, служащие в армии, выписанные на учебу и др.). 12.12.2003 23:38:48, Юля В
"Расписку писать как произведенную доплату за вариант и ремонт" (?!) - А по-подробнее? Речь ведь идет об обмене муниципальной площади. Как может выглядеть текст, чтобы эта расписка имела практический смысл (в частности для предъявления в суде), а не для изображения деятельности риэлтера для клиентов?
15.12.2003 21:02:35, Юля В
Обменный ордер является только лишь основанием для выписки прежнего хозяина квартиры. После получения ордера он выписывается и прописывается по новому адресу. Вы же получаете желаемое (неприватизированную квартиру) лишь прописавшись в эту квартиру. Обменный ордер - это разрешение на обмен, а не документ, обязывающий его совершить. Из этого понятно, почему предлагаемые Вам условия абсолютно Вас не защищают.
Стандартной практикой считается закладка денег под условие предоставления копии обменного ордера + выписки из домовой книги покупаемой квартиры (о том, что человек выписан). В идеале еще и выписки с места новой прописки, но технически это возможно, только если новое место прописки бывшего нанимателя тоже в Москве. Это необходимо для того, чтобы гарантировать Вам, что выписавшись, человек не становится бомжом (появление основания для оспаривания обмена).
15.12.2003 21:23:02, Юля В
Стандартной практикой считается закладка денег под условие предоставления копии обменного ордера + выписки из домовой книги покупаемой квартиры (о том, что человек выписан). В идеале еще и выписки с места новой прописки, но технически это возможно, только если новое место прописки бывшего нанимателя тоже в Москве. Это необходимо для того, чтобы гарантировать Вам, что выписавшись, человек не становится бомжом (появление основания для оспаривания обмена).
15.12.2003 21:23:02, Юля В
2. Выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета прежнего владельца.
Иначе будете бегать за ними, т.к. без выписки его, Вас не пропишут и нужно будет время от времени продлевать обменный ордер. Вам оно нужно? 16.12.2003 15:16:59, smalltwo
Неотъемлемой частью любого договора является документ, удостоверяющий получение денег (например, расписка) - аналог кассового чека при покупке в магазине. При покупке неприватизированной площади максимум, что можно попросить - это расписку на получение денез "за переуступку права найма, путем обмена". Но ценность ее сомнительна, поскольку в суде она бесполезна. То есть при признании в суде обмена недействительным, денег назад не получить. Утешает лишь то, что оснований для такого расторжения не так много, как при приобретении приватизированной площади.
Вывод один: очень внимательно разбираться с ситуацией продажи (обмена): история прописок ранее, дееспособность продавцов и куда они выписываются. А также пользоваться надежными фирмами при оформлении продажи(обмена). Есть фирмы, которые по-простому рисуют все необходимый комплект документов для предосталения в Мосжилсервис. Мосжилсервис не проверяет подлинность договоров на покупку буфферной площади, а нарисовать их несложно. 14.12.2003 17:46:05, Юля В
Вывод один: очень внимательно разбираться с ситуацией продажи (обмена): история прописок ранее, дееспособность продавцов и куда они выписываются. А также пользоваться надежными фирмами при оформлении продажи(обмена). Есть фирмы, которые по-простому рисуют все необходимый комплект документов для предосталения в Мосжилсервис. Мосжилсервис не проверяет подлинность договоров на покупку буфферной площади, а нарисовать их несложно. 14.12.2003 17:46:05, Юля В
Объявления о покупке-продаже неприватизированных комнат встречаются довольно часто. Как такое может быть? Как купить или продать комнату, которая принадлежит государству? Помогает разобраться нам в этих тонкостях вице-президент корпорации «РЕСКОР» Анна Ягиш.
– Действительно, при сделках с неприватизированными комнатами нет чистой покупки или продажи. Здесь все делается через обмен.
Например, гражданин М хочет купить комнату в коммунальной квартире у гражданина Х. Но так как комната не приватизирована, то собственностью гражданина Х она не является. Поэтому продать напрямую он ее не может. Тогда он обращается в агентство недвижимости. У нас же для проведения таких операций имеется приватизированная площадь, так называемый «буфер». Мы берем доверенность у покупателя и оформляем на него этот приватизированный буфер. Затем через агентство «Мосжилсервис» производим обмен принадлежащего гражданину М буфера на комнату в коммунальной квартире, которую по праву найма занимает гражданин Х. Затем гражданин Х, получивший в собственность буфер, продает нам обратно буфер и получает свои деньги. А гражданин М получает обменный ордер и вселяется в коммунальную квартиру на правах социального найма.
Эту технологию освоили также «черные» маклеры и достаточно успешно ею пользуются. Но я бы не советовала к ним обращаться. У них стоимость услуги чуть дешевле, но гораздо чаще буферное звено оказывается «гнилым». На самом деле оформление буфера стоит немалых денег. А «черные» маклеры и даже мелкие фирмы нередко жалеют этих денег и действуют по принципу: «и так сойдет». Они сами печатают договор на машинке, ставят на него самодельную печать нотариуса и спокойно, минуя Москомрегистрацию, направляют сей «документ» в обменное бюро. А там могут и не проверить подлинность представленного им договора, поэтому спокойно выдают обменный ордер на комнату. А соседи, завидев в комнате нового жильца, бегут в прокуратуру или суд с жалобой. Все, сделка сразу же рушится. Сейчас масса подобных дел находится в суде. И не только таких, которые оформляли частники. К примеру, риэлторская фирма «Скорая помощь», которая приказала долго жить, оформляла неприватизированные комнаты через буфер в Тверской области. Когда же судья сделал запрос по тому адресу, который участвовал в обмене, то оказалось, что такого дома вообще не существует. Вот вам и фирма! Так что и компанию тоже нужно выбирать с оглядкой.
У нас же никогда не было расторжения подобных сделок, если даже соседи и бывали недовольны новым жителем. Если они устанавливают металлические двери и не пускают человека, который имеет на руках ордер, в свою комнату, то в этом случае мы всегда ему советуем обратиться либо в РЭУ, либо к участковому. Это отрезвляет не в меру ретивых соседей.
Выгоды и перспективы
Покупка неприватизированной комнаты выгодна: стоимость квадратного метра там чуть ниже, чем в приватизированной. Кстати, в объявлениях о продаже жилья можно заметить, что «квадрат» в комнатах стоит дороже, чем в квартирах. С чем это связано? Анна Ягиш считает, что помимо обычных для рынка показателей на цену квадратного метра здесь влияет количество соседей и комнат. Кроме того, стоимость «квадрата» порой напрямую связана с тем, насколько перспективна та или иная комната. К примеру, в трехкомнатной неприватизированной квартире в одной из комнат живет одинокий мужчина, в другой – одинокая бабушка, а третья комната продается. Так вот квадратный метр этой комнаты может превышать рыночную стоимость, даже несмотря на то, что эта комната не является собственностью. Почему? Есть перспектива: бабушкину комнату после ее смерти можно присоединить. Сосед одинокий, метров у него хватает, поэтому он прав на комнату старушки не имеет. Конечно, мы никому не советуем делать подобные покупки и ждать смерти ни в чем неповинной соседки, более того, считаем это безнравственным. Мы просто рассказываем о том, что рынок учитывает даже подобные «тонкости» и бесстрастно выражает это в условных зеленых единицах.
Бывает и другая ситуация, когда, казалось бы, «перспективная» квартира в одночасье превращается в густонаселенную. Покупала семья комнату в двухкомнатной квартире. Риэлтор сказал, что там живет всего-то одна семья, но не уточнил, из кого эта семья состоит. А покупатели не поинтересовались количественным составом той семьи. Потом оказывается, что у соседей трое детей, а кухня всего 5,5 квадратных метра…
– Покупатели при покупке комнат должны быть очень внимательными, – говорит президент агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Геннадий Юсин. – Особенно в тех случаях, когда обстоятельства вынуждают их обращаться к частнику. Нужно самолично проверить, прошел ли «буфер» регистрацию. Вам эти сведения должны дать, ибо вы на какое-то время, до обмена, становитесь хозяином той приватизированной площади, которая будет обмениваться на муниципальную.
Коммунальная «ипотека»
Каковы же перспективы рынка комнат? Специалисты считают, что рынок комнат будет жить еще долго, если не всегда.
– Стоимость квадратного метра в комнатах была и наверное будет всегда выше, – говорит член Национального совета РГР Геннадий Стерник. – Отдельного анализа по комнатам нет, однако динамика его процентного изменения (см. таблицу рядом) скорее всего аналогична квартирам. Поэтому, если после кризиса цена квадратного метра в квартирах падала, то понижалась она и в комнатах. Именно понижалась. Как такового падения там не наблюдалось.
Почему? Комнаты всегда в цене. Были, есть и будут. Пока в стране не разовьется нормальная ипотека (процентов под 7–8 годовых), цена квадратного метра в комнатах будет всегда чуть выше, чем в квартирах. Все просто – для многих комната является первой ступенькой на пути к отдельной квартире. Именно комната, а не ипотечный кредит, который даже и получить-то у нас пока достаточно сложно.
Вениамин Вылегжанин
основной подводный камень в том, кто прописан в "приобретаемой"
Вами квартире и куда он будет выписываться
Далее немаловажен момент и способ передачи денег - через ячейку банка
под выписку бывшего нанаимателя и предъявления обменного ордера выданного мгка "Мосжилсервис" на Ваше имя
12.12.2003 18:58:43, ИваниТа
Читайте также
7 причин не носить брекеты: когда они противопоказаны и почему
Кому нельзя носить брекеты?
