Конференция "Финансы"

Раздел: Ситуация (завышенные налоги в мытищах)

Отвечать в конференциях и заводить новые темы может любой участник, независимо от наличия регистрации на сайте 7я.ру.

купить квартирку и сдавать в старости...

Что-то мы с утра с мужем поговорили, я села считать и завелась не на шутку. Поправьте меня, если я где допустила ошибку? Имеется ввиду идея купить квартиру, как вложение денег и получение дохода.

ВОт какие мои были расчеты, считаем, как будто цены не будут меняться и инфляции не существует:

Первоначальные вложения: 8 000 000 - стоимость объекта (скромной двушки) + 2 000 000 накладные расходы в виде налога, комиссий и первого ремонта.
Итого заплачено 10 000 000 - это первоначальные вложения.

Теперь считаем сколько обходится содержание этой квартиры в год:
5 000 - ежемесячные коммунальные платежи - 60 000/год
допустим, что примут новые акты о налоге на недвижимость и в год он составит 0,1% от рыночной стоимости, а это получается - 8 000 в год
Раз в 5 лет квартира потребует косметического ремонта, поэтому возьмем скромную сумму в 250 000, раз в 15 лет капитального с частичной заменой плтики, труб сантехники, пола, допустим - 1 000 000, значит за 30 лет на ремонт надо будет потратить 3 000 000, делим эту сумму на те же 30 лет, получаем 100 000 в год надо откладывать на ремонт.

Итого стоимость ежегодного владения составит 168 000 рублей, что составляет 1,68% от стоимости первоначального вложения.

Предположим, что квартира после покупки в течении полугода ремонтировалась и потом была сдана за 30 000/месяц, первый год принесет 180 000 рублей - 13% налога = 156 600.
Каждый последующий год она будет приносить по 313 200 р, а это будет 3,13%.

Разница между приходом и расходом составит 313 200 - 168 000 = 145 000. Это чистый годовой доход, а значит доходность составит 1,45% годовых.

Но мы же еще не вернули вложенное. Так вот, срок возврата первоначальных вложений при такой доходности составит... тадам.... 68 лет!

ШЕСТЬДЕСЯТ ВОСЕМЬ ЛЕТ!

И только потом можно будет выйти в плюс....

За те же 68 лет положенные тупо в банк под 10% годовых ( сейчас есть такие предложение, хоть у того же сбера) 10 000 000 рублей будут приносить ( считаем опять тупо напрямую, как будто мы каждый год снимает со счета проценты и живем на них)
1) в год на процентах 1 000 000, что составит 83 333 рублей в месяц. Не облагаемых налогами!
2) за 68 лет эта сумма составит 68 000 000 чистой прибыли.

В первом случае мы получается вкладываем 10 000 000 и через 68 лет только начинаем получать с них доход,
а во втором всё видите сами....

Я где-то ошиблась?! Или всё так и есть?

*** Тема перенесена из конференции "О своем, о девичьем"
08.04.2013 09:31:40, Даритта

280 комментариев

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Почитал ответы. Любопытно. Большое спасибо автору и всем участникам за интересную беседу. Заметил - ответы делятся на две категории. Первая - "да, делали сами, очень понравилось, хотим еще". Вторая - "так инвестировать невозможно, поскольку вложения в квартиры не соответствуют той математической модели сферического коня в вакууме, которому нас учит экономическая наука". То есть не было НИ ОДНОГО негативного отклика от тех, кто РЕАЛЬНО этим занимался.
Или я плохо смотрел?
09.04.2013 09:08:00, Чукча Кучерявый
Да, вот такие экономисты, корочки получат и начинают модели нереальные строить на ложных предположениях, все-таки корочка экономическая и мозги финансовые не одно и тоже. 09.04.2013 14:51:03, Согласна
Рассказываю. Моя подруга купила трешку м.Беляево за 8 500 000 в августе, не вложила в нее ни одной копейки. Сразу ее сдала за 60 000, квартплата около 3000, никто не прописан, вода и электричество возложено на квартирантов. Еще одна м.Прфсоюзная, двушка с хорошим ремонтом, студия, одну комнату закрыла и сдает за 43 000. 09.04.2013 00:02:35, Vallentina
а еще ты не учитываешь, что можно купить квартиру на стадии строительства, и к моменту сдачи стоимость ее ощутимо подскочит. 08.04.2013 23:40:02, Матушка Мидоус
кстати, если выбирать более-менее приличные банки, то фиг ты 10% получишь на всю сумму. Маскимум мало кто дает, а если идают, то с подвохом (либо открой пенсионный вклад, либо накупи ценных бумаг и т.п.). Не понесешь же все миллионы в один банк, все-таки надо распихивать по 700 тыс.
Ну и в одних рублях тоже стремно держать, а на доллары-евры процент ниже. Вот и получится средний процент на депозиты - 7-8.
08.04.2013 23:19:58, virus
Вот реальный расклад:
Покупается однушка около метро за 6,2. Расходы на оформление и проверку - порядка 50 тыс
Делается полный ремонт за 260, мебель плюс техника - 170

Сдается за 5 дней за 45 тыс в месяц. После уплаты налогов будет 42,7

Считаем регулярные расходы: коммуналка - 2 тыс в месяц. Расходы на поддержание ремонта - ну пусть будет порядка 40 тыс в год. Налог на имущество не считаем - во-первых он сейчас мизерный, а во=вторых если регистрировать ИП, то его можно не платить. Спекулировать на тему - какие будут налоги в будущем, я не готова (ведь и 6% могут отменить и сделать 40, и взносы в пенсионный поднять, чего гадать-то)

Итого имеем - первоначальные вложения - 6,7 млн
Годовой доход после налогов и прочих регулярных платежей (включая поддержание ремонта) - 450 тыс рублей. На самом деле чуть меньше, так как налог составит 32 тыс рублей примерно, а пенсионный - 36 на сегодняшний день. Значит, в пенсионный заплатим 36, а налоги не заплатим вовсе.Итого имеем 6,7% годовых.
А если еще не получала вычет, и есть неплохая белая зарплата, то можно получить от налоговой презент в виде 260 тыс рублей. Тогда изначальные вложения снижаются и становятся 6,45 млн, а доход - уже почти 7% годовых (без учета изменения цен на недвижимость).

Не забываем, что на квартиру мы не потратились, а инвестировали, то есть эти деньги у нас никуда не делись, просто перешли в другую форму.

Я привела не придуманный, а совершенно реальный расклад, который был реализован осенью 2012 года. И это еще не самый выгодный вариант.
08.04.2013 19:22:11, virus
+много.... 10.04.2013 14:12:00, Stella2810
я не понимаю, кто снимает квартиру за 45 тысяч??? 08.04.2013 20:05:40, Даритта
сейчас двушку за 35 можно снять легко-однушку если на кутузовском только 11.04.2013 12:22:55, ОльгаС
Однушка наверно в центре, в районе белорусской например. Деньги есть, предпочитают не жить на окраине, ведут активную светскую жизнь. 08.04.2013 20:09:22, Угу
В районе Белорусской квартиры подороже, за 6,2 не купить. Но тепло - в районе Савеловской 08.04.2013 20:11:02, virus
Конкретно эту? Руководитель отдела в среднего размера банке, параллельно аспирант МГУ. 08.04.2013 20:06:51, virus
Там ниже великие экономисты со свежими бумажками об образовании сказали, что это проедание активов, а не вложение и дом ВАш снесут через 60 лет, а взамен ничего не дадут, поэтому обязательно надо начислить амортизацию:-) что там с мсфо 40 инвестиционная собственность по поводу учета говорит.... Странно.... Разрешает учет объектов по Справедливой стоимости. Но это они не проходили. 08.04.2013 19:59:44, Угу
Вот этот вариант меня волнует гораздо меньше, чем экспроприация. Ну и нам уже по 35-40лет + 60 = 95-100 :)))))))))))) пусть уж детки будут думовать али внуки. 08.04.2013 20:15:28, Катерина Матвевна
Ну что тебе сказать, приблизительно верно, не считая некоторых огрехов в заданных параметрах. Банковские вклады выгодней. НО!!! Анекдотное: - Видишь подшипник? Как стоил он бутылку, так и будет стоить. Съем 2ки с нормальным ремонтом и нормальной меблировкой в 7мин. хотьбы от метро в ЗАО обходится "папаше Дорсету" в 40-45 тыр. в мес. - средне-низкая ЗП (пенсия 11тыр). Опять же памятен еще 91 и 98гг. Опять же будет куда детку деть с его семейством.
Я уже заметила, что цены на квартиры растут прямо пропорционально росту зарплат, поэтому накопить на квартиру с нуля- безумие почти. Ну и наличие ликвидной недвижимости придает большее душевное равновесие.
08.04.2013 19:07:44, Катерина Матвевна
Ошиблась везде и далее со всеми остановками :)
Какие комиссии/налоги/ремонты за 2 млн рублей? - все в разы меньше
Какие 30 тыс при цене квартиры 8 млн? - при такой цене квартиры арендная плата должна быть минимум 50
Какие 5 тс коммунальных платежей - за двушку это около 2,5 в Москве на сегодняшний день (вода/электричество лежат на арендаторе)
Ну и так далее.

При грамотном подоходе квартира будет давать 7-8% годовых, и это без учета подорожания квартиры.
08.04.2013 19:06:00, virus
двушка не самая лучшая стоит 8 млн, какая стоимость её сдачи я не знаю. не мониторила рынок давно. Но 50??? С какого перепугу? 08.04.2013 20:03:00, Даритта
Я выше привела РЕАЛЬНЫЙ пример, только однушка.
Однушки для сдачи вообще гораздо лучше, чем двушки. Но конечно, не каждая однушка. Чтобы с аренды получать более-менее прилично, нужно очень аккуратно к такой инвестиции относится и все просчитывать.
08.04.2013 20:04:13, virus
Естественно Вы ошибаетесь - в самом первом своем упрощении. Вы непонятно почему считаете, что инфляции не существует. На каком основании? Она существует. А в России уровень инфляции таков, что рассчеты, которые сбрасывают ее со счета, просто бессмысленны.
Из % годовых в банке нужно вычесть инфляцию. И получите "почти ничего". И это в лучшем случае. Цхасто банковские % дже инфляцию покрывают не полностью. Плюс риск, что банк лопнет, или что будет проведена экспроприяция по кипрскому сценарию. Или, как минимум, что начнут брать подоходныи налог с таких доходов.
Что касается окупаемости квартиры - у Вас слегка завышенные рассчеты, так как Вы путаете ремонт "под сдачу" и ремонт для себя. Это мелочи, но легко превращает из 68 лет в, скажем, 40. То есть квартриа "окупится" за время Вашеи пенсии. А только это и требуется - такои надежныи вариант тумбочки, откуда деньги можно брать десятилетиями.
08.04.2013 18:41:12, __nevazhno___
там много мелочей.. и реальный срок окупаемости легко придет к 20-ти годам..
там допуски и по цене и частоте ремонтов (завышены), налоги на покупку (их просто нет), и по стоимости сдачи (занижена)
и основное - печатный станок в мире работает.. и все пытаются запустить именно контролируемую инфляцию.. и американцам, с долларами, она очень нужна.. и японцы на нее замахнулись, не факт, что успешно, но.. и европа переживает, что инфляция маленькая, а временами дефляция.. и? что будут стоить деньги в банке?
и где гарантия, что они не лопнут или не продолжится тема Кипра.. ?
08.04.2013 18:58:50, Lilurus
Главное, лично мне абсолютно непринципиально, за сколько лет окупится квартира. Лишь бы окупилась в итоге. Ну и лишь бы не подешевела сильно.
Вложения в покупку и изначальныи ремонт отбиваются за первые несколько лет. Дальше все ремонты компенсируются текущими доходами от сдачи . А основную сумму всегда можно вынуть со скомпенсированнои инфляциеи.
08.04.2013 19:32:48, __nevazhno___
Главное покупать там, где у людей есть работа.. Курортная недвижимость ИМХО не лучший вариант. 08.04.2013 20:11:42, Lilurus
Вместо 2 млн накладных расходов купите еще одну квартирку в области :)))) 08.04.2013 18:30:35, Грозная Муха
Мне кажется, что ошибаетесь. Как-то странно вы считаете - деньги, что в банк вложенные, что в квартиру остаются деньгами(зачем вы в одном случае считаете их "окупаемость и возврат", а в другом - нет?!), просто нужно считать доход от вложения.
По существу - да, в банке доходность почти та же (просчитано все до копейки и не виртуально, а реально), что с квартиры, но страшно за банки тоже - приходится раскладывать деньги по разным вкладам(еще лучше и на разных членов семьи - по миллиону)...
Еще про квартиру - почему купленная за 8000 000 сдается за 30 000? За 37 000 сдается однушка, которая стоит 6000 000, при этом ремонт там косметика(все лишь подновлено со вкусом, санузел капитально, окна заменены).
08.04.2013 18:23:01, kikimora
В ваших расчётах ошибки нет! Но всё зависит от того, что именно и в какой момент купить.
Мы, например, купили в 2005 г. на нулевом цикле 2к в Железнодорожном, в пешей доступности от станции. Брали ипотеку.
Ремонт был сделан также в кредит (хотелось побыстрее сделать, не копить). Квартиру сдаём.
С тех пор ипотека и кредит закончилась, а квартира стОит уже в 3,5 (!) раза больше, чем мы за неё заплатили с учётом ремонта, с учётом переплаты по кредитам, и вложений в квартиру за это время. Т.е. мы в настолько приличном выигрыше, ни с каким депозитом просто не сравнить.

В принципе, мне в этом деле нравится мудрый подход - изучать утверждённые на 5-10 лет градостроительные планы и покупать что-то "в чистом поле", где прогнозируется впоследствии развитие инфраструктуры - строительство новых станций метро, дорог, микрорайонов и т.п.
В нашем случае такой подход себя полностью оправдал. Очень хочется ещё попробовать - из спортивного интереса :)
08.04.2013 17:36:09, nativa
А вот если купить не квартиру, а комнату? Например, за 2,5 млн можно купить комнату в Москве рядом с метро достаточно недалеко от центра - Варшавская, например. Сдавать ее можно за 15-17 тыс. Тут правда подводный камень - соседи. У коллеги мужа была такая комнату под сдачу, но там соседи намеренно затевали скандалы с каждым новым жильцом, так что этот коллега постоянно был в поиске клиентов. Но если соседи нормальные, предположим, то какой профит от такой недвижимости? 08.04.2013 15:21:49, fotiniko
ну вот и посчитайте самостоятельно профит, мне такая идея не нравится. 08.04.2013 15:31:17, Даритта
когда случится кризис, может оказаться что снимающих квартиры не будет, а квартплату платить надо. Вспомнился анекдот-новобрачная крутится перед зеркалом и спрашивает бабушку, лучше в сорочке или без сорочки в спальню идти? на что ей бабушка отвечает-какая разница все равно итог один! 08.04.2013 13:00:16, skakun
В кризис можно сдать квартиру за квартплату. 08.04.2013 18:43:43, __nevazhno___
Зато останется квартира, а деньги могут "сгореть", как у нас это нередко бывает... 08.04.2013 15:18:04, fotiniko
Если случится кризис, то денежки тоже усвистят, а тут хоть квартира будет, в которую потом можно ребенка отселить. 08.04.2013 15:05:48, Чернобурка
Ну вот смотри у меня в городе можно купить приличную двушку за 5000000 и сдавать ее за 25000. Совсем другой коленкор.
Ну и насчет косметики раз в 5 лет, не надо. и не всегда.
08.04.2013 12:46:31, Катя Па
На Крите, к примеру, доходность значительно выше, чем в Москве:) И жить там на старости лет гораздо приятнее. А Московскую квартиру сдавать.
В общем, Можно кроме Москвы еще какие-нибудь места поискать.
08.04.2013 12:07:20, Горгона
всё началось как раз с этого твоего утверждения, мы решили понять, что такое доходность 15% в отношении жилья, стали считать на примере Москвы и пришли в ужас :)) 08.04.2013 12:08:45, Даритта
Там можно купить виллу двухуровневую, с тремя спальнями за 150 тысяч евро у моря. И сдавать ее 6 месяцев в году примерно за 2000-3000 евро в неделю! Налоги и коммуналка там смешные. Ну пока. 08.04.2013 23:22:08, Горгона
А ты реально сдавала? Уборка и ремонты между заездами, чистка бассейнов всяких, поиск клиентов, оплата комиссии агентству, если они этим занимаются, простои (я еще поверю, что в пик сезона простоев практически нет, но что все 6 месяцев стоит очередь и НИ ОДНОЙ недели простоя - не верю)

Я читала, что курортная недвижимость в хорошем месте более прибыльна, чем регулярная городская сдача, но не в разы все-таки. Ведь расходы в случае понедельной сдачи, как ни крути, выше, чем при обычной - и уберись, и белье погладь-постирай, и разбитые стаканы замени.
08.04.2013 23:27:29, virus
Хорошо, делаем перерасчет. Покупаем новостройку в ...э... Мытищах. Однокомнатную за 3,5 млн без отделки, на этапе строительства, ждем год пока она достроится, получаем документы, делаем ремонт скромненький, покупаем сантехнику, плиты и т.д. (вроде этого нет в пустых квартирах) - ну допустим 500 тыр на всё, итого первоначальное вложение 4 000 000.

Допустим коммуналка 2500/ м - 30 000/г , налог ежегодный 4000, амортизацию на ремонт закладываем крошечную всего 20 000 в год,с остальным пусть жильцы сами валандаются. Фигня конечно, потому что все равно всё самому придется ремонтировать. Итого получилось 54000 расходов, что будет 1,35% от первоначального взноса.

Возможный доход с этой квартиры (посмотрела предложения на ЦИАНе) 15-25 000, возмем среднее значение 20 000, это 240 000 -13%= 208 800 в год, что будет 5,22% годовых от первоначального вложения.

5,22-1,35 = 3,87% годового дохода.

Что дает нам почти 26, а с учетом ожидания постройки 27-28 лет до полного возврата вложенной суммы. Плюс не забываем, что по факту мы удваиваем первоначальное вложение, так как на конец 28 года мы будем иметь и возвращенные деньги и квартиру в наличии, которая еще и поднимется в цене, так как была куплена на этапе строительства. Значит очень грубо округляя срок окупаемости вложения в однушку составит 15 лет.

Но и доход с неё низок. Всего 208 т.р/год, что будет около 17 000 в месяц.

Вложив те же 8 000 000 в две такие квартиры с теми же расчетами и на тех же условиях мы получим доход в 34 тысячи в месяц (3,87% годовых) через 15 лет после вложения первоначальной суммы. Ну и в 2 раза больше проблем с жильцами, их поиском, ремонтами после, возможными конфликтами и пр. и пр...
08.04.2013 11:53:27, Даритта
коммуналка в Мытищах гораздо выше:( 08.04.2013 12:00:59, Чернобурка
а сколько ? а то я не в курсе 08.04.2013 12:02:09, Даритта
4500 рэ за однушку в 48м2 с учетом воды на 1-го проживающего - информация от собственника. 08.04.2013 23:36:47, MeDyZa
около 3000-4000, а зимой отопление еще:(( 08.04.2013 12:28:37, Чернобурка
В целом мысли верные, но хранить деньги в банке та еще рулетка. Надежнее вложить в недвижимость. 08.04.2013 11:50:43, ТомаГавк
вопрос в том, будет или дальше расти недвижимость в цене такими галопирующими темпами, как это было в начале двухтысячных, не перенасытится ли рынок съемного жилья(скажем, столицу перенесут в другое место или в регионах жизнь сильно улучшится) и не повысятся ли налоги до нетерпимых размеров. 08.04.2013 11:34:40, Крапива
квартиру всегда можно продать, если она станет невыгодна 08.04.2013 19:27:07, virus
[пусто] 08.04.2013 11:36:42
Аренда моей однушки в краснодаре стоимостью 2400 - 17 тысяч рублей. Выхлоп явно больше московского. 08.04.2013 12:12:58, tЮлька
да кто ж их знает, что им завтра взбредет в голову? Что суды переносить будут - тоже никому в голову бы не пришло. 08.04.2013 12:12:52, Крапива

Показано 47 комментариев из 280

Всего ответов: 280 Страницы: 3 2 1


Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

20.01.2017 02:32:28

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!